Promesa de Compraventa

En A&C Abogados redactamos y revisamos Promesas de Compraventa. Nuestra atención personalizada te permitirá acceder a un servicio traducido en una gestión profesional en el trámite que necesitas.

 

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A continuación podrás encontrar las preguntas frecuentes que realizan nuestros clientes;

 

¿Qué es la Promesa de Compraventa?

En términos generales, es un contrato en el que las partes se obligan a celebrar posteriormente el acuerdo definitivo (Compraventa), transcurrido cierto plazo o cumplida determinada condición. Con este documento se le garantiza al comprador la adquisición de la propiedad y se fijan reglas para que el vendedor no lo ofrezca a un tercero. Además, ninguno de los dos puede cambiar las condiciones de precio, fechas y entrega. Sin promesa, cualquiera de las partes puede desistir del negocio sin que haya lugar a multas.

Entonces ¿Para qué sirve una Promesa de Compraventa?

Este documento es de mucha utilidad en la Compraventa de Propiedades, entre algunos beneficios de suscribir una Promesa de Compraventa encontramos:

  • Determinar el precio de venta del inmueble.

  • Fijar multas en caso de que una de las partes se arrepienta de continuar con la Compraventa.

  • Reservar la propiedad, obligando al vendedor a dejar de ofrecerla en el mercado. (diario, portales inmobiliarios, avisos, etc.)

  • Dar tiempo al vendedor para regularizar los títulos de su propiedad, en caso de existir inconvenientes en el Estudio de Títulos.

  • Dar tiempo al comprador para gestionar el préstamo hipotecario u otros medios de financiamiento.

Si voy a comprar una propiedad usada ¿Debo firmar una Promesa de Compraventa?

 

Si estás comprando una casa, departamento o terreno, tienes más razón para realizar una Promesa de Compraventa, ya que necesitarás tiempo para realizar el Estudio de Títulos por ser una propiedad que ha tenido uno o más dueños. Así tendrás el tiempo necesario para asegurarte de que la propiedad que estás comprando no cuenta con ningún tipo de vicio o problema que pueda impedir la Compraventa, o si contara con alguno, se deberá realizar el saneamiento de títulos correspondiente para continuar con el negocio. De esta forma podrás dejar la propiedad reservada mientras se completan los papeleos y se realiza el Estudio de Títulos, y una vez que sepas que todo está en orden, podrás continuar y realizar la Compraventa.

¿Cuáles son los requisitos de la Promesa de Compraventa?

Los requisitos del contrato de promesa según nuestra legislación son los siguientes:

a) Que la promesa conste por escrito. La promesa verbal no produce ningún efecto, es indispensable que conste por escrito. Si bien la promesa es un contrato solemne pues debe constar por escrito no se encuentra sujeta a las mismas solemnidades del contrato prometido definitivo. En efecto, tratándose de la Promesa de Compraventa de un bien raíz basta que sea por documento privado, mientras que, por el contrario, la compraventa de un bien raíz debe necesariamente ser realizada por escritura pública. En el último tiempo, el legislador estableció una solemnidad especial para la promesa de compraventa de un bien raíz “en verde” (en proceso de construcción), debiendo constar en documento privado autorizado ante Notario.

b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. En otras palabras, el contrato prometido debe ser válido; es decir, su realización debe estar permitida por la Ley. La promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre ambos no divorciados está prohibida. Por el contrario, es válida la promesa de compraventa de un bien de propiedad de un menor de edad, celebrada por su representante sin autorización judicial, ya que dicha permisión es requisito formal para la celebración del contrato de compraventa, no de su promesa.

c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. El objeto de este requisito es que cada contratante sepa con certeza cuándo deberá celebrarse el contrato prometido. Así cada parte sabrá desde cuándo o bajo qué circunstancias podrá hacer exigible el contrato prometido. Mientras el plazo no venza o la condición no se cumpla ninguna de las partes del contrato de promesa puede exigir su cumplimiento; es decir, no puede demandar la celebración del contrato prometido.

d) Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben. Esto quiere decir que se debe singularizar de la manera más amplia el contrato que se promete celebrar y se deben precisar todas sus características. Así, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz, deberá individualizarse a las partes, singularizarse el bien material del contrato, con indicación de su ubicación, señalamiento de deslindes y de su título inscrito. Deberá indicarse el precio de la compraventa y su forma de pago y demás estipulaciones propias de este tipo de contratos, faltando solo la entrega de la cosa y la escritura pública de compraventa.

¿Qué debo tomar en cuenta al celebrar una Promesa de Compraventa?

