Estudio de Títulos
En Ayala&Cia Abogados realizamos Estudios de Títulos, verificando los antecedentes y documentación de un inmueble (departamento, casa, terreno, parcela, local comercial, estacionamiento, bodega, cabaña, entre otros). Nuestra atención personalizada te permitirá acceder a un servicio profesional en el trámite que necesitas.
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A continuación podrás encontrar las preguntas frecuentes que nos realizan;
¿Qué es el Estudio de Títulos y cuál es su importancia?
El Estudio de Títulos consiste en un examen minucioso y acabado de los antecedentes legales que conforman el historial de un bien inmueble durante un período de 10 años (que es el plazo legal máximo de prescripción para ejercer o demandar derechos respecto de una propiedad), para efectos de determinar la conveniencia de realizar el acto jurídico o contrato que interesa, concluyendo que los títulos están en regla, sin cuestiones pendientes o que ofrezcan dudas acerca del derecho que el propietario exprese tener. Otorgando certeza respecto del negocio jurídico proyectado, y que los derechos del comprador no queden expuestos a eventuales acciones de nulidad u otra naturaleza.
Este análisis es de suma importancia para el comprador de un inmueble, ya que otorga seguridad respecto de la regularidad de los antecedentes legales de la propiedad en cuestión, evitando o preparando incontrarrestables fundamentos jurídicos ante eventuales conflictos con terceros que pudieran alegar derechos efectivos sobre el bien raíz. Este estudio, idealmente debe ser efectuado y firmado por un abogado experto en la materia, quien analice detalladamente cada uno de los documentos y antecedentes legales de la propiedad; tanto las escrituras cómo los certificados relativos a las operaciones y transferencias de que fue objeto el inmueble con anterioridad, y los posibles derechos vigentes de las personas naturales o jurídicas que interfirieron en dichas operaciones, así como los antecedentes municipales y obligaciones tributarias del propietario.
La finalidad primordial de este informe se proyecta en dos actividades: "preparar y prevenir". Es un trabajo de naturaleza preparatoria propiamente tal, en sentido que el abogado estudiante busca asegurarse que los títulos de la propiedad sujetos a revisión se encuentren conforme a derecho, antes de celebrar un contrato que implique transferencia del dominio sobre un bien raíz o la constitución de otros derechos reales. En efecto, la finalidad preparatoria se manifiesta en la válida celebración de un contrato futuro.
Asimismo, es un trabajo de naturaleza preventiva, dado que por medio de él, el analista asegura al cliente que los títulos se encuentran en regla y que un tercero no podrá disputarle, con fundamentos válidos, el derecho que se propone adquirir. En otras palabras, este informe asegura al futuro propietario que en la eventualidad de intentarse una acción reivindicatoria en su contra, ésta podría impugnarse con sólidos e incontrovertibles argumentos jurídicos. Así las cosas, la importancia del Estudio de Títulos resulta evidente, ya que en último término con él se persigue proteger la inversión realizada en actos ejecutados sobre un bien raíz, ya sea la transferencia del dominio o la constitución o transferencia de derechos reales distintos del dominio sobre el mismo.
¿Qué hace el Conservador de Bienes Raíces? Básicamente un Estudio de Títulos, es decir, el Conservador de Bienes Raíces realizará el mismo examen que realizan los abogados para verificar si la propiedad puede transferirse o no, por ello es importante hacerlo en forma previa, a fin de asegurar que la misma podrá ser traspasada conforme el tenor de la normativa respectiva.
¿Qué documentos necesito para efectuar un Estudio de Títulos?
En términos amplios, sin perjuicio que cabe evaluar el caso en particular, dado que los documentos varían según la naturaleza de la propiedad, estos son:
a- Antecedentes del Propietario
1-Acreditar estado civil de casado o divorciado por medio de Certificado de matrimonio, o de soltero, a través de un Certificado de no matrimonio emitido por el Servicio de Registro Civil e Identificación.
