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COMPRAVENTA

De Propiedades

Para tu seguridad y tranquilidad, te asesoramos en el proceso de compraventa de propiedades, partiendo desde la base que comprar o vender un inmueble es un trámite serio, en el que hay que preocuparse de cada detalle para evitar sorpresas y futuros inconvenientes. Así las cosas, es recomendable que te asesores por Abogados con experiencia en la materia para finiquitar el trámite de transferencia del bien raíz en forma exitosa. Entre los servicios que prestamos se encuentran;

a-Negociación

b-Visita e Inspección de Propiedades

c-Solicitud de Documentación de Propiedades

d-Promesa de Compraventa

e-Estudio de Títulos

f-Redacción de Escritura de Compraventa

g-Redacción de Instrucciones Notariales

h-Inscripción de Inmuebles ante el Conservador de Bienes Raíces

i-Revisión de Promesa de Compraventa, Escritura de Compraventa 

j-Rectificación, Aclaración y Complementación de Escrituras y Títulos

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A continuación podrás encontrar las preguntas frecuentes que realizan nuestros clientes;

 

¿Qué debo tener en cuenta en el proceso de Compraventa de una Propiedad?

Comprar o vender una propiedad es una decisión importante, pero con mucho respeto, no es lo mismo que comprar un par de zapatos, dado que involucra altas sumas de dinero, siendo para algunos los ahorros de toda una vida. Así las cosas, hemos tenido que apagar incendios de clientes, quienes por no asesorarse adecuadamente, han perdido dinero y visto involucrados en sendas demandas civiles que generan alto estrés, incertidumbre e innumerables costos en asesoría legal para superar la situación acontecida. En consecuencia, antes de tomar esta importante decisión financiera, para tu tranquilidad, cabe sugerir que te informes adecuadamente, y al menos, aprendas a diferenciar las principales etapas del proceso de compraventa de propiedades. Para ello, elaboramos una pequeña reseña con aspectos relevantes que deberás considerar al comprar o vender un bien raíz.

 

En primer lugar, lo primordial al comprar o vender un inmueble, será estudiar detalladamente los titulos de la propiedad y comprobar que no existan hipotecas, gravámenes, prohibiciones de enajenar, interdicciones, condiciones, usos, usufructos, arrendamientos, litigios, vicios formales, entre otros elementos relevantes a considerar. Así las cosas, cabe analizar los mismos componentes de naturaleza juridica y técnica que un Banco efectua cuando se le solicita un crédito hipotecario para financiar una propiedad. Debes tener presente que el dominio de la propiedad no se adquiere de palabra, sino que las partes deberán firmar un contrato de compraventa por escritura pública, que procede inscribirlo ante el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces pertinente, siendo este el exclusivo momento en que como comprador llegarás a adquirir la propiedad en el sistema registral, y como vendedor, el momento de asegurarte de haber realizado correctamente la transacción conforme el contrato celebrado, traduciendose en una inscripción de dominio conforme a derecho aceptada por el Conservador respectivo. Por lo tanto, el estudio de títulos es primordial para detectar con antelación a la celebración de un contrato, vicios u otro tipo de inconvenientes que dificulten la transferencia de un inmueble, o eventuales derechos sobre el mismo que pueden ser reclamados de parte de terceros en forma posterior al negocio jurídico.

Consecutivamente, una vez realizado el estudio de títulos de la propiedad, un profesional competente es quien deberá proceder en redactar la escritura pública de compraventa del bien raíz, la cual previa firma de las partes será autorizada por un Notario, exigiendo la presentación del certficado de deuda de contribuciones emitido por la Tesosería General de la República o el certificado de exención correspondiente que otorga Servicio de Impuestos Internos, el certificado de dominio vigente, y por último, el de hipotecas, gravámenes, prohibiciones de enajenar e interdicciones, emitido por el Conservador de Bienes Raices pertinente. Es importante destacar que la Inscripción en el Registro de Propiedad será fundamental, pues sin ella el comprador no adquirirá el dominio del inmueble, a pesar de haber firmado la escritura e incluso pagado el precio. (Te aconsejamos que no entregues dinero a cuenta, sin el correspondiente recibo, aunque la persona sea de tu confianza). Cabe tener presente que comprar o vender una propiedad es asunto delicado, requiriendo ser cuidadoso y meticuloso en el procedimiento de compraventa, por lo que cuando vayas a pagar o percibir dinero, te sugerimos realizarlo por medio de instrucciones notariales, para que el vale vista del precio se entregue al vendedor, exclusivamente cuando este le acredite al Sr. Notario con la documentación conservatoria correspondiente, que la propiedad se encuentra inscrita a nombre del comprador, libre de hipotecas, gravamenes, prohibiciones de enajenar e interdicciones.

