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Promesa de Compraventa

En A&C redactamos y revisamos Promesas de Compraventa. Nuestra atención personalizada te permitirá acceder a un servicio traducido en una gestión profesional en el trámite que necesitas.

 

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A continuación podrás encontrar las preguntas frecuentes que realizan nuestros clientes;

 

¿Qué es la Promesa de Compraventa?

Una promesa de negocio inmobiliario es un contrato preparatorio que se lleva a cabo antes de firmar una escritura de compraventa. Cabe destacar que, en este acto jurídico, tanto promitente comprador como promitente vendedor, determinan un compromiso para realizar la compraventa de un inmueble, estableciendo los términos, reservas, plazos, precios, formas de pago, multas en caso de incumplimiento, avaluación anticipada de perjuicios, formas de resolución de desavenencias, entre otros puntos importantes que quedan establecidos en este instrumento que nace por la vía del derecho y rige la relación contractual entre los firmantes. Dicho de otra manera, con la suscripción de una promesa de compraventa, se oficializa el compromiso de la parte que vende la propiedad y de otra que la va a comprar, regulando el procedimiento para celebrar un acuerdo decisivo. 

Entonces ¿Para qué sirve una Promesa de Compraventa?

Es de mucha utilidad en la Compraventa de Propiedades, para:

  • Reservar el inmueble, surgiendo una obligación para efectos que el promitente vendedor, se abstenga de ofertarlo en el mercado a terceros, ya sea en diarios, portales inmobiliarios, avisos audiovisuales, redes sociales, entre otros.

  • Asegurar las características y el precio del bien raíz.

  • Fijar multas en caso de que alguna de las partes desista injustificadamente del negocio jurídico.

  • Dar tiempo al vendedor para regularizar la propiedad, en caso de existir inconvenientes con el Estudio de Títulos.

  • Dar tiempo al comprador para gestionar el crédito hipotecario u otros medios de financiamiento para comprar el inmueble.

  • Determinar la condición o plazo para firmar la escritura de compraventa.

  • Establecer las reglas en caso que una de las partes no pueda firmar la escritura de compraventa definitiva, por caso fortuito y/o fuerza mayor, para efectos de recuperar el abono realizado por objeto del precio de la propiedad.

  • Entre otros.

Si voy a comprar una propiedad usada ¿Debo firmar una Promesa de Compraventa?

 

Si estás comprando un inmueble usado (departamento, casa o terreno), tienes más de una razón para realizar una Promesa de Compraventa, ya que necesitarás tiempo para realizar el Estudio de Títulos por ser un bien raíz que ha tenido uno o más dueños. Así, tendrás el espacio necesario para asegurarte que lo que estás comprando no tenga problemas, o si tuviera alguno, realizar el saneamiento de títulos correspondiente para continuar con el negocio inmobiliario. De esta forma, podrás reservar la propiedad mientras se completa el papeleo y se solucionan los imponderables, y una vez que este todo listo y en orden, te permitas continuar con la firma de la escritura de compraventa.

¿Cuáles son los requisitos de la Promesa de Compraventa?

Los requisitos del contrato de promesa según nuestra legislación son los siguientes:

a) Que la promesa conste por escrito. La promesa verbal no produce ningún efecto, siendo indispensable que conste por escrito. En consecuencia, la promesa de compraventa puede celebrarse por medio de instrumento privado o escritura pública. Cabe destacar que, en el último tiempo, el legislador estableció una solemnidad especial para la promesa de compraventa de un bien raíz en verde (en proceso de construcción), debiendo la misma constar en documento privado autorizado ante Notario, y acompañar una poliza de seguro o boleta bancaria para efectos de garantizar los abonos del precio que realice el promitente comprador, viendose así resguardado ante un eventual incumplimiento de parte del promitente vendedor. Por ejemplo, sí la inmobiliaria quiebra, no obtiene los permisos para la recepción definitiva del inmueble, o que el proyecto no logre ser acogido conforme la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, entre otros.

b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. En otras palabras, el contrato prometido debe ser válido; es decir, su realización debe estar permitida por la Ley. Por ejemplo, la promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre ambos no divorciados está prohibida. 