2-En caso de que el propietario sea persona jurídica, se requiere: a-copia de escritura de constitución otorgado por la Notaria y/o Archivo judicial pertinente, con su extracto publicado en el Diario Oficial. b-certificado de vigencia y de poderes, ambos otorgados por el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces respectivo. d-carta del representante legal o gerente general, o el acta atinente, que acredite cumplimiento del artículo 57 número 4 de la Ley 18.046 de Sociedades Anónimas. b-escrituras modificatorias con anotaciones en caso de que sea procedente, con su extracto y publicación en el Diario Oficial. c-copia de la documentación donde consten los poderes en mérito de los cuales los representantes legales o sus delegados comparecen en los actos jurídicos. d-autorizaciones especiales de los mismos en caso de que proceda.
b- Antecedentes de la Propiedad
1-Copia de Inscripción del Registro de la propiedad o Certificado de dominio vigente, otorgado por el Registro de Propiedad Conservador de Bienes Raíces.
2-Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones, litigios y bien familiar de la propiedad inscrita, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces atinente.
3-Copia de la escritura pública de compraventa o de otro título, como, por ejemplo, cesión, dación en pago, posesión efectiva, testamento, adjudicación, etc., que permita acreditar la adquisición del inmueble a favor de su actual propietario, otorgado por la Notaria o el Archivo Judicial que corresponda.
4-Carpeta de estudio de títulos de hasta 10 años, que contenga inscripciones sin vigencia e historial de certificados de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios del inmueble, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
5-Certificado de no expropiación y afectación a utilidad pública otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda y por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
6-Último pago de contribuciones de la Tesorería General de la República. Si la propiedad estuviera exenta de pago de contribuciones, entonces debe presentarse el certificado de exención que otorga el Servicio de Impuestos Internos.
7-Certificado de Avalúo fiscal emitido por Servicio de Impuestos Internos.
8-Certificado de deuda por contribuciones otorgado por Tesorería General de la República.
9-Certificado de recepción final de las construcciones existentes en el inmueble otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda.
10-Certificado de informaciones previas del inmueble otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda.
11-Certificado de número emitido por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad correspondiente.
12-Copia de resolución municipal que acoge la construcción al régimen de copropiedad otorgado por la Dirección de Obras respectiva.
13-Si la propiedad está sujeta al régimen de copropiedad inmobiliaria o es una subdivisión de lotes según corresponda, certificado del administrador del condominio acreditando que la propiedad no registra deudas de gastos comunes.
14-Nómina de profesionales responsables de la construcción.
15-Sí la propiedad es rural (parcela, terreno, fundo, terreno de conservación, entre otros). a-En caso de que sea un lote que se haya subdividido, se requiere la resolución de aprobación de subdivisión del Servicio Agrícola y Ganadero con el plano respectivo, b-certificado de asignación de roles de Servicio de Impuestos Internos, c-certificado de prenda agraria del Conservador de Bienes Raíces pertinente, d-certificado de deuda CORA emitido por el Servicio Agrícola y Ganadero, e-escrituras de servidumbres y otros elementos relativos a urbanización en caso de que proceda. f-reglamentos en caso de que sea pertinente, g-documentación respecto a la resolución de evaluación de impacto ambiental sí es una subdivisión con más de 80 terrenos, entre otros atingentes a la materia. h-certificado de no inscripción en el Registro Público de Tierras Indígenas, emitido por CONADI.
16-Reglamento de copropiedad sí existiere, con su respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
17-Reglamento de construcción sí existiere.
18-Plano debidamente archivado en el Conservador de Bienes Raíces pertinente.
19-Antecedentes especiales que sean pertinentes al caso.
¿Cómo se acredita el dominio de una propiedad en Chile? ¿Qué garantías le da al comprador de una propiedad contar con este estudio?