Finalmente, una vez cumplidos los requisitos mencionados: a-Aprobación del Estudio de Títulos  b-Firma del contrato de compraventa ante Notario por escritura pública y c-Inscripción de dicha escritura ante el Conservador de Bienes Raíces competente. Es recién en este momento cuando la propiedad es transferida al comprador. Destacando que sí el pago se pactó con instrucciones notariales contra inscripción, será cuando se liberarán los dineros comprometidos por concepto de compraventa de la propiedad al vendedor, antes de esto no, significando una garantía para quien compra para efectos que la propiedad sea inscrita a su nombre antes de liberar el vale vista bancario respectivo. 

 

¿Qué es una promesa de Compraventa?

Una promesa de negocio inmobiliario es un contrato que se lleva a cabo entre el comprador y vendedor de un bien raíz antes de firmar una escritura de compraventa definitiva. Cabe destacar que en este acto jurídico solemne, tanto el promitente comprador como el promitente vendedor determinan un compromiso para realizar la compraventa de una propiedad, estableciendo términos, reservas, plazos, precios, forma de pago, multas en caso de incumplimiento, avaluación anticipada de perjuicios, formas de resolución de desavenencias, entre otros puntos importantes que quedan establecidos en este documento que nace por la vía del derecho, y rige la relación contractual entre las partes. Dicho de otra manera, con la firma de la promesa de compraventa se oficializa el compromiso de una parte que vende la propiedad y de otra que la va a comprar, regulando el procedimiento para celebrar un contrato de compraventa definitivo de una propiedad. Para el comprador, es recomendable que la promesa se celebre por escritura pública ante Notario y se inscriba en el Conservador de Bienes Raíces pertinente.

 

Si cuentas con una promesa de compraventa podrás determinar las reglas claras y precisas en cuanto a la celebración del negocio inmobiliario, resguardando tus derechos de forma segura y concreta, rayando la cancha del juego. Algunas de las garantías que existen al firmar la promesa de compraventa son:

  • Asegurar el valor y características de la propiedad.

  • Reservar el título del inmueble al comprador.

  • Establecer multas y avaluación de perjuicios anticipada en caso de incumplimiento de alguna de las partes.

  • Establecer un límite de tiempo para que el promitente comprador pueda gestionar su crédito hipotecario u otros trámites. Entre ellos, que el comprador tenga tiempo suficiente para, hacer el estudio de títulos de la propiedad y reúna los requisitos para firmar la escritura, entre otros atinentes a la materia.

¿Qué es un Estudio de Títulos?

Un Estudio de Títulos es un análisis que se realiza para conocer cuál es la situación jurídica de un inmueble. Para ello, un abogado estudiante analiza los antecedentes de la propiedad. Por lo general, este se realiza en dos situaciones:
 

1. Antes de comprar: en este caso el futuro comprador busca certeza respecto a la legitimidad del inmueble; que el vendedor sea realmente el propietario y que todas las cuestiones relevantes del bien raíz se encuentren en regla para efectos de realizar la transferencia e inscripción conservatoria sin óbstaculo alguno. De esta forma se previene que la propiedad tenga algún problema que le pueda afectar a futuro (por ejemplo, una hipoteca, embargo, derechos de terceros, expropiación, condiciones, falta de regularización de la construcción, entre otros).
 

2. Para hipotecar: el banco o entidad financiera se encargará de hacer un estudio de títulos antes de hipotecar una propiedad, pues así estarán seguros de que el inmueble respaldará el pago del crédito.

Si el estudio de títulos concluye que no se tienen observaciones, se podrá continuar con el proceso de compraventa con tranquilidad. En caso que el estudio tenga observaciones, lo mejor será esperar a qué el vendedor aclare los reparos antes de seguir con la compra, o derechamente, cancelar la prospección y buscar otro inmueble. Es importante que todo lo relacionado al Estudio de Títulos este regulado en la promesa de compraventa, indicando que la celebración del contrato de compraventa definitivo se realizará siempre que los títulos se encuentren en debida forma y conforme a derecho, además de establecer plazos para su realización, determinar el criterio de análisis del abogado estudiante y qué documentos deberá entregar el vendedor, entre otros elementos atinentes a considerar.

 

¿Por qué es necesario realizar un Estudio de Títulos?

Será fundamental que un abogado con competencias profesionales y experiencia en la materia realice el analisis de la documentación de la propiedad objeto de la compraventa u otro acto jurídico, verificando la existencia de condiciones, prohibiciones de enajenar, hipotecas, gravamenes, interdicciones, deudas por objeto de contribuciones, usufructos, usos, servidumbres formales e informales, reglamentos, costumbres, arrendamientos, litigios, vicios formales, declaraciones de bien familiar, problemas de regularización en la construcción, entre otros puntos relevantes para minimizar riesgos, y garantizar la posesión pacífica y tranquila del adquirente en el negocio jurídico proyectado.y contratos, las condes, Vitacura, providencia, Santiago centro, la reina, 

¿Qué es una Escritura de Compraventa?

