COMPRAVENTA
De Propiedades

Asesoría legal para comprar una propiedad al contado

Nos especializamos en compraventas de propiedades al contado. Cuando compras sin crédito hipotecario, no hay un banco que revise la propiedad ni la escritura por ti. Toda la protección depende de tu propio abogado, y un error puede significar perder los ahorros invertidos.

En Ayala & Cía. Abogados te acompañamos en toda la compraventa, 100% online en todo Chile.

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Realizamos:

Promesa de compraventa y reservas: redacción y revisión de ofertas, cierres de negocio y promesas (al contado, en blanco o en verde), con condiciones, plazos y multas que protejan al comprador.

Estudio de títulos: revisión de la cadena de dominio, hipotecas, prohibiciones, embargos y antecedentes municipales y tributarios, con un informe escrito antes de firmar. Más información en nuestra página de estudio de títulos.

Escritura de compraventa: confección de la escritura pública definitiva, constitución de usufructos y redacción de instrucciones notariales para el resguardo de los fondos.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: acompañamiento a la firma en notaría y tramitación de la inscripción de dominio ante el CBR para perfeccionar legalmente el traspaso.

Escrituras rectificatorias: elaboración urgente de escrituras aclaratorias, complementarias o rectificatorias para subsanar cualquier reparo del Conservador o de la banca.

Tenemos amplia experiencia en la gestión de:

Casas y departamentos
Estacionamientos y bodegas
Terrenos urbanos y rurales
Parcelas de agrado
Terrenos de conservación
Cabañas y complejos turísticos
Locales comerciales

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A continuación, podrás encontrar las preguntas frecuentes que realizan nuestros clientes:

1. Proceso y plazos de una compraventa al contado

¿Cuáles son las etapas de una compraventa al contado?

Una compraventa al contado es más rápida que una con crédito, porque no depende de la aprobación del banco, pero exige que el comprador asuma directamente su propia protección. Estas son las etapas:

Oferta y reserva. El comprador ofrece un precio y, si el vendedor acepta, puede dejarse una reserva por escrito.
Promesa de compraventa. Las partes fijan precio, pie, plazos, multas y la forma de pago del saldo.
Estudio de títulos. Al no haber banco, nadie lo hará por ti. Un abogado revisa que la propiedad esté en regla antes de pagar. Más información en nuestra página de estudio de títulos.
Escritura de compraventa e instrucciones notariales. Se firman ante notario, y el comprador deja el precio en un vale vista bajo custodia del notario.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Con ella el comprador se convierte en dueño, y el notario libera el pago al vendedor.
Entrega material. El vendedor entrega la propiedad en la fecha y condiciones pactadas.

¿Qué diferencia hay entre comprar al contado y con crédito hipotecario?

La principal diferencia es quién protege al comprador. Con crédito, el banco hace su propia tasación y su propio estudio de títulos, porque necesita asegurar su garantía. Al contado, nadie revisa la propiedad por ti, y todo el riesgo recae en el comprador.

A cambio del riesgo, comprar al contado tiene ventajas:

Es más rápido, porque no hay que esperar la aprobación del crédito ni los trámites del banco.
Es más barato, porque te ahorras la tasación, los gastos operacionales del banco, el impuesto de timbres y estampillas y los seguros asociados.
Te da mejor posición para negociar, porque el vendedor valora la certeza y la rapidez del pago.

Para aprovechar esas ventajas sin exponerte, necesitas un abogado propio que haga el estudio de títulos, redacte la escritura y estructure el pago con instrucciones notariales.

¿Cuánto tiempo toma una compraventa al contado?

Una compraventa al contado suele completarse en uno a dos meses desde la firma de la promesa, porque no depende de la aprobación de un crédito. Como referencia:

Estudio de títulos: entre 3 y 6 días hábiles con la documentación completa.
Redacción de la escritura y coordinación de la firma: entre una y dos semanas.
Inscripción en el Conservador: desde pocos días hasta algunas semanas, según el Conservador.

Si la propiedad tiene una hipoteca que alzar, el plazo puede extenderse, porque depende de la coordinación con el banco del vendedor.