En Chile la transferencia —o tradición— del derecho de dominio de los inmuebles se perfecciona con la competente inscripción del título —escritura pública— en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces. De modo que la inscripción en el CBR es requisito, prueba y garantía del dominio. Dicho eso, mediante la inscripción el dueño podrá usar, gozar y disponer plenamente del inmueble.
¿Qué debo tener en cuenta en el proceso de Compraventa de una Propiedad?
Comprar o vender una propiedad es una decisión importante, pero con mucho respeto, no es lo mismo que comprar un par de zapatos, dado que involucra altas sumas de dinero, siendo para algunos los ahorros de una vida. Así, hemos tenido que apagar incendios de clientes, quienes por no asesorarse adecuadamente, han perdido dinero y visto involucrados en sendas demandas civiles que generan alto estrés y espera, incertidumbre e innumerables costos en asesoría legal para superar la situación acontecida. En consecuencia, antes de tomar esta importante decisión financiera, para tu tranquilidad, cabe sugerir que te informes adecuadamente, y al menos, aprendas a diferenciar las principales etapas del proceso de compraventa de propiedades. Para ello, elaboramos una pequeña reseña con aspectos relevantes que deberás considerar al comprar o vender un bien raíz.
En primer lugar, lo primordial al comprar o vender un inmueble, será estudiar detalladamente los títulos de la propiedad y comprobar que no existan hipotecas, gravámenes, prohibiciones de enajenar, interdicciones, condiciones, usos, usufructos, arrendamientos, litigios, vicios formales, entre otros elementos relevantes a considerar. Así, cabe analizar los mismos componentes de naturaleza jurídica y técnica que un Banco efectúa cuando se le solicita un crédito hipotecario para financiar una propiedad. Debes tener presente que el dominio de la propiedad no se adquiere de palabra, sino que las partes deberán firmar un contrato de compraventa por escritura pública, que procede inscribirlo ante el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces pertinente, siendo este el exclusivo momento en que como comprador llegarás a adquirir la propiedad en el sistema registral, y como vendedor, el momento de asegurarte de haber realizado correctamente la transacción conforme el contrato celebrado, traduciéndose en una inscripción de dominio conforme a derecho aceptada por el Conservador respectivo. Por lo tanto, el estudio de títulos es primordial para detectar con antelación a la celebración de un contrato, vicios u otro tipo de inconvenientes que dificulten la transferencia de un inmueble, o eventuales derechos sobre el mismo que pueden ser reclamados de parte de terceros en forma posterior al negocio jurídico.
Consecutivamente, una vez realizado el estudio de títulos de la propiedad, un profesional competente es quien deberá proceder en redactar la escritura pública de compraventa del bien raíz, la cual será autorizada por un Notario. Es importante destacar que la Inscripción en el Registro de Propiedad será fundamental, pues sin ella el comprador no adquirirá el dominio del inmueble, a pesar de haber firmado la escritura e incluso pagado el precio. (Te aconsejamos que no entregues dinero a cuenta, sin el correspondiente recibo, aunque la persona sea de tu confianza). Cabe tener presente que, comprar o vender una propiedad es asunto delicado, requiriendo ser cuidadoso y meticuloso en el procedimiento de compraventa, por lo que cuando vayas a pagar o percibir dinero, te sugerimos realizarlo por medio de instrucciones notariales, para que el vale vista del precio se entregue al vendedor, exclusivamente cuando este le acredite al Sr. Notario con la documentación conservatoria correspondiente, que la propiedad se encuentra inscrita a nombre del comprador, libre de hipotecas, gravámenes, prohibiciones de enajenar e interdicciones.
Finalmente, una vez cumplidos los requisitos mencionados: a-Aprobación del Estudio de Títulos b-Firma del contrato de compraventa ante Notario por escritura pública y c-Inscripción de dicha escritura ante el Conservador de Bienes Raíces competente. Es recién en este momento cuando la propiedad es transferida al comprador. Destacando que, sí el pago se pactó con instrucciones notariales contra inscripción, será cuando se liberarán los dineros comprometidos por concepto de compraventa de la propiedad al vendedor, antes de esto no, significando una garantía para quien compra la propiedad, puesta está deberá ser inscrita a su nombre para que el Notario libere el vale vista bancario respectivo.