Según el artículo 1793 del Código Civil la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por el bien raíz se llama precio. Así las cosas, en la compraventa de propiedades, los firmantes del documento deberán comparecer ante Notario a la celebración de una escritura pública que tiene naturaleza solemne. De esta manera, la forma de oficializar la transacción de un bien raíz será firmando ante Notario la escritura de compraventa de la propiedad, para luego proceder a su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, momento en que se producirá la transferencia de la propiedad al comprador. Cabe destacar que, para las compras de propiedades financiadas mediante créditos hipotecarios, el documento de compraventa que se suscriba contendrá información y establecerá cláusulas sobre el crédito que se está contratando, fijando hipotecas y prohibiciones a favor del Banco de la plaza, en caso de incumplimientos que deriven de dicho instrumento, entre otros atinentes a la materia.

¿Qué son las Instrucciones Notariales?

En la actualidad la gran mayoría de los contratos sobre compraventa de inmuebles cumplen con el trámite de dejar en custodia del Notario dinero mediante el cual el comprador paga el precio de la venta. Estos dineros o valores (vale vista o cheque) quedan bajo la custodia de Notaria con una carta de Instrucciones, en la cual se señala que proceda en entregarlos a su destinatario (el vendedor o quien sus derechos represente), solo una vez que se le acredite que la propiedad ha sido inscrita a nombre del comprador y se encuentra libre de hipotecas, gravámenes, prohibiciones de enajenar e interdicciones.escritura de compraventa al contado con instrucciones notariales

¿Qué es una Escritura de Compraventa con pago al contado según Instrucciones Notariales?

Se estila cuando el comprador paga el precio de la propiedad al contado, deja un vale vista nominativo en custodia con instrucciones indicadas al Sr. Notario, para que otorgue el documento de pago al vendedor o a quien sus derechos represente, una vez que se le presenten los certificados que acrediten que la propiedad se encuentra a nombre del comprador, por medio de una copia con vigencia del dominio de la propiedad y un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones. Es una forma de pago segura contra resultado de una transacción exitosa y 100% segura del negocio inmobiliario. 

¿Qué es una Escritura de Compraventa con pago al contado con alzamiento de hipoteca?

Este procedimiento se utiliza toda vez que se vende una propiedad que tiene deuda vigente asociada a una garantía hipotecaria a favor de un Banco u otra entidad financiera, y el comprador pagará el precio de venta al contado. Para ello en la escritura de compraventa se debe incluir una cláusula de alzamiento de hipoteca, solicitando la comparecencia del acreedor a suscribir la escritura en Notaría. Para ello es importante que el vendedor o corredor de propiedades coordine la gestión con el ejecutivo de cuentas respectivo, para tener información de la cláusula de alzamiento a incorporar en la minuta de la escritura, así como la personería del apoderado, la liquidación de la deuda vigente para efectos de solicitar el vale vista para el pago, entre otros elementos relevantes a considerar en el negocio jurídico proyectado.

            

¿Requiero la firma de mi mujer y/o marido para vender una Propiedad?

 

Sí el dueño vendedor está casado en régimen de Sociedad Conyugal, requiere la autorización de su cónyuge. Sin dicha autorización la venta nace viciada, siendo susceptible de una acción legal de nulidad que la puede dejar sin efecto. Cabe destacar que en caso que la mujer casada en Sociedad Conyugal haya adquirido el dominio de la propiedad en razón del artículo 150 del Código Civil respecto al patrimonio reservado de la mujer casada, no será necesario contar con la autorización del marido.

¿Qué debo tener presente al comprar una Propiedad?

  • Al comprar un bien raíz (casa, departamento, local comercial, estacionamiento, terreno, parcela, fundo, etc.) debes tener presente que el dominio de la propiedad no se adquiere de palabra, sino que debe efectuarse una Inscripción del inmueble a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces, siendo el momento culmine en que se concreta la transferencia a nombre del adquirente. Ten presente que los contratos de compraventa no tienen ninguna validez a la hora de acreditar a quién pertenece la propiedad, sí no queda constancia de su inscripción ante el Conservador correspondiente.

  • Asegúrate de suscribir un contrato de promesa de compraventa que comprenda deberes y derechos de las partes de tal manera de establecer un real compromiso en cuanto la transacción se realizará; regulando plazos, condiciones de firma de la escritura definitiva de compraventa, especialmente a lo relacionado a la aprobación del crédito hipotecario, y términos y condiciones en cuanto a la realización del estudio de títulos.

  • Para realizar una compra venta de un bien raíz, el propietario debe facilitar los títulos de la propiedad y los antecedentes pertinentes de las partes, preparando una carpeta que debe poner a disposición de tu abogado.