¿Se puede vender o comprar una propiedad sin corredor de propiedades?

Sí. La ley no exige la intervención de un corredor, y es frecuente en compras al contado, donde las partes negocian directamente para ahorrar la comisión. En ese caso, las tareas que normalmente asume el corredor quedan en manos de las partes: fijar el precio, mostrar la propiedad, reunir los documentos y coordinar la firma.

Lo que no conviene omitir es la asesoría legal. Sin corredor y sin banco, nadie más revisa la operación. Un abogado puede redactar la promesa y la escritura, revisar los títulos y estructurar el pago con instrucciones notariales.

2. Reserva y promesa de compraventa

¿Qué debe incluir una promesa de compraventa al contado?

La promesa debe constar por escrito, fijar un plazo o condición para firmar la escritura definitiva e identificar la propiedad y el precio (art. 1554 del Código Civil). Aunque no es obligatorio, recomendamos firmarla ante notario.

En una compra al contado, además, debe regular:

Pie y saldo. Cuánto se entrega al firmar la promesa y cómo se pagará el resto. Lo recomendable es pagar el saldo con vale vista e instrucciones notariales.
Plazo para la escritura. Puede ser más corto que con crédito, pero debe dejar tiempo suficiente para el estudio de títulos.
Condición de títulos aprobados. Si el estudio sale con reparos que no se subsanan, el comprador debe poder desistir y recuperar el pie. La condición debe basarse en criterios verificables y no en la sola voluntad de quien se obliga, porque en ese caso puede ser nula (art. 1478).
Multas. La cláusula penal si alguna de las partes no cumple.
Entrega y gastos. La fecha de entrega y quién paga notaría, Conservador, alzamientos y certificados.

Revisa también nuestra página de promesa de compraventa.

¿Se devuelve el dinero de la reserva si no se concreta la compra?

Depende de lo que diga el documento de reserva. La reserva es un monto que el comprador entrega, normalmente al corredor, para que la propiedad deje de ofrecerse mientras se negocia la promesa. Si el documento establece que se devuelve cuando el negocio no se concreta por causas ajenas al comprador, por ejemplo por problemas en los títulos, debe restituirse.

Por eso es clave no entregar una reserva sin un recibo que indique su monto, su plazo y en qué casos se devuelve. Si el vendedor o el corredor se niegan a precisarlo, es una señal de alerta.

¿Qué pasa si el comprador o el vendedor se arrepiente después de firmar la promesa?

La promesa obliga a ambas partes. Si una de ellas no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzado, es decir, la firma de la escritura definitiva, o pedir la resolución del contrato. En ambos casos puede cobrar la multa pactada o una indemnización de perjuicios, según lo que establezca la promesa.

Si lo que se entregó fueron arras (art. 1803 del Código Civil), las reglas cambian: quien las dio puede retractarse perdiéndolas, y quien las recibió puede retractarse devolviéndolas dobladas.

Por eso es clave que la promesa regule con precisión las multas, las condiciones y qué ocurre con el pie entregado si el negocio no se concreta.

¿Qué hacer si el vendedor no quiere firmar la escritura o no entrega la propiedad?

Si hay una promesa de compraventa válida, el comprador tiene herramientas legales:

Si el vendedor se niega a firmar la escritura, se puede demandar el cumplimiento forzado de la promesa. Si el vendedor sigue sin firmar, el juez puede suscribir la escritura en su representación (art. 532 del Código de Procedimiento Civil).
Si el vendedor no entrega la propiedad después de la venta, el comprador puede exigir la entrega o pedir la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios (art. 1826 del Código Civil).

En ambos casos, además, se puede cobrar la multa pactada. Por eso una promesa bien redactada, con multas y plazos claros, es la mejor protección.

3. El estudio de títulos en la compra al contado

¿Por qué el estudio de títulos es el primer paso en una compra al contado?