c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. El objeto de este requisito es que cada contratante sepa con certeza cuándo deberá celebrarse la escritura de compraventa. De esta forma, cada parte sabrá desde cuándo o bajo qué circunstancias podrá hacer exigible el contrato prometido. Mientras el plazo no venza o la condición no se cumpla, ninguna de las partes del contrato de promesa puede exigir su cumplimiento; es decir, ninguna parte podrá demandar la celebración del contrato final.

d) Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben. Esto quiere decir que se debe singularizar de la manera más amplia el contrato que se promete celebrar y se deben precisar todas sus características. Así, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz, deberá individualizarse a las partes, singularizarse la descripción del inmueble con la indicación de su ubicación, el señalamiento de sus deslindes y del título inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Igualmente, el precio y demás estipulaciones propias para este tipo de contratos, debiendo faltar sólo la firma de la escritura definitiva de compraventa, y el plazo de entrega material de la propiedad.

¿Qué debo tomar en cuenta al celebrar una Promesa de Compraventa?

La compra de un inmueble tiene una amplia gama de efectos jurídicos, con cierto grado de complejidad asociado, que difícilmente podemos prever en su totalidad al momento de firmar un cierre de negocios o promesa de compraventa. En efecto, es pertinente tener presente los elementos esenciales a la hora de firmar un instrumento de esta naturaleza, tales como: 

a)Obligaciones de cada parte: En lo que respecta al comprador, definir cómo pagará el precio y, en su caso, cómo se financiará el mismo. En lo que respecta al vendedor, especificar cuándo debe entregar materialmente la propiedad y su obligación de proveer los antecedentes y títulos de la propiedad al abogado o banco que asesore al promitente comprador. Además y, eventualmente, regularizar los vicios que se detecten como condición para continuar con el negocio inmobiliario.

b)Gastos de la operación: Definir quién pagará gastos tales como el estudio de títulos, los derechos notariales y el Conservador de Bienes Raíces. Habitualmente, los primeros son de cargo exclusivo del vendedor, los segundos de ambas partes y los últimos de cargo exclusivo del comprador. 

c)Plazos: Si el comprador pagare el precio del inmueble con fondos propios y al contado, un plazo de 60 días parece suficiente para estar en condiciones de firmar y revisar los antecedentes de la propiedad. En cambio, si la propiedad requiere de financiamiento bancario, un plazo de 90 a 120 días parece razonable para estar en condiciones de firmar la escritura definitiva de compraventa. De todas formas, si la operación inmobiliaria se financia con una entidad financiera, es prudente que el plazo esté asociado a la fecha en la cual dicha institución apruebe los títulos del inmueble objeto del negocio jurídico.

d)Contribuciones: La última cuota vencida por este concepto, debe encontrarse pagada al momento de suscribir la escritura de compraventa, considerando que dicho pago corresponde a un impuesto anual que se cobra en cuotas trimestrales devengadas, con vencimientos en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre.

e)Condiciones de compra: Es importante determinar los términos y condiciones para celebrar el contrato definitivo de compraventa, por ejemplo:

-Que los títulos de la propiedad y los antecedentes municipales del inmueble se encuentren en debida forma y conforme a derecho.

-Que la tasación del inmueble que realiza el banco se encuentre dentro de cierto rango preestablecido. En otros terminos, esto quiere decir que si el comprador ofrece 100 millones de pesos por una propiedad que el banco tasa en 60 millones, va a surgir un problema entre las partes, dado que la entidad no financiará más de 60 millones. Frente a este escenario, es importante definir un mecanismo de salida amistoso que no las obligue a celebrar el contrato prometido, sin incurrir en multas.