 

En términos amplios estos documentos son: 

 

a- Antecedentes del Propietario

1-Copia de la cédula de identidad por ambos lados.

2-Acreditar estado civil de casado por medio de Certificado de matrimonio, o de soltero, a través de un Certificado de no matrimonio emitido por el Servicio de Registro Civil e Identificación; o una declaración jurada ante Notario de al menos 2 testigos que no sean familiares. En caso que el propietario sea divorciado o viudo, se podrán solicitar otros antecedentes.

3-En caso que el propietario sea persona jurídica, se requiere: a-copia de escritura de constitución otorgado por la Notaria y/o Archivo judicial pertinente, con su extracto publicado en el Diario Oficial. b-certificado de vigencia y de poderes, ambos otorgados por el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces respectivo. d-carta del representante legal o gerente general, o el acta atinente, que acredite cumplimiento del artículo 57 número 4 de la Ley 18.046 de Sociedades Anónimas. b-escrituras modificatorias con sus anotaciones pertinentes en la matriz en caso que sea procedente, con su extracto y publicación en el Diario Oficial. c-copia de la documentación donde consten los poderes en merito de los cuales los representantes legales o sus delegados comparecieron en los actos jurídicos propiamente tales, objeto de analisis. 

b- Antecedentes de la Propiedad

 

1-Copia de Inscripción del Registro de la propiedad o Certificado de dominio vigente, otorgado por el Registro de Propiedad Conservador de Bienes Raíces.

2-Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones, litigios y bien familiar de la propiedad inscrita, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

3-Copia de la escritura pública de compraventa o de otro título, como por ejemplo, cesión, adjudicación, etc. que permita acreditar la adquisición del inmueble a favor de su actual propietario, otorgado por la Notaria o el Archivo Judicial que corresponda.

4-Carpeta de estudio de títulos de hasta 10 años, que contenga inscripciones sin vigencia e historial de certificados de hipotecas, gravamenes ,prohibiciones y litigios del inmueble, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

5-Certificado de no expropiación y declaración de utilidad pública otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda y por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).

6-Último pago de contribuciones de la Tesorería General de la República. Si la propiedad estuviera exenta de pago de contribuciones, entonces debe presentarse el certificado de exención que otorga el Servicio de Impuestos Internos.

7-Certificado de Avalúo fiscal emitido por Servicio de Impuestos Internos.

8-Certificado de deuda por contribuciones otorgado por Tesorería General de la República.

9-Certificado de recepción final de las construcciones existentes en el inmueble otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda.

10-Certificado de informaciones previas del inmueble otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda.

11-Certificado de número emitido por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad correspondiente.

12-Copia de resolución municipal que acoge la construcción al régimen de copropiedad otorgado por la Dirección de Obras respectiva.

13-Si la propiedad está sujeta al régimen de copropiedad inmobiliaria, certificado del administrador del condominio acreditando que la propiedad no registra deudas de gastos comunes.​

14-Nómina de profesionales responsables de la construcción.

15-Sí la propiedad es rural. a-En caso que sea un lote que se haya subdividido, se requiere la resolución de aprobación de subdivisión del Servicio Agrícola y Ganadero con el plano respectivo, b-certificado de asignación de roles de Servicio de Impuestos Internos, c-certificado de prenda agraria del Conservador de Bienes Raíces pertinente, d-certificado de deuda CORA emitido por el Servicio Agrícola y Ganadero, y e-documentos relativos a los elementos básicos de urbanización, usos, costumbres y servidumbres.

16-Reglamento de copropiedad sí existiere, con su respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

17-Reglamento de construcción sí existiere.

18-Plano debidamente archivado en el Conservador de Bienes Raíces pertinente.

19-Antecedentes especiales que sean pertinentes al caso. 

  • Si compras tu propiedad a través de un crédito hipotecario, será el Banco el que se encargue de todos los trámites legales. Sin perjuicio que como nuevo propietario, no podrás adquirir una copia del Estudio de Titulos, dado que ésta información es confidencial de parte de la entidad financiera.

  • Cerciórate de que quien vende sea el dueño y verifica su estado civil. Al respecto sugerimos solicitar previamente certificados emitidos por el Registro Civil, o declaraciones juradas celebradas por testigos que no sean sus familiares, ante Notario. Es aconsejable en caso de tener dudas con respecto a este análisis te asesores por un Abogado Inmobiliario.

  • Una vez verificado el estudio de títulos, se procede a tomar la decisión de comprar o desechar la misma. En caso positivo, se deberá redactar la escritura de compraventa del bien raíz, la cual será autorizada por el Notario quien exigirá la presentación del último recibo de pago de contribuciones, (o el certificado de exención correspondiente), que da el Servicio de Impuestos Internos, el certificado de dominio vigente y de hipotecas y gravámenes, emitidos por el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. Te sugerimos realizar el pago del bien raíz por medio de instrucciones notariales.