¿Qué es una Promesa de Compraventa?
Una promesa de negocio inmobiliario es un contrato que se lleva a cabo entre el comprador y vendedor de un bien raíz antes de firmar una escritura de compraventa definitiva. Cabe destacar que, en este acto jurídico, tanto el promitente comprador como el promitente vendedor determinarán un compromiso para realizar la compraventa de una propiedad, estableciendo los términos, reservas, plazos, precios, formas de pago, multas en caso de incumplimiento, avaluación anticipada de perjuicios, formas de resolución de desavenencias, entre otros puntos importantes que quedan establecidos en este documento que nace por la vía del derecho, y rige la relación contractual entre las partes. Dicho de otra manera, con la firma de la promesa de compraventa se oficializa el compromiso de una parte que vende la propiedad y de otra que la va a comprar, regulando el procedimiento para celebrar un contrato de compraventa definitivo de una propiedad.
Sí cuentas con una promesa de compraventa podrás determinar las reglas claras y precisas en cuanto a la celebración del negocio inmobiliario. Algunas de las garantías que existen al firmar la promesa de compraventa son:
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Asegurar el valor y características de la propiedad.
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Reservar el título del inmueble al comprador.
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Establecer multas y avaluación de perjuicios anticipados en caso de incumplimiento de alguna de las partes.
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Establecer un límite de tiempo para que el promitente comprador pueda gestionar su crédito hipotecario u otros trámites. Entre ellos, que el comprador tenga tiempo suficiente para, hacer el estudio de títulos de la propiedad y reúna los requisitos para firmar la escritura, entre otros atinentes a la materia.
¿Qué es una Escritura de Compraventa?
Según el artículo 1793 del Código Civil la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por el bien raíz se llama precio. Así las cosas, en la compraventa de propiedades, los firmantes del documento deberán comparecer ante Notario a la celebración de una escritura pública que tiene naturaleza solemne. De esta manera, la forma de oficializar la transacción de un bien raíz será firmando ante Notario la escritura de compraventa de la propiedad para luego proceder a su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, momento en que se producirá la transferencia del dominio al comprador. Cabe destacar que, para las compras de propiedades financiadas mediante créditos hipotecarios, el documento de compraventa que se suscriba contendrá información y establecerá cláusulas sobre el crédito que se está contratando, fijando hipotecas y prohibiciones a favor del Banco de la plaza que deriven de dicho instrumento, entre otros elementos atinentes a la materia.
¿Qué son las Instrucciones Notariales?
En la actualidad la gran mayoría de los contratos sobre compraventa de inmuebles cumplen con el trámite de dejar en custodia del Notario un vale vista mediante el cual el comprador paga el precio de la venta. Este instrumento queda bajo la custodia del Notario con una carta de Instrucciones en la cual se señala que el Ministro de Fe procederá a entregarlo a su destinatario (el vendedor o quien sus derechos represente) solo una vez que se le acredite mediante la certificación pertinente, que el inmueble ha sido inscrito en favor del comprador y se encuentra libre de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones.
Los vales vistas se pueden emitir en dos formas:
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A la orden: cuando hablamos de un documento a la orden el banco emisor completa el documento colocando el nombre del beneficiado y queda abierta la posibilidad de que él endose (transfiera el documento a favor de una tercera persona). En este caso si llega a fallar la operación, no concretándose la transferencia de la propiedad, el vale vista puede ser redepositado en tu cuenta bancaria.
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Nominativo: el tomador al decir que el documento es intransferible, se completa individualizando al beneficiario del mismo y declarando que el vale vista es nominativo no endosable, esto significa que solo el beneficiado identificado en el instrumento puede cobrar el dinero. Sí se emite de esta forma y se producen problemas en la operación, no llegándose a concretar la transferencia del inmueble, deberás realizar una gestión judicial previa para redepositar el dinero en tu cuenta bancaria.