f) Multas: 
Las multas ante el incumplimiento de este contrato variarán según el tipo de propiedad. Por ejemplo, cuando es una propiedad usada, lo normal es que la multa equivalga a un 5% del precio acordado, y para las propiedades nuevas puede llegar a ser de un 20% del valor del inmueble. Por ello, las multas y sanciones deben quedar explícitas en el contrato para que, si llegare a existir algún inconveniente, se pueda manejar la situación de forma legal, con registros notariales del acuerdo. En general la parte vendedora solicitará un cheque, vale vista o un abono de dinero en efectivo en garantía al comprador. En caso de propiedades usadas compradas a través de un abogado particular o corredora, se estila solicitar cheques en garantía tanto a la parte vendedora como compradora para que ambos amarren la compraventa y ninguno se arrepienta en desmedro del tiempo y esfuerzo invertido por la otra parte en la transacción. En caso de propiedades nuevas en proceso de construcción, las inmobiliarias piden exclusivamente un abono (adelanto) del precio, y sí el comprador desiste, le retienen el mismo por objeto de multa según el tenor del contrato. Así, en este punto es clave una redacción especializada
 de las instrucciones notariales que regulen el pago de las multas propaimente dichas.

En caso que las partes opten por no dejar cheques, vale vistas o un abono para garantizar un incumplimiento en la promesa de compraventa, quien ha sufrido el perjuicio deberá acudir a tribunales civiles o arbitrales para demandar el pago de la multa. Es importante mencionar que, sí la parte incumplidora no tiene patromonio para comprometer ( no tiene dinero ni bienes ), la gestión legal no tendrá sentido alguno, siendo una pérdida de tiempo y dinero para el afectado.

¿Qué pasa ante un incumplimiento de Promesa de Compraventa?

El artículo 1489 del código civil consagra la denominada condición resolutoria tácita que va implícita en todos los contratos bilaterales. Esto es, en aquellos contratos en donde se establecen obligaciones para ambas partes, entre los cuales, se incluyen las promesas de compraventa: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios”.

En síntesis, si una promesa de compraventa cumple los requisitos mínimos que exige la Ley para que surja efecto y, además, se verifica el cumplimiento de las condiciones que las partes establecieron para que deba otorgarse el contrato, ambas partes están obligadas a otorgar el contrato prometido, salvo que estén de acuerdo a dejar sin efectos recíprocamente sus obligaciones, ello a pesar que no se hayan establecido multas para el caso de incumplimiento. 

La circunstancia de no haberse establecido multas no exime a las partes de cumplir sus obligaciones contractuales, ni tampoco libera a la parte incumplidora de indemnizar los daños que provoque su incumplimiento a la parte diligente que haya cumplido o esté llana a cumplir sus obligaciones. El monto y procedencia de tales indemnizaciones deberá establecerlo un juez, conforme las normas legales vigentes.

Cabe destacar que, ante el incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa, para efectos de cumplimiento forzado de la obligación, la defensa del acreedor podrá solicitar arresto hasta por 15 días y multa proporcional, medidas que podrán repetirse hasta que la obligación se cumpla, ello de acuerdo a lo que señala el artículo 543 del Código del Procedimiento Civil. Este es uno de los casos en que subsiste la prisión por deudas. Así las cosas, el acreedor podrá solicitar al juez que requiera al deudor para que en el plazo que el magistrado señale, suscriba el documento o constituya la obligación, bajo apercibimiento de hacerlo el juez nombre del deudor. Es decir, el juez podría celebrar el contrato de compraventa definitivo a nombre del deudor, en caso que éste no lo haga dentro del plazo que se le fije. 

En caso que la compraventa no pueda llevarse a cabo por motivos de fuerza mayor, lo sugerido antes de evaluar acciones legales ante tribunales, es conversar con la contraparte para dejar sin efecto la promesa o dar una extensión de la misma para poner el negocio en orden. De este modo, en caso que las partes no logren un acuerdo amigable, y optes por presentar una acción judicial o defenderte sí te han demandado, habrá que probar esta fuerza mayor con antecedentes más que suficientes para justificar el incumplimiento contractual, siendo un elemento muy estricto para lograr convicción en el Juez que tome la decisión de eximición o condena. En sintesis, no es para nada fácil probar una fuerza mayor para desistir de una promesa de compraventa. Algunos ejemplos son:

  • Que el comprador no obtenga el crédito hipotecario por haber perdido el trabajo (cesantía).

  • Que uno de los propietarios del inmueble fallezca, y su obligación no se transmita a heredero alguno.

  • Que la propiedad prometida se destruya por un terremoto y/o incendio, entre otros.

  • Que el comprador o vendedor se enferme de gravedad y esto lo deje incapaz de suscribir la compraventa.