  • Sí el vendedor está casado en régimen de Sociedad Conyugal, requiere la autorización de su cónyuge. Sin dicha autorización la venta es nula, no tiene validez, y puede ser dejada sin efecto. 

  • Sí quien vende es una sucesión (conjunto de herederos), es necesario que todos estén de acuerdo en la venta, pues todos deben firmar la escritura. No basta un simple contrato entre particulares, pues el contrato debe celebrarse por Escritura Pública ante Notario, la que posteriormente se inscribirá en el Conservador de Bienes Raíces del lugar en que se ubique el bien raíz. 

  • La Inscripción en el Conservador es fundamental, sin ella el comprador no adquiere el dominio, a pesar de estar ocupando la propiedad y haber pagado el precio. (No entregues dinero a cuenta, sin el correspondiente recibo, aunque la persona sea de tu confianza). A través de la escritura quedan consignadas las condiciones en que se efectuó la compraventa de la propiedad. De allí la importancia de que este documento quede redactado con claridad y mantengas una copia.

  • El precio de la propiedad se determina según tasación previa realizada a través de un perito experto en la materia. Sin embargo, el vendedor (propietario), es libre para fijar el precio que estime y la forma de pago puede ser negociada con el futuro comprador.

  • Habrá que considerar otros elementos conforme la especialidad del caso.

 

¿Qué documentos debo presentar al Notario para realizar la compraventa de una propiedad?

1. Debes enviar al funcionario de escrituras públicas de la Notaria pertinente, el borrador de la escritura de compraventa, idealmente redactada por un abogado con experiencia en la materia. En caso que requieras que el pago se realice con vale vista contra inscripción de la propiedad a nombre del comprador, deberás enviar un borrador con las instrucciones notariales pertinentes, las cuales sugerimos sean redactadas por un profesional competente. Así las cosas, una vez que las partes vayan a firmar el documento, podrán depositar personalmente o por medio de un mandatario el vale vista(s) respectivo, para que sea liberado al vendedor una vez que la operación finalice exitosamente.

2. Deberás exhibir la copia con vigencia de la inscripción y el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones de la propiedad emitido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo, con al menos 30 días de antigüedad, sin perjuicio que un Notario exigente te podrá solicitar exhibir estos documentos con vigencia del mismo día o semana.

3. Acompañar el certificado de pago de contribuciones emitido por la Tesorería General de la República. 

4. En caso que la propiedad corresponda a cónyuges en sociedad conyugal, ambos deberán comparecer, realizando las autorizaciones pertinentes requeridas por Ley.

5. En caso que el vendedor tenga 65 o más años, es probable que el Notario pueda pedir un certificado de facultades mentales (lucidez) emitido por Médico Geriatra o Psiquiatra.

6. En caso que los vendedores sean herederos, todos deberán comparecer de consuno o debidamente representados, presentando la documentación atinente a la herencia, tal como; posesión efectiva, testamento, certificado de pago o exención de impuesto a la herencia y la inscripción especial de herencia emitida por el Conservador respectivo.

7. Presentar los poderes respectivos en su original y con vigencia, que acredite que no se les ha puesto término ni revocado, en caso que un tercero comparezca en calidad de mandatario en nombre de alguna de las partes.

8. En caso que el vendedor o comprador sea una persona jurídica, deberá presentar la documentación especial atinente.

9. En caso que menores de edad que pretendan vender una propiedad, se requerirá la pertinente autorización del tribunal que corresponda.

10. Deberás suscribir ante Notario el Formulario 2890 del SII para efectos tributarios.

11. Otros elementos que sea pertinente acompañar o insertar, según el caso especial. Por ejemplo, algunas notarias para acreditar el estado civil de soltero, solicitan al vendedor un certificado de no matrimonio o una declaración jurada ante dos testigos que no sean familiares, entre otros.

¿Qué se requiere para inscribir una propiedad objeto de una compraventa en el Conservador de Bienes Raíces?

* Copia auténtica del título respectivo (escritura de compraventa) o de la sentencia o decreto judicial. El Conservador admitirá como copia auténtica toda copia autorizada con las solemnidades legales por el Notario o funcionario competente.
* Certificado de Deuda de Contribuciones en el que conste que se encuentran canceladas al día.
* Formulario 2890 del SII suscrito por el Notario que entregó la escritura pública. En caso de inscribir por resolución judicial, el Conservador provee de dicho formulario.

* Certificado de número emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad pertinente sí correspondiere.

¿Cómo financiar una Propiedad?

 

En estos tiempos las posibilidades de comprar una casa o departamento, y capitalizar un arriendo son mayores. Principalmente por las posibilidades que entregan los sistemas financieros y bancos, al otorgar hasta el 100% de financiamiento para una vivienda nueva o usada y también por el impulso de subsidios del Estado como el de reorganización urbana, que has dispuesto más posibilidades de acceso a la casa propia.