Porque todo lo que viene después depende de él. La promesa se condiciona a sus resultados, la escritura se redacta con sus datos y las instrucciones notariales fijan qué debe estar alzado antes de liberar el pago. Si compras al contado, no hay un banco que lo haga por ti. Conoce en qué consiste, cuánto cuesta y qué documentos requiere en nuestra página de estudio de títulos.

¿Qué revisa el estudio de títulos para que la inscripción en el Conservador salga sin reparos?

Verifica que la individualización de la propiedad, sus deslindes, el rol y la inscripción vigente coincidan en todos los documentos. También detecta las hipotecas o prohibiciones que deben alzarse y confirma que el vendedor tenga facultades para vender. Así se reducen los reparos del Conservador. Revisa el detalle de esta revisión en nuestra página de estudio de títulos.

¿Cuánto pesa el estudio de títulos en los gastos de una compra al contado?

Es uno de los gastos más bajos de la operación y el que más protege tu inversión. Nuestros estudios parten en $170.000, una fracción mínima del valor de la propiedad. El resto de los gastos corresponde principalmente a la notaría, al Conservador y a los certificados. El detalle está más abajo, en "¿Cuánto cuesta una compraventa al contado?".

4. Escritura, firma y pago

¿Qué cláusulas debe contener una escritura de compraventa al contado?

En una compra al contado no hay un banco que revise la escritura, así que su calidad depende exclusivamente de tu abogado. Cualquier omisión o error puede generar reparos en el Conservador o conflictos futuros. Debe contener al menos:

Individualización de las partes, con su estado civil y régimen de bienes.
Individualización de la propiedad, con sus deslindes, rol de avalúo y la inscripción de dominio vigente.
Precio y forma de pago, con referencia a las instrucciones notariales que condicionan el pago a la inscripción.
Entrega material, con fecha y condiciones.
Saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios, es decir, la responsabilidad del vendedor si un tercero reclama la propiedad o si esta tiene defectos ocultos.
Alzamientos, si la propiedad tiene hipotecas o prohibiciones.
Facultad para requerir la inscripción, que permite al portador de una copia pedir las inscripciones en el Conservador.

¿Qué significa que en la escritura se renuncie a la acción resolutoria?

Si el comprador no paga el precio, la ley permite al vendedor pedir la resolución de la compraventa, es decir, dejarla sin efecto (arts. 1489 y 1873 del Código Civil). Mientras esa acción exista, la propiedad queda expuesta: si en la escritura consta que hay precio pendiente, la resolución puede afectar incluso a quien compre después.

Por eso, cuando el precio se paga íntegramente, la escritura suele declarar que el vendedor lo recibió a su entera satisfacción y que renuncia a la acción resolutoria. Esa cláusula da certeza al comprador y facilita cualquier venta o crédito futuro. Si el pago se hace con instrucciones notariales, la declaración de pago y la renuncia deben coordinarse con la liberación del vale vista.

¿Cómo se paga una propiedad al contado de forma segura?

El comprador no debería pagar el precio directamente al vendedor al firmar la escritura, porque en ese momento todavía no es dueño. La forma segura es tomar un vale vista y dejarlo en custodia del notario con instrucciones escritas: el notario lo entregará al vendedor solo cuando la propiedad quede inscrita a nombre del comprador, libre de hipotecas y prohibiciones.

Este mecanismo también protege al vendedor, porque le asegura que el dinero existe y está reservado para él desde el día de la firma. Las instrucciones deben fijar un plazo y qué ocurre si no se cumple, para que ninguna de las partes quede sin respuesta si la inscripción se atrasa.

¿Cómo se vende una propiedad con hipoteca si el comprador paga al contado?

Se hace una compraventa con alzamiento de hipoteca. Parte del precio se destina a pagar la deuda del vendedor con el banco, y el banco comparece en la escritura para alzar la hipoteca y la prohibición. Así el comprador recibe la propiedad libre de cargas.

Para prepararla, el vendedor o el corredor debe coordinar con su banco:

La liquidación de la deuda a la fecha de pago.
La redacción de la cláusula de alzamiento.
La personería del apoderado que firmará por el banco.

En la práctica, este proceso suele ser lento y requiere coordinación constante con el ejecutivo bancario. En algunos casos, los bancos exigen garantías adicionales.