  • Que por un acto de autoridad me haya visto obligado a cerrar mi negocio, el cual es mi sustento económico. Por ejemplo, sí tuve que cerrar mi local comercial debido a una cuarentena impuesta por la autoridad.

  • Que la inmobiliaria no cumpla con el plazo de firma del contrato de compraventa por demoras no imputables a su actuar.

  • Entre otros.

¿Cómo se pagan las multas ante un incumplimiento de Promesa de Compraventa?

En la práctica, al momento de firmar la promesa de compraventa, el comprador deja en Notaría un cheque a nombre del vendedor por el porcentaje de la multa, y el vendedor deja en Notaría un cheque a nombre del comprador por el mismo porcentaje. Estos cheques son dejados bajo instrucciones notariales, donde el Notario bajo el cumplimiento de cierta condición, decidirá a quien deberá hacer entrega del cheque cuando venza el plazo de suscripción de la escritura definitiva de compraventa, o se los entregará al tribunal o árbitro pertinente que conozca la controversia según la clásula de resolución de desaveniencias. En caso de realizar la compraventa sin ningún tipo de inconveniente, el Notario hará devolución de estos documentos a sus emisores una vez inscrita la propiedad a nombre del comprador.

En caso que las partes no hayan dejado cheques para garantizar la suscripción del contrato prometido, la parte afectada podrá interponer una demanda ante tribunales civiles o arbitrales, según sea el caso. Cabe destacar que el exito de la misma, dependerá sí el demandado tiene patrimonio para comprometer. De lo contrario, el procedimiento legal no servirá de nada.

Por último, sí la promesa de compraventa es en verde, en caso de desistimiento del promitente comprador, la inmobiliaria siempre tiene el sartén por el mango para cobrar la multa, dado que retendrá parte del abono del precio adelantado por el promitente comprador, siendo prácticamente imposible que lo devuelvan de forma extrajudicial. Por el contrario, en caso de incumplimiento de parte de la inmobiliaria por no cumplir con la entrega dentro de plazo (por causas imputables a su actuar), por no obtener los permisos administrativos de recepción final e inscripción conservatoria de forma definitiva, o por quiebra de la misma, el promitente comprador podrá cobrar la póliza o boleta de garantía para recuperar el pie, y tendrá que solicitar el pago de la multa por vía arbitral o judicial, según proceda conforme el contrato propiamente dicho. Es importante mencionar que, para hacer efectiva esta póliza de seguro, el promitente comprador deberá cumplir con las formalidades de notificación según el instrumento del seguro, y el informe de liquidación deberá resultar favorable para el mismo. De lo contrario, sí la Compañía de Seguros no tiene voluntad de pagar la indemnización, esto se convertirá en un doble dolor de cabeza para el promitente comprador, dado que habrá que pelear la devolución de los dineros apelando el informe de liquidación, y en última instancia sí la impugnación resulta rechazada, activando la cláusula de resolución de desavenencias determinada en la póliza propiamente tal, para lo cual necesitarás costear un abogado especialista en materia de seguros.

¿Qué son las instrucciones notariales respecto al cheque que debo dejar en Notaria?

La instrucción notarial es un documento que autoriza al Notario instruyendole en qué casos se pueden entregar los cheques dejados en garantía por las multas por objeto de incumplimiento determinados en la promesa. ​​

¿En qué plazo se puede cobrar un cheque?

 

El cheque tiene plazos de caducidad y una vez que pasan, no se puede cobrar. Los cheques tienen un plazo para ser presentados a cobro, si estos plazos se encuentran vencidos el banco tiene la obligación de protestarlos por caducidad, razón por la que el portador de un cheque librado contra un banco establecido en el país, debe presentarlo a cobro dentro de determinados plazos contados desde su fecha de expedición. Para determinar el plazo aplicable al caso de un cheque en particular los conceptos que deben tenerse en consideración son el de oficina sobre la cual fue girado, es decir, aquélla en la que se abrió la cuenta corriente bancaria, y lugar en que fue girado el cheque, independientemente de la oficina en que se presenta a cobro el documento. Ahora bien, si el cheque no indica el lugar de giro se le presume extendido en la plaza en que funciona la oficina sobre la cual fue girado.