Si estas pensando dar este importante paso a continuación te entregamos algunas consideraciones para que informadamente resuelva cuál alternativa de crédito o subsidio es la más adecuada.

 

Tipos de Financiamiento

a) Crédito Hipotecario: Es un préstamo a mediano largo plazo que se otorga para la compra, ampliación o construcción de viviendas nuevas o usadas. La propiedad adquirida queda a favor del Banco para asegurar el cumplimiento del crédito.

Según el plazo para pagar la deuda, existen diferentes costos y tasas de interés (fija o variable). El dividendo varía a lo largo del crédito.


Existen costos asociados como los Gastos Operacionales que, según el banco en que tu operes, te puede significar un costo extra considerable al valor de la vivienda.

Los plazos a los cuales se otorgan estos créditos son de viarios años (8, 12, 15, 20, 25, 30 y 40 años) lo cual debe ser informado dentro de las características del crédito.

Este crédito te permite descontar la renta bruta imponible anual para la totalidad de los intereses originados por la adquisición de préstamos hipotecarios

b) Leasing Habitacional: Es un contrato de arrendamiento con opción de compraventa. Durante el plazo de dicho contrato se paga un arriendo mensual y se realiza un ahorro programado, que permita finaciar el valor total de la vivienda, una vez que se cumpla el plazo de dicho acuerdo. La propiedad no se inscribe a nombre del interesado hasta haber éste cancelado la última cuota, que es la de compraventa. Hasta ese momento se trata de un simple arrendamiento. 

¿Qué hay respecto a los gastos de compraventa de una propiedad?

Cuando compramos una propiedad debemos considerar algunos gastos que no están contemplados, pero que son indispensables para tramitar la compraventa y estudios legales. Estos costos varían según el valor de la propiedad, el monto del crédito y el banco o institución financiera que elijamos.

Los gastos operacionales, que varían según el valor de la propiedad, incluidos en toda transacción de compraventa de un inmueble son:

•Estudio de Títulos: Consiste en revisar y analizar que las escrituras de la propiedad estén en orden. Varían entre $200.000 y $2.000.000 aprox.

•Tasación: Corresponde a la fijación del valor de la propiedad en el Mercado. Varia entre $300.000 a $2.000.000 aprox.

 

•Gastos de abogado: Corresponde a los honorarios profesionales correspondientes por la redacción de la escritura de compraventa y las instrucciones notariales. Varían entre $110.000 y $2.000.000 aprox.

•Gastos notariales: Son los cobros que efectúa la Notaria por la tramitación de la escritura. Varían entre $250.000 y $800.000 aprox, según el valor de la propiedad.

 

•Comisión por intermediación: Corresponde a la comisión que percibe el corredor de propiedades por administrar y dirigir la operación de compraventa. Generalmente se estila un 4% de comisión por objeto de la transacción comercial. Cabe destacar que algunos corredores incluyen la asesoría legal en este item, especialmente los que cobran 4 o más porcentaje respecto al valor de transacción del inmueble.

•Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Depende del valor de la propiedad. El costo de inscripción de una propiedad en el Conservador de Bienes Raíces equivale al 0,2% del valor del bien raíz, con un tope de $ 256.000 aprox.

•Impuesto al timbre y estampillas: Este valor varía según se trate de una vivienda nueva o usada, si es DFL 2 o no, entre otros. Para una vivienda nueva DFL 2, su valor asciende a UF 8.04 (0,804% del valor del crédito). Se aplica en caso de créditos hipotecarios otorgados con letras de crédito. En el caso de Créditos de tipo Mutuo Hipotecario el Impuesto a pagar es el Impuesto al Mutuo.

Recuerda que deberás pagar un seguro de desgravamen, de montos variables (aproximadamente desde 0.19 Uf mensuales) el que debe ser expresamente aceptados por ti. 

Estos costos dependen de la entidad bancaria donde tramites el crédito hipotecario. Es importante cotizar en varias instituciones financieras antes de tomar una decisión. Si compra una propiedad nueva, pregunte a la inmobiliaria con qué instituciones tiene convenio. Muchas veces este costo es menor o no se cobra sí hay un convenio de por medio.

Sí compras una usada, hay que cancelar el total de los gastos. Infórmese y compare los cobros que el banco realiza por Estudio de Títulos y tasación. En este caso, es fundamental comparar con el mismo valor de vivienda, préstamo y años plazo, los cobros que cada banco exige. Es posible lograr un ahorro considerable. Sólo para entregar una referencia: para una vivienda de 1.200 UF, los gastos operaciones oscilan entre $ 850.000 y $ 950.000, valores que no podemos obviar.