¿Puedo vender una propiedad con hipotecas y prohibiciones del Banco que me otorgó el crédito hipotecario, sin su autorización?

Sí es posible, el artículo 2415 del Código Civil señala que el dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante, cualquiera estipulación en contrario. Esto se hace para ganar tiempo, dado que la operación de compraventa al contado con alzamiento de hipoteca es sumamente lenta.

¿Qué documentos se necesitan para firmar la escritura de compraventa en la notaría?

Para firmar la escritura de compraventa, las partes deben comparecer con su cédula de identidad vigente, y la notaría debe contar con el borrador de la escritura, la copia de dominio vigente, el certificado de contribuciones al día y, en una compra al contado, el vale vista con las instrucciones notariales.

En todos los casos:

Borradores de la escritura y de las instrucciones notariales, enviados con anticipación a la notaría.
Copia de dominio vigente del Conservador, normalmente con no más de 30 días de antigüedad. Algunas notarías exigen plazos más breves.
Certificado de deuda de contribuciones de la Tesorería, que acredite que están al día.
Vale vista por el saldo del precio, que queda en custodia del notario. Conviene tomarlo con anticipación y definir con tu abogado a nombre de quién se extiende.
Trámites que realiza el notario: completa el Formulario 2890 del SII y verifica si el vendedor figura en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos. Si figura, se aplican reglas especiales que pueden afectar el pago del precio.

Según quién vende:

Casado en sociedad conyugal: el cónyuge debe comparecer o autorizar la venta.
Herederos: deben comparecer todos, con la posesión efectiva, la inscripción especial de herencia y el certificado del impuesto a la herencia.
Sociedad: antecedentes de la sociedad y poderes vigentes de sus representantes.
Mandatario: poder con facultades suficientes y certificado de vigencia que acredite que no ha sido revocado.
Menores de edad: autorización judicial previa.
Vendedor de edad avanzada: algunas notarías piden un certificado médico que acredite sus facultades mentales.

¿Qué documentos debe reunir el vendedor para vender su propiedad?

Tener la carpeta lista acelera la venta y evita que el negocio se caiga por demoras. El vendedor debería reunir:

Cédula de identidad y certificado de matrimonio o de no matrimonio.
Copia de la escritura con la que adquirió la propiedad.
Copia de dominio vigente y certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones del Conservador.
Certificados municipales: número, recepción final, informaciones previas y no expropiación.
Certificado de avalúo fiscal y certificado de deuda de contribuciones al día.
Certificado de no deuda de gastos comunes, si es un condominio.
Liquidación del crédito hipotecario, si la propiedad está hipotecada.
Si vende una sucesión: posesión efectiva, inscripción especial de herencia y certificado del impuesto a la herencia.

5. Inscripción en el Conservador y entrega

¿Qué se requiere para inscribir la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces?

Para inscribir una compraventa en el Conservador de Bienes Raíces se requiere la copia autorizada de la escritura, el certificado que acredite que las contribuciones están al día y el Formulario 2890 del SII, que completa el notario. Si la propiedad tenía hipotecas o prohibiciones, también deben presentarse sus alzamientos para que quede inscrita libre de cargas.

Según la comuna, el Conservador puede pedir además el certificado de número de la Dirección de Obras Municipales. Conviene ingresar la escritura al Conservador lo antes posible después de la firma, porque la prioridad entre inscripciones la determina el orden de ingreso al Repertorio, no la fecha de la escritura.

¿Cuánto cuesta inscribir una propiedad en el Conservador de Bienes Raíces?

El costo depende de cada Conservador y del valor de la propiedad. En el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, la inscripción de una compraventa simple cuesta el 0,2% del precio, con un tope que se reajusta periódicamente (a julio de 2026 era de $264.200, incluida la copia de la inscripción).

Si la propiedad tiene hipotecas o prohibiciones que alzar, se suman los derechos por cada alzamiento.

¿Cuánto demora la inscripción en el Conservador y qué pasa si la reparan?