La compra de una vivienda tiene una amplia gama de efectos jurídicos, con un grado de complejidad asociado, que difícilmente podemos prever en su totalidad al momento de firmar un cierre de negocios o promesa de compra-venta. Por tanto, se aconseja la asistencia de un profesional competente y con experiencia en la materia.

Es pertinente tener presente algunas sugerencias a la hora de firmar una promesa de compraventa o cierre de negocios, tales como: 

a)Obligaciones de cada parte: En lo que respecta al comprador, definir claramente cómo pagará el precio y, en su caso, cómo se financiará e, incluso, si se dejarán instrucciones en Notaría, al momento de la compraventa. En lo que respecta al vendedor, especificar cuándo debe entregar materialmente la propiedad y su obligación de proveer los antecedentes y títulos de la propiedad al abogado o banco que asesore al comprador y, eventualmente, regularizar los vicios que se detecten. 

b)Gastos de la operación: Definir quién pagará gastos tales como obtención de títulos, derechos notariales y conservador. Habitualmente, los primeros son de cargo exclusivo del vendedor, los segundos de ambas partes y los últimos de cargo exclusivo del comprador. 

c)Plazos: Si el comprador pagará el precio con fondos propios, un plazo de 30 días parece suficiente para estar en condiciones de firmar y revisar los antecedentes de la propiedad. En cambio, si se financia con un banco, un plazo de 45 a 120 días parece razonable para estar en condiciones de firmar. De todas formas, si se financia con una institución, es prudente que el plazo esté asociado a la fecha en la cual dicha institución apruebe los títulos. 

d)Contribuciones: La última cuota vencida por este concepto, debe encontrarse pagada al momento de suscribir la compraventa, considerando que dicho pago corresponde a un impuesto anual que se cobra en cuotas trimestrales devengadas, con vencimientos en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre.

Sin embargo, sería correcto que el vendedor pague la parte proporcional devengada hasta la fecha de la entrega efectiva de la propiedad. En otras palabras, si entrega el 31 de marzo, debería pagar íntegra la primera cuota anual, a pesar que dicha cuota vence el mes siguiente. De la misma forma, si entrega la propiedad el 30 de noviembre, sólo debería concurrir al pago de 2/3 de la última cuota anual, a pesar que dicha cuota vence en noviembre. 

e)Condiciones de compra: Habitualmente, la promesa de compra sólo establece un cierto plazo para celebrar el contrato, pero nada dice con respecto de las condiciones que para el comprador pueden ser determinantes para celebrar el contrato, tales como:

- Que los títulos de la propiedad y los antecedentes municipales de la vivienda se encuentren en orden y ajustados a derecho.

-Que la tasación del banco que lo financie se encuentre dentro de cierto rango preestablecido. En otras palabras, si el comprador ofrece 100 millones de pesos por una propiedad que el banco luego tasa en 60 millones, va a surgir un problema entre las partes, dado que el banco no financiará más allá de 60 millones y, probablemente sólo el 80% de dicha última suma. 

Frente a este escenario, nuevamente nos parece sano para las partes que definan un mecanismo de salida que no las obligue a celebrar el contrato, si el valor de tasación es muy inferior al prometido. 

f) Multas: No basta con establecer una multa de 10 o 20% por desistimiento o incumplimientos, en términos generales. En una operación de compraventa, es normal que se produzcan incumplimientos menores en los plazos de entrega o de firma, los cuales y en atención al elevado monto de las multas, es difícil de penalizar, a pesar de que sí entorpecen la logística de la operación y, eventualmente, causan serios perjuicios a la parte afectada y cumplidora. Para ello, es conveniente establecer, adicionalmente a las ya mencionadas, multas graduales que faciliten su exigibilidad y compensen en parte las molestias provocadas. Finalmente, todo lo anterior debe ir acompañado de la buena fe de las partes y voluntad de cumplir los acuerdos. Sin ella, y a pesar de excelentes contratos o asesores, el proceso será muy complicado para todos los involucrados, perdiendo sentido y eficacia la ley cuando el promitente comprador es insolvente, al no tener patrimonio que comprometer ante una eventual demanda. Así, es importante saber con quien estás tratando, para evitarte dolores de cabeza, perdida de tiempo y dinero.

¿Qué pasa ante un incumplimiento de Promesa de Compraventa?

El artículo 1489 del código civil consagra la denominada ‘condición resolutoria tácita que va implícita en todos los contratos bilaterales. Esto es, en aquellos contratos en donde se establecen obligaciones para ambas partes, entre los cuales, se incluyen las promesas de compraventa: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios”.