¿Debo pagar impuestos al vender una propiedad?

Depende. Si eres persona natural y compraste la propiedad antes del 1 de enero de 2004 y no eres vendedor habitual ni la vendiste a una persona cercana, el precio obtenido en la venta es ingreso no tributable y no pagarás impuesto. Por otro lado, si compraste la propiedad después de esa fecha el ingreso será tributable siempre y cuando lo hagas dentro de 1 año desde su adquisición o la vendes a una persona relacionada o las utilidades excedan 8000 UF (utilidades acumulables de todas las ventas que hagas durante la vida). Dependiendo de cada caso el ingreso, que consiste en el precio obtenido de la venta, tributa en distintos regímenes. Recuerda que tributa la utilidad modificada por IPC, no el precio de venta cobrado.

¿Puedo transferir gratuitamente o donar una propiedad?

Es posible, a través de la celebración de una escritura pública de donación de inmueble bajo un procedimiento denominado Insinuación de Donaciones que se realiza ante tribunales civiles, donde el juez analizará la autorización de la transacción para verificar que no se contravenga ninguna disposición legal, por ejemplo, que no se realice para vulnerar las normas hereditarias abintestato. Generalmente los abogados para evitar este procedimiento, buscan métodos heterodoxos, como la compraventa simulada, donde se transfiere el bien raíz, pero no se paga el precio. Sin perjuicio que esta operación se lleva a cabo en la práctica, estamos simulando operaciones, es decir, estamos firmando documentos “ideológicamente falsos”, que claramente nos pueden generar dolores de cabeza a futuro. El art. 471 Nº 2 del Código Penal castiga al “que otorgare en perjuicio de otro un contrato simulado”. Se requiere, por tanto, que las dos partes celebren un contrato que no es real o que es distinto del real y que ese acto aparente produzca perjuicio a un tercero. La doctrina penal exige que haya coautoría en el delito: las dos partes deben saber que se trata de un contrato falso para perjudicar a otro. 

¿Qué me recomiendan al momento de vender una propiedad?

• Sí vendes tu propiedad y ésta tiene deuda con el banco (crédito hipotecario), debes contactarte con esa institución para que emita una Carta de Resguardo autorizando dicha negociación. Sin esta autorización no es posible realizar la venta. El Banco sólo autorizará dicha venta si el monto es mayor o igual a lo adeudado.

• Estudia la velocidad de venta en la zona a través de las operaciones llegadas a término en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. Ello te dará un indicativo de en cuanto tiempo, en promedio deberá materializarse la operación y si los inmuebles de la zona tienen alta o baja demanda. 

• Realiza una inspección cuidadosa del inmueble para determinar qué tipo de reparaciones y remodelaciones deberás realizar y cuál es el costo estimado de las mismas para que el inmueble sea considerado atractivo.

• Abre un expediente completo donde deberás tener toda la documentación e información del inmueble ya mencionada. 

• Cuando comiences a recibir llamadas, ten en cuenta que muchas serán de prospectos curiosos, investígalos y fíltralos antes de darles acceso a tu inmueble. Recurrir al Boletín de Información Comercial es una buena alternativa.

• Una vez que inicies el recorrido por el inmueble, sigue la secuencia lógica dependiendo si el visitante es hombre o mujer. Estudia la presentación del inmueble con anterioridad, destaca las ventajas competitivas y comparativas del mismo. No discutas con el cliente si realiza comentarios desagradables relacionados con el estado de mantenimiento o decoración del inmueble, recuerda que tu intención es vender la propiedad, no tus gustos. Aplica las técnicas de negociación y argumentación conforme la naturaleza del prospecto, sin perjuicio de siempre marcar los limites en forma clara, precisa y respetuosa.

• Cuando ya tengas un cliente y comience el proceso de negociación definitivo, ten cuidado de plasmar todo en el papel, no dejes cabos sueltos. Precisa fechas y montos sin que haya lugar a dudas. Cuando vayas a la opción de compra, consulta tu Abogado de confianza para que te redacte dicho documento. Lo mismo vale cuando se vaya a redactar el documento definitivo de compraventa. Se aconseja solicitar como forma de pago un vale vista nominativo a cualquier otro documento.

Entonces, recapitulando ¿Qué se necesita para vender una propiedad?

Posteriormente al haber aprobado el Estudio de Títulos de la propiedad con el respectivo Informe Legal de antecedentes de las partes, deberás solicitar la asesoría de un Abogado con experiencia en la materia para que confeccione el borrador de escritura de compraventa e instrucciones notariales sí requieres realizar un pago seguro por medio de vale vista nominativo contra inscripción de la propiedad a nombre del comprador. Con este borrador, Notaría confeccionará el repertorio de la escritura pública pertinente, de la cual, una vez firmada por las partes, se otorgan copias para inscribir el dominio en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

¿Qué debo considerar sí compro una propiedad con estacionamiento?