Los plazos son los siguientes:

  • 60 días: Cuando se trate de un cheque girado en moneda chilena y el librado estuviere en la misma plaza de emisión. Esto es, por ejemplo, un cheque correspondiente a una cuenta corriente de Santiago y emitido en Santiago (esto es que, antes de la fecha se encuentre escrita la palabra Santiago), tiene un plazo de 60 días para ser cobrado, cualquiera sea la ciudad en que se presente a cobro.

  • 90 días: Si el cheque fuere en moneda chilena y estuviere girado dentro del país, en una plaza distinta de la del librado. Esto es, un cheque correspondiente a una cuenta corriente de Santiago y emitido en Valparaíso (esto es que, antes de la fecha se encuentre escrita la palabra Valparaíso), tiene un plazo de 90 días para ser cobrado, cualquiera sea la ciudad en que se presente a cobro.

  • 3 meses: Al tratarse de un cheque en moneda chilena girado en el extranjero.

  • 12 meses: Para un cheque girado en moneda extranjera, cualquiera sea el lugar de su emisión y de su pago.

 

Si el cheque no es cobrado dentro de los plazos señalados para cada caso (hecho que no se constituye con el mero depósito del documento en un banco para su cobro sino que por la presentación que éste efectúe ante el banco contra el cual fue girado), el banco ante el cual se presenta a cobro el documento no puede pagarlo, salvo que medie autorización escrita del librador (revalidación del cheque) o que sea aplicable la ampliación del plazo que sólo rige en casos excepcionales.

En casos de inconvenientes ¿Puedo extender la fecha de la Promesa de Compraventa?

Si, en ocasiones existirán inconvenientes que puedan atrasar la materialización de la compraventa, quedando fuera del alcance de responsabilidad de alguna de las partes, como, por ejemplo, cuando se realiza el estudio de títulos y estos no se encuentran en debida forma y conforme a derecho, debiendo el promitente vendedor regularizar las observaciones. En este tipo de casos, las partes podrán pactar una extensión a la promesa para arreglar los temas pendientes, o determinar en el mismo contrato que el plazo se suspende en caso que el Banco del promitente comprador realice un reparo.

 

Si desisto de comprar una Propiedad ¿Puedo ceder mi Promesa de Compraventa?

 

Sí, siempre y cuando conste por escrito y este permitido en el documento. Si por algún motivo decides desistir de comprar la propiedad, podrás ceder la promesa de compraventa a través de un traspaso legal de la titularidad o posición de la promesa de compraventa. Una práctica habitual en el mercado inmobiliario, es que, al momento de desistir de comprar la propiedad, tomes como opción vender la promesa de compraventa a otro interesado y la persona que compre esta promesa será el nuevo titular, siguiendo con el proceso de compra del inmueble. Esta práctica se realiza para recuperar parte o la totalidad del pie entregado y evitar multas asociadas.

 

¿Quién debe pagar la Promesa de Compraventa?

 

Por lo general, los gastos asociados a la redacción de la promesa de compraventa y su legalización notarial, son pagados tanto por el comprador y el vendedor en partes iguales, a no ser que se acuerde algo distinto.

¿Y qué se hace después de la Promesa de Compraventa?

 

Puedes ver el proceso completo en el siguiente enlace.

 

¿Debo inscribir la Promesa de Compraventa en el Conservador de Bienes Raíces?

La inscripción de la promesa de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces es una práctica poco común, pero que cada vez se utiliza más para evitar fraudes. Si quieres asegurar que el vendedor solo te está vendiendo a ti la propiedad, nuestra recomendación es que inscribas la promesa de compraventa firmada ante Notario en el Conservador de Bienes Raíces que corresponda, lo más pronto posible. Para ello deberás suscribir el instrumento por escritura pública.

¿Se puede prometer vender y vender un lote de un terreno que no se encuentre subdividido y urbanizado?