En síntesis, si una promesa de compraventa cumple los requisitos mínimos que exige la Ley para que surja efecto y, además, se verifica el cumplimiento de las condiciones que las partes establecieron para que deba otorgarse el contrato, ambas partes están obligadas a otorgar el contrato prometido, salvo que estén de acuerdo a dejar sin efectos recíprocamente sus obligaciones, ello a pesar que no se hayan establecido multas para el caso de incumplimiento. 

La circunstancia de no haberse establecido multas no exime a las partes de cumplir sus obligaciones contractuales, ni tampoco libera a la parte incumplidora de indemnizar los daños que provoque su incumplimiento a la parte diligente que haya cumplido o esté llana a cumplir sus obligaciones. El monto y procedencia de tales indemnizaciones deberá establecerlo un juez, conforme a las normas legales vigentes.

Cabe destacar que ante el incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa, para efectos de cumplimiento forzado de la obligación, la defensa del acreedor podrá solicitar arresto hasta por 15 días y multa proporcional, medidas que podrán repetirse hasta que la obligación se cumpla, ello de acuerdo a lo que señala el artículo 543 del Código de Procedimiento Civil. Este es uno de los casos en que subsiste la prisión por deudas. Así las cosas, el acreedor podrá solicitar al juez que requiera al deudor para que en el plazo que el magistrado señale, suscriba el documento o constituya la obligación, bajo apercibimiento de hacerlo el juez nombre del deudor. Es decir, el juez podría celebrar el contrato de compraventa a nombre del deudor, en caso que éste no lo haga dentro del plazo que se le fije. 

En casos de incumplimiento por fuerza mayor se puede entender que la compraventa prometida no podrá llevarse a cabo por motivos que no pueden ser controlados, por lo que en estos lo casos lo recomendable es que las partes lleguen a un acuerdo y se decida dejar sin efecto la promesa de compraventa o dar una nueva fecha para poner los documentos en orden.​​ Por ejemplo:

  • Que el comprador no obtenga el crédito hipotecario.

  • Que uno de los cónyuges del comprador o del vendedor fallezca.

  • Que uno de los propietarios o herederos del inmueble fallezca.

  • Que el comprador o vendedor se enferme de gravedad y esto lo deje incapaz de realizar la venta o compra.

  • Que la propiedad no cuente con sus títulos aptos para la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

¿Cómo se pagan las multas ante un incumplimiento de Promesa de Compraventa?

En la práctica, al momento de firmar la promesa de compraventa, el comprador deja en Notaría un cheque a nombre del vendedor por el porcentaje de la multa, y el vendedor deja en Notaría un cheque a nombre del comprador por el mismo porcentaje. Estos cheques son dejados bajo instrucciones notariales, donde el Notario decidirá a quien deberá hacer entrega del cheque cuando se venza el plazo de suscripción de la escritura definitiva de compraventa, o se los entregará al tribunal o árbitro pertinente que conozca la controversia según la clásula de resolución de desaveniencias. En caso de realizar la compraventa sin ningún tipo de inconvenientes, el Notario hará devolución de estos documentos a sus emisores una vez inscrita la propiedad y con el certificado de dominio que acredite al nuevo propietario del inmueble. Existen ocasiones en que en los contratos de promesa de compraventa no se deja especificada cuáles serán las multas que se van a exigir en caso de incumplimientos graves o menores por alguna de las partes, esto no quiere decir que la parte afectada no pueda pedir una indemnización o un cumplimiento en caso de que exista incumplimiento por medio de una acción judicial. Sin perjuicio de lo indicado, todo lo anterior debe ir acompañado de la buena fe de las partes y voluntad de cumplir los acuerdos. Sin ella, y a pesar de excelentes contratos o asesores, el proceso será muy complicado para todos los involucrados, perdiendo sentido y eficacia la ley, especialmente cuando el promitente comprador es insolvente, al no tener patrimonio que comprometer ante una eventual demanda. Así, es importante saber con quien estás tratando, para evitarte dolores de cabeza, perdida de tiempo y dinero.

¿Qué son las instrucciones notariales respecto al cheque que debo dejar en Notaria?

La instrucción notarial es un documento que autoriza al Notario instruyendole en qué casos se pueden entregar los cheques dejados en garantía por las multas por objeto de incumplimiento determinados en la promesa. 

¿Qué Antecedentes y Documentos necesito para redactar una Promesa de Compraventa?

1. a-Persona Natural: Antecedentes del Promitente Vendedor y Promitente Comprador. Nombre, Nacionalidad, RUT, Profesión/Oficio, Domicilio.  b- Persona Jurídica: Razón Social, RUT, Domicilio, 1-Antecedentes del Representante Legal: Nombre, Nacionalidad, RUT, Profesión/Oficio, Domicilio, 2- Antecedentes del Mandatario sí existiere, acompañando el poder correspondiente.