¿Qué es una Escritura de Compraventa con pago al contado según Instrucciones Notariales?
Se estila cuando el comprador paga el precio de la propiedad al contado, deja un vale vista a la orden en custodia con instrucciones indicadas al Sr. Notario, para que otorgue el documento de pago al vendedor o a quien sus derechos represente, una vez que se le presenten los certificados que acrediten que la propiedad se encuentra a nombre del comprador, por medio de una copia con vigencia del dominio de la propiedad y un certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones. Es una forma de pago contra resultado de una transacción exitosa, de lo contrario, el comprador podrá solicitar la devolución del vale vista (sí es emitido a la orden) para redepositarlo en su cuenta bancaria.
¿Qué es una Escritura de Compraventa con pago al contado con alzamiento de hipoteca?
Este procedimiento se utiliza toda vez que se vende una propiedad que tiene deuda vigente asociada a una garantía hipotecaria a favor de un Banco u otra entidad financiera, y el comprador pagará el precio de venta al contado. Para ello en la escritura de compraventa se debe incluir una cláusula de alzamiento de hipoteca, solicitando la comparecencia del acreedor a suscribir la escritura en Notaría. Así, es importante que el vendedor o corredor de propiedades coordine la gestión con el ejecutivo de cuentas respectivo, para tener información de la cláusula de alzamiento a incorporar en la minuta de la escritura, así como la personería del apoderado, la liquidación de la deuda vigente para efectos de solicitar el vale vista para el pago, entre otros elementos relevantes a considerar en el negocio jurídico proyectado.
¿Qué documentos debo presentar al Notario para realizar la compraventa de una propiedad?
1.Enviar al funcionario de escrituras públicas de la Notaria pertinente, el borrador de la escritura de compraventa, idealmente redactada por un abogado con experiencia en la materia. En caso de que requieras que el pago se realice con vale vista contra inscripción de la propiedad a nombre del comprador, deberás enviar un borrador con las instrucciones notariales pertinentes. Así las cosas, una vez que las partes vayan a firmar el documento, podrán depositar personalmente o por medio de un mandatario el vale vista(s) respectivo, para que sea liberado al vendedor una vez que la operación finalice exitosamente.
2.Deberás exhibir la copia con vigencia de la inscripción emitido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo, con al menos 30 días de antigüedad, sin perjuicio que un Notario exigente podrá solicitar exhibir estos documentos con plazos más acotados.
3.Acompañar el certificado de pago de contribuciones emitido por la Tesorería General de la República.
4.En caso que la propiedad corresponda a cónyuges en sociedad conyugal, ambos deberán comparecer, realizando las autorizaciones pertinentes requeridas por Ley.
5.En caso de que el vendedor tenga 75 o más años, es probable que el Notario pueda pedir un certificado de facultades mentales (lucidez) emitido por Médico Geriatra o Psiquiatra.
6.En caso de que los vendedores sean herederos, todos deberán comparecer de consuno o debidamente representados, presentando la documentación atinente a la herencia, tal como; posesión efectiva, testamento, certificado de pago o exención de impuesto a la herencia e inscripción especial de herencia emitida por el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
7.Presentar los poderes pertinentes en su original y con vigencia que acredite, que no se les ha puesto término ni revocado, en caso de que un tercero comparezca en calidad de mandatario en nombre de alguna de las partes.
8.En caso de que el vendedor o comprador sea una persona jurídica, deberá presentar la documentación especial atinente.
9.En caso de que menores de edad pretendan vender una propiedad, se requerirá la pertinente autorización del tribunal de familia pertinente.
10.Deberás suscribir ante Notario el Formulario 2890 del SII y la declaración de exención de pago de IVA conforme el artículo 75 del Código Tributario, en caso de que proceda.