No, la Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 136 prescribe: "mientras en una población, apertura de calle, formación de un nuevo barrio, loteo o subdivisión de un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanización en mérito legal y la Ordenanza General, no será lícito al propietario, loteador o urbanizador de los terrenos correspondientes, enajenarlos (transferirlos), acordar adjudicaciones en lote, celebrar contrato de compraventa, promesas de venta, reservas de sitios, construir comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones o celebrar cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de dichos terrenos". La intención del legislador es que todos los inmuebles que se prometen vender o se vendan, cuenten con las condiciones mínimas de urbanización de que se pueda desarrollar ahí la vida urbana.

¿Qué es una compra en verde?

La compra en verde de una vivienda es la compra de un inmueble que está en proceso de construcción o bien, que se proyecta construir.

 

¿Qué beneficios tiene la compra en verde?

La compra en verde trae los siguientes beneficios:

  • Descuentos por el valor final de la vivienda.

  • Elección de las mejores viviendas en términos de ubicación.

  • Elección de vivienda con mayor metraje.

  • Posibilidad de redistribución del espacio.

¿Cuándo se compra en verde se debe realizar una Promesa de Compraventa?

 

Cuando se compra en verde un inmueble, se debe suscribir una promesa de compraventa con requisitos adicionales. Así, la promesa de compraventa debe estar autorizada ante un Notario, debiendo incorporar una póliza de seguros o boleta bancaria que garantice la recuperación del dinero abonado por parte del promitente comprador ante un eventual incumplimiento. Por ejemplo, sí la inmobiliaria quiebra o no obtuvo el permiso de construcción.

De acuerdo a lo anterior, la promesa de compraventa debe contener:

  • Una póliza de seguro o boleta bancaria que garantiza la recuperación del dinero pagado si se suscitan ciertos supuestos que provoquen la imposibilidad de concretar lo prometido de parte del vendedor,o,  

  • Una cuenta de ahorro o depósito a plazo a favor del vendedor y que se le entrega una vez que la propiedad se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.

 

Ya sea la póliza de seguro o la boleta bancaria debe ser contratada por la inmobiliaria o empresa constructora que vende el bien raíz.

 

¿Qué cubre la póliza de seguros?

La póliza cubre el pago entregado por concepto de pie a la constructora o inmobiliaria, bajo los términos y condiciones de la Aseguradora. Hay que poner mucha atención en ello, especialmente a letra chica. 

¿Puedo perder mi dinero al hacer una compra en verde?

 

Si haces una compra en verde la Ley garantiza la recuperación del dinero pagado por concepto de pie sí las inmobiliarias no cumplen con los compromisos establecidos en la firma del contrato de promesa de compraventa. Para ello, es muy importante que pongas atención a la entrega de la póliza o boleta bancaria que asegure los montos pagados a la empresa, y también tomes conocimiento del procedimiento de liquidación del seguro (esto es clave). 

¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple con la entrega?

 

Si la propiedad comprada en verde no es entregada por la inmobiliaria por causa imputables a su actuar, el comprador puede cobrar el seguro de la póliza o hacer efectiva la boleta bancaria. Al hacer esto, el comprador recupera el dinero entregado a la constructora o inmobiliaria.

 

¿Qué pasa si desisto de la compra en verde?

 

Generalmente, las inmobiliarias retienen parte del abono realizado por el promitente comprador, cobrando la multa estipulada en el contrato. 

 ¿Cuándo la constructora/inmobiliaria puede hacer uso del dinero del pie?

 

La constructora o inmobiliaria puede hacer uso del pie de la compra en verde de inmediato, al tiempo que debe hacer entrega al comprador de una póliza de garantía o boleta bancaria por el mismo monto que ha recibido como pie.

¿La inmobiliaria tiene un plazo para inscribir el título de dominio?


La inmobiliaria o empresa constructora tiene el plazo fijado en el contrato de promesa de compraventa para inscribir el título de dominio en el Conservador de Bienes Raíces. En el caso de que no se haya fijado un plazo, se fijará automáticamente el plazo de 1 año desde que se firmó la promesa. 

¿Cuáles son los derechos del consumidor en una compraventa en blanco o en verde?

  1. Que se cumpla al pie de la letra todo lo prometido, por ejemplo, con los plazos de entrega y las características de la vivienda.

  2. Recibir información veraz y oportuna. Las empresas no deben omitir ningún aspecto relevante, antes, durante y después de la compra.