2. Certificado de matrimonio del Promitente Vendedor.

3. Información de la Propiedad: Dirección, Rol de Servicio de Impuestos Internos, Certificado de dominio vigente y/o Copia de inscripción de la propiedad emitida por el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

4. Indicar precio de la Compraventa y forma de pago: pago al contado con o sin pie, crédito hipotecario, entre otros.

5. Indicar plazo para firmar la escritura definitiva: 60, 90 o 120 días hábiles bancarios desde la firma de la Promesa pertinente, y respecto al cumplimiento de las condiciones determinadas en el instrumento, por ejemplo, que los títulos de la propiedad se encuentren conforme a derecho, o la subsecuente aprobación del crédito hipotecario para el promitente comprador, en caso que el inmueble sea financiado de esta manera.

6. Cláusulas especiales que se incorporarán conforme requerimiento especial del cliente: Multas en caso de incumplimiento de la Promesa de compraventa, compromisos específicos, entre otras que se deben discutir con el abogado conforme los antecedentes particulares del caso.

7. Designar a la justicia ordinaria o un árbitro en caso de existir inconvenientes en la resolución del contrato.

Existen otros puntos importantes que debes incluir en una Promesa de Compraventa para asegurarte de que todo estará en orden y que en el proceso de la compraventa no habrá inconvenientes. Te recomendamos especificar los siguientes datos:

  • Establecer la fecha de cuándo se realizará la entrega de la propiedad.

  • Si estás comprando una propiedad nueva a una inmobiliaria, se debe incluir una póliza de seguro que garantice que la parte compradora no perderá el dinero entregado como Pie.

  • En caso de existir un corredor de propiedades intermediario, deberá quedar especificada su comisión a recibir por la gestión y cuando será pagada por las partes.

  • Gastos asociados en la operación, quien debe pagar qué.

En casos de inconvenientes ¿Puedo extender la fecha de la Promesa de Compraventa?

Si, en ocasiones existirán inconvenientes que puedan atrasar la materialización de la compraventa, quedando fuera del alcance de responsabilidad de alguna de las partes, como, por ejemplo, cuando se realiza el estudio de títulos y estos no se encuentran en orden y hay que regularizar ciertos títulos. En este tipo de casos las partes podrán pactar una extensión a la promesa para poder arreglar los temas pendientes.

 

Si desisto de comprar una Propiedad ¿Puedo ceder mi Promesa de Compraventa?

 

Sí, siempre y cuando conste por escrito y permitido en la promesa de compraventa. Si por algún motivo decides desistir de comprar la propiedad, podrás ceder la promesa de compraventa a través de un traspaso legal de la titularidad de la promesa de compraventa. Una práctica habitual en el mercado inmobiliario, es que, al momento de desistir de comprar la propiedad, tomes como opción vender la promesa de compraventa a otro interesado y la persona que compre esta promesa será el nuevo titular, siguiendo con el proceso de compra del inmueble. Esta práctica se realiza para recuperar parte o la totalidad del PIE entregado y evitar multas asociadas.

 

¿Quién debe pagar la Promesa de Compraventa?

 

Por lo general, los gastos asociados a la redacción de la promesa de compraventa y su legalización notarial, son pagados tanto por el comprador y el vendedor en partes iguales, a no ser que se acuerde algo distinto.

¿Y qué se hace después de la Promesa de Compraventa?

 

Puedes ver el proceso completo en el siguiente enlace.

 

¿Debo inscribir la Promesa de Compraventa en el Conservador de Bienes Raíces?

La inscripción de la promesa de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces es una práctica poco común, pero que cada vez se utilizar más para evitar estafas. Si quieres asegurar que el vendedor solo te está vendiendo a ti la propiedad, nuestra recomendación es que inscribas la promesa de compraventa firmada ante Notario en el Conservador de Bienes Raíces que corresponda, lo más pronto posible. Para ello deberás suscribir el instrumento por escritura pública.

¿Se puede prometer vender y vender un lote de un terreno que no se encuentre subdividido y urbanizado?

No, la Ley General de Urbanismo y Constricciones en su artículo 136 prescribe: "mientras en una población, apertura de calle, formación de un nuevo barrio, loteo o subdivisión de un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanización en mérito legal y la Ordenanza General, no será lícito al propietario, loteador o urbanizador de los terrenos correspondientes, enajenarlos (transferirlos), acordar adjudicaciones en lote, celebrar contrato de compraventa, promesas de venta, reservas de sitios, construir comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones o celebrar cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de dichos terrenos". La intención del legislador es que todos los inmuebles que se prometen vender o se vendan, cuenten con las condiciones mínimas de urbanización de que se pueda desarrollar ahí la vida urbana.