11.Otros elementos que sea pertinente acompañar o insertar, según el caso especial. Por ejemplo, las partes deben acreditar que no tienen deuda por concepto de pensión de alimentos.
¿Qué se requiere para inscribir una propiedad objeto de una compraventa en el Conservador de Bienes Raíces?
* Copia auténtica del título respectivo (escritura de compraventa) o de la sentencia o decreto judicial. El Conservador admitirá como copia auténtica toda copia autorizada con las solemnidades legales por el Notario o funcionario competente.
* Certificado de Deuda de Contribuciones en el que conste que se encuentran canceladas al día.
* Formulario 2890 del SII suscrito por el Notario que entregó la escritura pública. En caso de inscribir por resolución judicial, el Conservador provee de dicho formulario.
* Certificado de número emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad pertinente sí correspondiere.
¿Cómo puedo obtener la Escritura de Compraventa de una Propiedad para el Estudio de Títulos?
Hay que recalcar que pese a que la escritura pública de una propiedad deriva en inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces, esta institución no guarda las copias de la escritura pública. La copia de la escritura es custodiada por la Notaría donde se firmó este documento, por un periodo de hasta 12 meses. Transcurrido un año desde la firma, la Notaría deriva la copia de la escritura al Archivo judicial, donde se almacenan todas las copias de escrituras de un distrito. Si necesitas obtener una copia de la escritura de compraventa de una propiedad y no sabes en que Notaria se firmó, puedes obtener una copia de la inscripción de dominio del inmueble, donde figura el nombre de la Notaría en cuestión.
Ahora bien, si tu objetivo es averiguar quien es el actual propietario de un bien raíz o si la propiedad está actualmente hipotecada o presenta algún tipo de gravamen o prohibición, es más sencillo que consultes dichas inscripciones directamente en el Conservador de Bienes Raíces, ya sea de forma presencial acudiendo a la institución, o de forma digital si es posible.
¿Se puede prometer vender y vender un lote de un terreno que no se encuentre subdividido y urbanizado?
No, la Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 136 prescribe: "mientras en una población, apertura de calle, formación de un nuevo barrio, loteo o subdivisión de un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanización en mérito legal y la Ordenanza General, no será lícito al propietario, loteador o urbanizador de los terrenos correspondientes, enajenarlos (transferirlos), acordar adjudicaciones en lote, celebrar contrato de compraventa, promesas de venta, reservas de sitios, construir comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones o celebrar cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de dichos terrenos". La intención del legislador es que todos los inmuebles que se prometen vender o se vendan, cuenten con las condiciones mínimas de urbanización de que se pueda desarrollar ahí la vida urbana.
¿Qué situaciones me podrían generar inconvenientes para la compraventa de una propiedad?
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Vender una comunidad de herederos: Acá pueden haber muchos dolores de cabeza.
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Herederos menores de edad: Se necesitará de una gestión ante tribunales de familia para que un juez autorice la venta de los derechos hereditarios.
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Que todos los herederos estén de acuerdo en firmar. Si dan mandato especial a un solo heredero para la firma (lo ideal), que dicho mandato celebrado por escritura pública esté vigente.
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La posesión efectiva o el testamento debe haber sido tramitado. Es importante que, una vez finalizado este trámite, se inscriba ante el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
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Tramitar la documentación de pago o exención de impuesto a la herencia ante Servicio de Impuestos Internos.
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En caso de que un heredero de la misma sucesión requiera comprar la propiedad de la comunidad hereditaria por medio de crédito hipotecario, el Banco solicitará una escritura de partición y adjudicación parcial, la cual requiere conocimientos técnicos específicos para su elaboración.
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Vende o compra una sociedad comercial. Asegurarse de que los poderes de quien vende estén en regla y con vigencia.
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Venta de menores de edad. Se requiere autorización del tribunal de familia competente.
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Venta de bienes de Interdicto. Debe ser autorizada por el tribunal pertinente y realizarse en pública subasta.