El plazo depende de cada Conservador y de su carga de trabajo, y puede ir desde pocos días hasta varias semanas. Si el Conservador detecta un error en la escritura, la "repara", es decir, se niega a inscribir hasta que se corrija. En ese caso se requiere una escritura rectificatoria, aclaratoria o complementaria, firmada por las mismas partes.

Por eso conviene que la escritura la redacte un abogado con experiencia. Si ya tienes un reparo, podemos ayudarte con la rectificación de escrituras.

¿Cómo se regula la entrega de la propiedad?

La entrega material es una obligación distinta de la inscripción, y conviene regularla expresamente en la promesa y en la escritura:

Fecha de entrega, con una multa por cada día de atraso.
Estado de la propiedad, idealmente con un acta de entrega firmada por ambas partes.
Cuentas de servicios, al día hasta la fecha de entrega.
Retención de una parte del precio, si el vendedor seguirá ocupando la propiedad por un tiempo después de la firma.
Arrendatarios, si los hay. Debe quedar claro si el comprador asume el arriendo o si recibe la propiedad desocupada.

6. Costos e impuestos

¿Cuánto cuesta una compraventa al contado?

En Ayala y Cía. Abogados redactamos la escritura de compraventa y las instrucciones notariales desde $170.000, con atención 100% online en todo Chile. Además de los honorarios del abogado, la operación considera:

Gastos notariales, por la escritura y la custodia del vale vista.
Derechos del Conservador de Bienes Raíces, que dependen del valor de la propiedad.
Comisión del corredor, si interviene. Suele pactarse como un porcentaje del precio.
Certificados, si no los entrega el vendedor.

Al comprar al contado te ahorras los costos propios del crédito hipotecario: tasación, gastos operacionales del banco, impuesto de timbres y estampillas y seguros.

¿Quién paga los gastos de notaría y Conservador, el comprador o el vendedor?

Según el art. 1806 del Código Civil, las costas de la escritura y demás solemnidades de la venta son de cargo del vendedor, salvo que se pacte otra cosa. En la práctica, sin embargo, lo habitual es acordar que:

El comprador paga la escritura de compraventa, la notaría y la inscripción en el Conservador.
El vendedor paga los certificados de la propiedad, los alzamientos de hipotecas y prohibiciones, y las deudas de contribuciones y gastos comunes hasta la entrega.
Cada parte paga la comisión del corredor que contrató, si lo hubo.

Como la regla legal y la costumbre no coinciden, es importante dejar este punto expresamente regulado en la promesa de compraventa.

¿Se puede comprar una propiedad con deudas de contribuciones?

No sin antes regularizarlas. Para autorizar la escritura y para inscribir la compraventa, la ley exige acreditar que las contribuciones están al día, mediante el certificado de deuda de la Tesorería General de la República.

Si la propiedad tiene deudas, lo habitual es que el vendedor las pague antes de la firma, o que se paguen con parte del precio en la misma operación. En la promesa conviene dejar establecido quién asume las contribuciones y hasta qué fecha.

¿Qué impuestos paga quien vende una propiedad?

La venta de una propiedad puede generar dos impuestos:

Impuesto a la renta sobre la ganancia. Se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición reajustado, no sobre el precio total. Existe un monto exento de 8.000 UF que se acumula durante toda la vida del vendedor. Si se supera, puede optar por un impuesto único del 10% o por reliquidar la ganancia en el global complementario, hasta por 10 años. Para acceder a este tratamiento debe haber transcurrido al menos un año entre la compra y la venta, y la operación no puede hacerse con partes relacionadas. Las propiedades adquiridas antes de 2004 generalmente quedan exentas, salvo que el vendedor sea habitual.
IVA. Se aplica a quienes venden inmuebles de forma habitual. La ley presume habitualidad cuando se vende antes de un año desde la compra o el término de la construcción. El valor del terreno no se grava con IVA.

El comprador de una propiedad usada, en cambio, no paga un impuesto de transferencia.

7. Casos especiales

¿Cómo se vende una propiedad heredada?