  3. El consumidor tiene derecho a conocer el precio final, con todos los cargos incluidos.

  4. Lo que la inmobiliaria promete en su publicidad, se entiende incorporado al contrato de compraventa. Por ejemplo, si la empresa promete determinados metros cuadrados.

  5. Cuando las inmobiliarias no cumplen la Ley, los consumidores tienen derecho a reclamar y exigir las compensaciones que correspondan. 

 

Asimismo, la normativa especial que rige este mercado, denominada Ley de Calidad de la Vivienda establece, entre otros aspectos, los plazos en que las empresas deben responder cuando se producen problemas:

  • En las terminaciones, durante los primeros 3 años desde la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

  • En las instalaciones durante los primeros 5 años desde la fecha de la recepción definitiva de la obra.

  • Estructurales durante los primeros 10 años desde la fecha de la recepción definitiva de la obra.

  • La Ley General de Urbanismo y Construcciones incluye también el procedimiento de demandas colectivas por los daños y perjuicios en la calidad de las construcciones, la cual establece que a partir de 6 o más afectados por mala de construcción en un conjunto habitacional, se puede iniciar un juicio colectivo bajo esta normativa.

 

Recomendaciones al comprar una propiedad

 

Al momento de comprar un inmueble, un buen consejo es guardar los soportes publicitarios, los que le servirán para saber qué exigir y tener las pruebas en caso de cualquier incumplimiento.

Para tener mayor certeza, el SERNAC recomienda:

Solicitar toda la toda la información relevante del proyecto, antes incluso de hacer una reserva en dinero. Esto incluye al menos:

  • Planos de planta con detalle de superficie, especificando qué significa útil.

  • Especificaciones técnicas de artefactos, terminaciones, materialidad.

  • Especificación de orientación, vistas y emplazamiento.

 

Las superficies deben ajustarse a lo vendido, y prometido y en caso de existir diferencias, los consumidores deben ser compensados por la inmobiliaria, esto, sin perjuicio de las sanciones que contempla la Ley del consumo u otro tipo de acciones legales.

 

Los plazos de entrega deben respetarse. Actualmente la demora en la entrega es uno de los motivos que concentra la mayoría de los reclamos ante el SERNAC. El llamado a los consumidores es negociar contratos con multas en caso de atrasos, esto, sin perjuicio que frente a los incumplimientos se deben aplicar las sanciones e implementar las acciones reparatorias que contempla la Ley del Consumidor.

¿Qué puedo hacer en caso que no pueda cumplir con la promesa de compraventa por fuerza mayor?

Puede ser que el incumplimiento de la promesa de compraventa se de por motivos justificados, esto sería que la misma se incumpla por fuerza mayor.

Algunos ejemplos de incumplimiento por fuerza mayor son:

  • Que el comprador no obtenga el crédito hipotecario por haber quedado cesante

  • Que el comprador o vendedor se enferme gravemente y ello lo deje incapaz de realizar la compraventa

En estos casos se puede entender que la compraventa no podrá llevarse a cabo por motivos que no pueden ser controlados, por lo que lo sugerido antes de evaluar acciones legales ante tribunales, es conversar con la contraparte para dejar sin efecto la promesa o dar una extensión de la misma para poner el negocio en orden. Cabe destacar que, en el caso que las partes no logren un acuerdo amigable, y optes por presentar una acción judicial o defenderte sí te han demandado, habrá que probar esta fuerza mayor con antecedentes más que suficientes para justificar el incumplimiento contractual, siendo un elemento muy estricto para lograr convicción en el Juez que tome la decisión de eximición o condena. En sintesis, no es para nada fácil probar una fuerza mayor para desistir de una promesa de compraventa.

 

Es muy importante que, te asesores previamente a firmar un contrato de promesa de compraventa en verde, considerando que generalmente las inmobiliarias determinan, por ejemplo, que sí no obtienes el crédito hipotecario y no firmas la escritura de compraventa propiamente tal una vez que se cumpla el plazo o condición establecida, se te impondrá una multa, pudiendo retener el abono realizado por objeto del negocio inmobiliario. Por lo que, con una correcta asesoría legal, podrás proponer modificaciones a este tipo de cláusulas, y no firmar un instrumento que no te permita desistir en caso de una fuerza mayor, como sería una situación de cesantía o enfermedad grave.