¿Qué es una compra en verde?

La compra en verde de una vivienda es la compra de un inmueble que está en proceso de construcción o bien, que se proyecta construir.

 

¿Qué beneficios tiene la compra en verde?

La compra en verde trae los siguientes beneficios:

  • Descuentos por el valor final de la vivienda.

  • Elección de las mejores viviendas en términos de ubicación.

  • Elección de vivienda con mayor metraje.

  • Posibilidad de redistribución del espacio.

¿Cuándo se compra en verde se debe realizar una Promesa de Compraventa?

 

Cuando se compra en verde una vivienda, debe hacerse una promesa de compraventa. La promesa de compraventa debe estar autorizada ante un Notario. Además, se debe incorporar la póliza de seguro o boleta bancaria que garantiza la recuperación del dinero pagado y que deberá ser aceptada por el comprador. 

De acuerdo a lo anterior, la promesa de compraventa debe contener:

  • Una póliza de seguro o boleta bancaria que garantiza la recuperación del dinero pagado ó,

  • Una cuenta de ahorro o depósito a plazo a favor del vendedor y que se le entrega una vez que la propiedad se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.

 

Ya sea la póliza de seguro o la boleta bancaria debe ser contratada por la inmobiliaria o empresa constructora que vende el bien raíz.

 

¿Qué cubre la póliza de seguros?

La póliza cubre el pago entregado por concepto de pie a la constructora o inmobiliaria. Respecto a los ahorros que se encuentran en una cuenta de ahorro o depósito a plazo, no es necesario que sean asegurados, ya que se entregarán una vez firmado el contrato de compraventa. Así por ejemplo, si tengo una cuenta de ahorro con $5.000.000 y doy un pie de $2.000.000, la póliza del seguro será por los $2.000.000. De este modo, el valor de la póliza de seguro o de la boleta bancaria, será igual a la cantidad entregada en efectivo a la constructora o inmobiliaria que vende el bien raíz.

¿Puedo perder mi dinero al hacer una compra en verde?

 

Si haces una compra en verde, no corres el riesgo de perder tu dinero. La ley actual  garantiza la recuperación del dinero pagado por concepto de pie si las inmobiliarias o empresas constructoras no cumplen con los compromisos establecidos en la firma del contrato de promesa de compraventa.

¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple con la entrega?

 

Si la vivienda comprada en verde no es entregada por la inmobiliaria, el comprador puede cobrar el seguro de la póliza o hacer efectiva la boleta bancaria. Al hacer esto, el comprador recupera inmediatamente el dinero entregado a la constructora o inmobiliaria.

 

 

¿Qué pasa si desisto de la compra en verde?

 

Si como comprador se decide desistir de la promesa, no continuar con la negociación pautada, esa persona debe asumir una sanción que equivale entre el 10% o 15% (lo cual debe estar estipulado en el contrato) del dinero aportado desde el momento en que se celebró el contrato hasta el momento del desistimiento. Es decir que recibirás el monto cancelado hasta la fecha, menos la sanción del 15% o 10%. Por supuesto, antes de desistir de dicho contrato puedes traspasarlo a un tercero evitando la sanción y asegurándote de que eso es una posibilidad estipulada en el documento. La promesa compraventa es un acuerdo escrito primordial para el futuro de tu inversión, es por ello que antes de firmar debes asegurarte de leer y entender en detalle lo que allí se estipula. Es la mejor manera de asegurarte de que estarás cubierto contra cualquier eventualidad posible en el futuro, ya sea que decidas traspasar, desistir, o tomar cualquier otra acción.

 

 

 ¿Cuándo la constructora/inmobiliaria puede hacer uso del dinero del pie?

 

La constructora o inmobiliaria puede hacer uso del pie de la compra en verde de inmediato, al tiempo que debe hacer entrega al comprador de una póliza de garantía o boleta bancaria por el mismo monto que ha recibido como pie.

 

¿La inmobiliaria tiene un plazo para inscribir el título de dominio?


La inmobiliaria o empresa constructora tiene el plazo fijado en el contrato de promesa de compraventa para inscribir el título de dominio en el Conservador de Bienes Raíces. En el caso de que no se haya fijado un plazo, se fijará automáticamente el plazo de 1 año desde que se firmó la promesa. 

 

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