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Venta de terrenos recientemente loteados. En ciertas subdivisiones prediales suele haber inconformidades con el número de la propiedad y el rol de avalúo, para lo cual cabe realizar minuciosamente la revisión respectiva.
6.Venta por persona casada. Se debe revisar el estado civil, poniendo especial cuidado con la sociedad conyugal y el artículo 150 del C.C, respecto al patrimonio reservado de la mujer casada. También respecto al régimen de participación en los gananciales.
7.Venta por personas que contrajeron acuerdo de unión civil. Se reputan separados totalmente de bienes, salvo pacto en contrario.
8.Compraventa desde el extranjero. Se requiere un mandato especial, celebrado por escritura pública ante autoridad consular chilena en el extranjero, apostillado ante el Ministerio de Relaciones Exteriores y protocolizado ante Notario.
¿Debo pagar impuestos al vender una propiedad?
1-A partir del año 2017, la venta de propiedades que genere ganancias superiores a las 8000 UF, deben pagar impuesto. Sí la ganancia es menor a esa cantidad, quedará registrada y se sumará a las ganancias que obtengas en una nueva operación. Es decir, el tope de 8000 UF no se limita para la venta de un sólo inmueble, sino que se acumula durante todas las ventas que realices. Para pagar este impuesto tienes dos opciones: elegir un impuesto único con tasa de 10% , o bien reliquidar el impuesto global complementario durante la cantidad de años en los que fuiste dueño del bien, pero con diez años como máximo.
Sí el bien fue adquirido antes del año 2004, no se pagará impuestos a la renta, a menos que te dediques al negocio de comprar y vender bienes raíces.
2-A partir del año 2016 la venta habitual de bienes raíces, excepto los terrenos, quedan afectos con IVA. Esta norma se aplica en principio a quienes de dediquen al negocio de vender inmuebles. Sin embargo, se debe tener presente que las modificaciones incluyen una presunción de habitualidad cuando la venta se realiza antes de que se cumpla un año de la compra o del término de la construcción de una vivienda. Por otro lado, la venta de propiedades que se realicen mediante contratos de compraventa o con leasing con opción de compra, y que sean financiadas en parte o completamente con subsidios del estado, no tendrán que pagar IVA.
¿Puedo transferir gratuitamente o donar una propiedad?
Es posible, a través de la celebración de una escritura pública de donación de inmueble bajo un procedimiento denominado Insinuación de Donaciones que se realiza ante tribunales civiles, donde el juez analizará la autorización de la transacción para verificar que no se contravenga ninguna disposición legal, por ejemplo, que no se realice para vulnerar las normas hereditarias abintestato. Generalmente los abogados para evitar este procedimiento buscan métodos heterodoxos, como la compraventa simulada, donde se transfiere el bien raíz, pero no se paga el precio. Sin perjuicio que esta operación se lleva a cabo en la práctica, estamos simulando operaciones, es decir, estamos firmando documentos “ideológicamente falsos”, que claramente nos pueden generar dolores de cabeza a futuro. El art. 471 Nº2 del Código Penal castiga al “que otorgare en perjuicio de otro un contrato simulado”. Se requiere, por tanto, que las dos partes celebren un contrato que no es real o que es distinto del real y que ese acto aparente produzca perjuicio a un tercero. La doctrina penal exige que haya coautoría en el delito: las dos partes deben saber que se trata de un contrato falso para perjudicar a otro. Asimismo, es importante tener presente que el artículo 1683 del Código Civil, indica: La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la Ley; y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo que no pase de 10 años.
¿Qué pasa si la propiedad que deseo comprar tiene arrendatarios?