¿Qué puedo hacer en caso que no pueda cumplir con la promesa porque no me otorgaron el crédito hipotecario?

Existen algunas soluciones:

1.Obtener el crédito hipotecario con otro proveedor: Puedes solicitar el crédito en otro banco o en otro tipo de instituciones que entregan hipotecarios, tales como; cajas de compensación, mutuarias, prestamistas y cooperativas de ahorro y crédito.

2.Ceder la promesa de compraventa: Algunas promesas incluyen una cláusula que permite ceder la promesa a otra persona. Eso significa que si tu no puedes cumplir, puedes hacer que un tercero (por ejemplo un amigo o familiar) pueda tomar tu posición en el contrato.


3.Negociar con la inmobiliaria: Debes saber que el aumento de las tasa de interés también afecta a las inmobiliarias. Por ello, es recomendable que te acerques a la empresa con tiempo suficiente para intentar salvar la compleja situación que te encuentras enfrentando. Quizás, te pueden ofrecer facilidades de pago con un crédito directo, u ofrecer otra propiedad de menor valor en ese u otro proyecto.

4.Evaluar denunciar y/o presentar una querella infraccional por cláusula abusiva que contraviene la Ley del Consumidor. Sin perjuicio que cada caso tiene su particularidad, hay jurisprudencia donde se ha fallado en favor del consumidor cuando este no ha podido cumplir porque le han negado el crédito hipotecario. Por ejemplo, cuando ha perdido el trabajo. En el siguiente enlace podrás encontrar información al respecto click.

5.Evaluar demandar conforme la cláusula de desvaniencias entre las partes, ya sea por la justicia civil y/o arbitral, según este determinado en el contrato. 

¿Qué cláusulas podrían considerarse como abusivas según la Ley del Consumidor?

 

Las cláusulas abusivas de una promesa de compraventa se tratan de disposiciones injustas que crean un desequilibrio grave en los derechos y obligaciones del consumidor. Entre ellas se encuentran:

-Cláusulas que permiten el cambio, suspensión o término unilateral del contrato. Por ejemplo, que la empresa pueda terminar el contrato en cualquier momento o por cualquier motivo.

-Cláusulas que establecen una renuncia anticipada de derechos. Por ejemplo, que el sólo atraso en el pago de una cuota impedirá al consumidor ejercer sus derechos propiamente dichos.

-Cláusulas que establecen limitaciones de responsabilidad. Por ejemplo, aquellas en que la empresa no se hace responsable de ningún daño o perjuicio ante un problema que se origine de parte de ellos.

-Cláusulas contrarias a la buena fe. Aquellas en que subyace un desequilibrio inminente en las obligaciones y derechos de las partes. A modo ilustrativo, cuando una inmobiliaria señala: "Te cobro la multa sí no cumples con la firma de la escritura definitiva en el plazo determinado, pero sí yo no cumplo por x motivo, no tengo que pagar la multa".

Debido a la especialidad de la materia y la complejidad para detectar una cláusula de esta naturaleza, te sugerimos que sea un profesional quien revise el contrato para determinar sí estas ante una cláusula abusiva. Recuerda que en este caso puedes recurrir al SERNAC o presentar una denuncia/querella infraccional ante el Juzgado de Polícia Local que corresponda.

 

¿Cuáles son los servicios que ofrecen?

1. Redacción de Reservas y Promesas de Compraventa. 

2. Revisión de Reservas y Promesas de Compraventa. 

3. Negociación de Promesas de Compraventa.

4. Demandas. La evaluación del escenario que te encuentras enfrentando tiene un valor de $55.000. Se realiza por medio de una sesión telemática (Zoom). Debes enviar la documentación atinente a contacto@ayalaycia.cl, para así tenerla a la vista durante la consulta. Finalmente, en mérito de la revisión propiamente tal, se entregará un presupuesto por la acción administrativa o judicial que proceda, o se indicarán los motivos en caso que no sea posible accionar.

Informáte acerca del proceso completo de compraventa de una propiedad aquí

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