Los edificios pueden tener estacionamientos de condominio que son solo de uso exclusivo para el dueño de la unidad que adquiere el departamento. Así, los estacionamientos pueden transferirse singularmente con el documento de compraventa conforme su inscripción conservatoria y el rol de avalúo independiente otorgado por Servicio de Impuestos Internos. Por otra parte, existen los estacionamientos de uso y goce exclusivo que son aquellos espacios de bienes comunes pero que, por reglamento de copropiedad o en asamblea, ha sido designados a los propietarios de determinadas unidades. En consecuencia, al realizar un documento de compraventa de este tipo de estacionamiento, se debe indicar la venta del derecho de uso y goce exclusivo del inmueble, citando los instrumentos que confieren tal derecho. 

¿Se puede vender un lote de un terreno que no se encuentre subdividido y urbanizado?

No, la Ley General de Urbanismo y Constricciones en su artículo 136 prescribe: "mientras en una población, apertura de calle, formación de un nuevo barrio, loteo o subdivisión de un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanización en mérito legal y la Ordenanza General, no será lícito al propietario, loteador o urbanizador de los terrenos correspondientes, enajenarlos (transferirlos), acordar adjudicaciones en lote, celebrar contrato de compraventa, promesas de venta, reservas de sitios, construir comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones o celebrar cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de dichos terrenos". La intención del legislador es que todos los inmuebles que se prometen vender o se vendan, cuenten con las condiciones mínimas de urbanización de que se pueda desarrollar ahí la vida urbana.

¿Puedo comprar una Parcela que tenga menos de 5000 metros cuadrados de superficie?

La escritura de compraventa se puede realizar, sin embargo, nunca podrás adquirir dominio del terreno rural, considerando que la inscripción podrá ser rechazada de parte del Conservador de Bienes Raices pertinente. Lo que muchas personas compran son “derechos de uso y goce”, lo que no es lo mismo que una compra que pueda ser debidamente inscrita en el catastro de propiedades. Cabe destacar que conforme el DL 3516 solamente se puede subdividir y enajenar (transferir propiedad) de parcelas ubicadas en zonas rurales iguales o mayores a 5000 m2.

¿Cuál es la medida mínima para subdividir un terreno urbano?

En los terrenos urbanos la medida mínima para subdividir está fijada por el plan regulador de la comuna en que se encuentra el terreno. La regla general es que la superficie predial mínima puede ser desde los 300 metros cuadrados. Como excepción, en el caso de las comunas más pobladas del país, el límite se puede reducir hasta los 100 metros cuadrados.

¿En qué consiste un derecho de aprovechamiento de aguas?

 

El derecho de aprovechamiento es un derecho real que recae sobre las aguas y consiste en el uso y goce de ellas. El derecho de aprovechamiento es de dominio de su titular, lo que quiere decir que se encuentra amparado por las garantías que nuestra legislación establece para proteger la propiedad.

Si compro un predio ¿Cómo puedo saber si lo estoy adquiriendo con derechos de aprovechamiento de aguas?

En este caso, es necesario que conste expresamente en la escritura pública por la cual se está adquiriendo el predio, que se incluyen los derechos de agua, señalando la correspondiente inscripción en el Registro de Propiedad de Aguas del Conservador de Bienes Raíces pertinente.

¿Qué significa que la mujer casada en sociedad conyugal compre o venda una propiedad en virtud del articulo 150 del Código Civil?

Esta disposición normativa establece el Patrimonio Reservado de la Mujer Casada, definiendo a la mujer con amplio poder y facultad sobre sus bienes. Determinando así una protección a los bienes y frutos obtenidos por la mujer que trabaja en forma autónoma e independiente. Con este artículo, la mujer que compre, compra para si, y en caso de fallecer su cónyuge, los bienes adquiridos por este artículo, no entraran a la liquidación de la sociedad conyugal, si no que permanecerán en su patrimonio reservado. Para acogerse al artículo 150 del Código Civil y comprobar que son bienes del patrimonio reservado, al momento de comprar los bienes raíces: propiedades, terrenos, etc, se debe agregar una cláusula a la escritura pública de compraventa señalando la actividad, oficio o profesión de la mujer y que el bien es adquirido en virtud del artículo 150 del Código Civil en virtud del patrimonio reservado. En el caso de los bienes muebles: es conveniente pedir factura o boleta a nombre de la mujer, de estos bienes, la mujer es completamente dueña y los administrará libremente. A modo ilustrativo, si la mujer compra un departamento en virtud del artículo 150 C.C, el inmueble comprado será de ella, no de la sociedad conyugal o del cónyuge, por lo que podrá disponer del mismo sin cumplir con las formalidades de los artículos 1749 y 1754 del Código Civil, osea podrá vender la propiedad con plena libertad.

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