Antes de vender, los herederos deben completar la tramitación de la herencia:

Posesión efectiva, ante el Registro Civil si no hay testamento, o ante el tribunal si lo hay.
Pago o exención del impuesto a la herencia ante el SII.
Inscripciones: si hubo testamento, la resolución de posesión efectiva se inscribe en el Conservador del último domicilio del causante; si no lo hubo, basta su inscripción en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas. En ambos casos se requiere la inscripción especial de herencia en el Conservador donde está la propiedad.

Luego hay dos caminos:

Venta conjunta. Todos los herederos venden y se reparten el precio. Deben firmar todos, personalmente o mediante un mandatario común con poder vigente.
Partición o adjudicación. Los herederos adjudican la propiedad a uno de ellos, quien luego puede venderla solo o quedársela pagando a los demás su parte.

Si hay herederos menores de edad, se requiere autorización judicial. Si la posesión efectiva no está tramitada, revisa nuestra página de herencias. Si los herederos no logran acuerdo, puede ser necesaria una partición.

¿Se puede vender una propiedad a un hijo o a un familiar?

Sí, con algunas excepciones. El art. 1796 del Código Civil declara nula la compraventa entre cónyuges no separados judicialmente y entre el padre o la madre y el hijo sujeto a patria potestad, es decir, menor de edad. La venta a un hijo mayor de edad o a otros familiares es válida.

Debe tratarse de una venta real, con un precio efectivamente pagado y acorde al valor de mercado. Si el precio es muy inferior, el SII puede tasar la operación, y si en los hechos no hubo pago, podría considerarse una donación encubierta, con sus efectos tributarios y posibles reclamos de otros herederos.

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Chile?

Sí. La ley chilena permite que los extranjeros compren propiedades, incluso sin residencia en el país. El requisito práctico es obtener un RUT ante el Servicio de Impuestos Internos, que se exige para firmar la escritura e inscribir la propiedad.

Existen algunas restricciones puntuales, por ejemplo en ciertas zonas fronterizas para nacionales de países limítrofes. Si el comprador está fuera de Chile, puede firmar mediante un mandatario con poder especial.

¿Puedo comprar o vender una propiedad desde el extranjero?

Sí, mediante un mandatario en Chile. Para eso debes otorgar un poder especial, ya sea ante el cónsul de Chile o ante un notario del país donde estás. Según el caso, el poder debe legalizarse o apostillarse y luego protocolizarse ante notario en Chile. Es importante que el poder contenga facultades suficientes y esté vigente al momento de firmar. Revisa nuestra página de mandatos.

¿Qué significa comprar o vender a una mujer casada con patrimonio reservado (art. 150 del Código Civil)?

La mujer casada en sociedad conyugal que trabaja de forma separada de su marido tiene un patrimonio reservado. Los bienes que compra con esos ingresos le pertenecen a ella, y puede venderlos sin la autorización del marido.

Para que la operación sea segura, en la escritura debe acreditarse que la mujer actúa dentro de su patrimonio reservado, normalmente con instrumentos que prueben el ejercicio de su empleo, oficio o profesión separado del marido. Si esto no se acredita correctamente, el comprador puede enfrentar reparos del Conservador o del banco.

¿Se puede vender una cuota o derechos sobre un terreno?

Sí. La ley permite vender una cuota en una comunidad. Sin embargo, los Conservadores suelen objetar estas inscripciones cuando detectan que la venta de derechos busca eludir las normas de subdivisión y urbanización (art. 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y DL 3.516 en predios rústicos).

Si vas a comprar derechos, revisa los riesgos en nuestra página de estudio de títulos.

¿Qué debo considerar si compro un estacionamiento o una bodega?

Primero hay que distinguir el tipo:

Unidad independiente. Tiene su propia inscripción en el Conservador y su propio rol de avalúo, así que se puede vender por separado mediante una compraventa normal.
Derecho de uso y goce exclusivo. Es un bien común que el reglamento de copropiedad o la asamblea asignó a una unidad. En ese caso no se vende el espacio, sino el derecho de uso, y su transferencia depende de lo que diga el reglamento.

Antes de comprar, revisa la inscripción, el rol y el reglamento de copropiedad para saber exactamente qué estás adquiriendo.

¿Qué es vender con reserva de usufructo?

Es una venta en que el vendedor transfiere la nuda propiedad y se reserva el usufructo, es decir, el derecho a seguir usando la propiedad y percibir sus frutos, por ejemplo vivir en ella o arrendarla. Si el usufructo es vitalicio, dura hasta la muerte del usufructuario, y entonces el comprador consolida la propiedad plena.

Es una figura frecuente en planificación familiar. Como el usufructo se inscribe en el Conservador, cualquier futuro comprador de la nuda propiedad deberá respetarlo.

¿Qué debo revisar al comprar una propiedad en verde o en blanco al contado?

Comprar en verde o en blanco significa pagar, total o parcialmente, por una propiedad que aún no está terminada. Si el comprador paga anticipos a una inmobiliaria, la promesa debe otorgarse por escritura pública o por instrumento privado autorizado ante notario, y los montos anticipados deben estar garantizados con una póliza de seguro o una boleta bancaria (art. 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones).

Antes de firmar la escritura definitiva, conviene verificar que el proyecto tenga recepción final municipal y, si es un condominio, que esté acogido al régimen de copropiedad. Revisa también nuestra página de promesa de compraventa.

¿Se puede anular una compraventa si el precio fue muy bajo o muy alto? (lesión enorme)

Sí, en la compraventa de inmuebles existe la acción de lesión enorme (arts. 1888 y siguientes del Código Civil):

El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la propiedad.
El comprador sufre lesión enorme cuando el justo precio de la propiedad es inferior a la mitad del precio que pagó.

La acción debe ejercerse dentro de cuatro años desde la celebración del contrato, no puede renunciarse anticipadamente (art. 1892) y no procede en ventas hechas por el ministerio de la justicia, como los remates judiciales. Quien resulte condenado puede evitar la rescisión: el comprador, completando el justo precio con deducción de una décima parte; el vendedor, restituyendo el exceso aumentado en una décima parte (art. 1890).

8. Errores comunes

¿Cuáles son los errores más comunes al comprar una propiedad al contado?

Pagar el pie sin una promesa por escrito, o con una promesa sin multas ni condiciones.
Pagar el precio directamente al vendedor antes de que la propiedad esté inscrita a nombre del comprador.
No hacer un estudio de títulos, confiando en que "si no hay banco, no hace falta".
Usar el abogado del vendedor o del corredor en lugar de uno propio.
Errores en la escritura, como deslindes, roles o datos de inscripción incorrectos, que generan reparos del Conservador.
No revisar el estado civil del vendedor y omitir la autorización del cónyuge cuando corresponde.
No regular la entrega, dejando sin multa los atrasos o sin resolver la situación de los arrendatarios.
No verificar deudas de contribuciones, gastos comunes o crédito hipotecario.

Infórmate acerca del proceso de promesa de compraventa de una propiedad y de un estudio de títulos.

Enlaces de interés sobre compraventa de propiedades

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Estudio de títulos: revisión legal de la propiedad antes de comprar, en nuestra página de estudio de títulos.
Compraventa al contado de terrenos y parcelas: análisis de títulos hasta inscripción de escritura en el Conservador.
Promesa de compraventa: redacción y revisión de la promesa de compraventa.
Reparos del Conservador: rectificación, aclaración y complementación de escrituras.
Propiedades heredadas: posesión efectiva y herencias y partición de inmuebles.
Poderes: mandatos para comprar o vender desde Chile o el extranjero.
Contratos: revisión y redacción de contratos civiles y comerciales.

Normativa y fuentes oficiales

Código Civil: texto vigente del Código Civil de Chile en la Biblioteca del Congreso Nacional.
Conservador de Bienes Raíces: Conservador de Bienes Raíces de Santiago. Cada propiedad se inscribe en el Conservador de la comuna donde está ubicada.
Contribuciones: Tesorería General de la República.
Impuestos y avalúo fiscal: Servicio de Impuestos Internos.

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