Si la propiedad que deseas adquirir está arrendada, es fundamental que esta situación quede claramente establecida en la promesa de compraventa y/o en la escritura de compraventa mediante cláusulas específicas. El vendedor y/o corredor deben informar de forma transparente sobre la existencia del contrato de arriendo, el cual debe respetarse hasta su vencimiento, salvo que exista un acuerdo distinto. Incluso si el contrato de arriendo se va a traspasar al nuevo propietario, esta condición debe quedar expresamente señalada y aceptada. Además, es recomendable negociar con el arrendatario los términos de esta continuidad, ya que podrían surgir situaciones que afecten la convivencia futura o el uso que el comprador pretende dar al inmueble. Si buscas adquirir la propiedad desocupada, deberás acordar previamente con el vendedor la entrega libre de arrendatarios, estableciendo garantías claras al respecto. De lo contrario, serás tú, como nuevo propietario, quien deberá asumir el proceso de desalojo, lo que puede implicar altos costos legales y demoras. En resumen, incorporar con claridad la situación arrendaticia en los contratos protege a todas las partes involucradas y previene conflictos futuros.
¿Puedo vender una propiedad con hipotecas y prohibiciones del Banco que me otorgó el crédito hipotecario, sin su autorización?
Sí es posible, el artículo 2415 del Código Civil prescribe que el dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario.
¿Se puede realizar la compraventa de una propiedad embargada?
Tanto la doctrina como la jurisprudencia se han alineado para sostener, que el contrato de promesa de venta de una cosa embargada es válido y que incluso puede sujetarse a la condición del alzamiento del embargo. Una mayor coherencia lógica respecto del contrato de compraventa debería llevar a la conclusión de que si la promesa es válida también debe serlo la compraventa. Así, según la hipótesis del Nº3 del artículo 1464 del Código Civil, las cosas embargadas por decreto judicial pueden ser enajenadas con autorización del juez respectivo o con el consentimiento del correspondiente acreedor. Sin perjuicio de ello, cada caso requiere un estudio de los antecedentes en razón de las circunstancias particulares.
¿En qué me debo fijar en una compraventa con crédito hipotecario?
1.Aceptación (o rechazo) de los términos de la oferta del banco. La cotización debe contener los elementos esenciales y mínimos del crédito hipotecario solicitado, y por Ley tiene una vigencia de 7 días hábiles. Te recomendamos revisar que el documento incluya correctamente:
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Tus datos y antecedentes personales
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Datos básicos de la propiedad
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Valor de adquisición
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Porcentaje de financiamiento
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Tasa y plazo expresados en la propuesta
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Deberás hacer una Declaración Personal de Salud (DPS).
La Ley del consumo N°19.496 y el Reglamento sobre Información al Consumidor de Créditos Hipotecarios, distingue con claridad entre la "simulación" de condiciones crediticias y la cotización. La primera es referencial, para cuando el consumidor informalmente consulta por un crédito, por ejemplo, a través del sitio web. Por otra parte, la cotización debe enviarse al consumidor una vez evaluado su riesgo comercial y tiene que estar antecedida por una hoja resumen, cuyo formato fija el reglamento. A diferencia de la simulación, la cotización es la oferta de condiciones que realiza la institución tras analizar los antecedentes comerciales del cliente, y, una vez aceptada por el consumidor, es vinculante para la institución financiera. El consumidor tiene, como mínimo, 7 días para aceptar las condiciones propuestas, entre las que está el costo total del crédito, la carga anual equivalente y la tasa de interés. Por lo tanto, la tasa y las condiciones ofrecidas en esta instancia, una vez aceptadas, son las que la institución debe respetar. Así, la Ley establece que toda empresa debe respetar los términos o condiciones ofrecidos al consumidor y, en materia financiera, esta oferta se materializa en la cotización y su “hoja resumen”, por lo que la tasa de interés se fija en ese momento y no al momento de firmar la escritura.
2.El banco realiza una tasación y un estudio de títulos de la propiedad. Ambos análisis son fundamentales para tener un valor de referencia para el inmueble que estás adquiriendo, así como el estado en que están los títulos de este bien raíz. Generalmente, una empresa especialista subcontratada por el banco realiza estos reportes, por lo que es importante que también supervises el procedimiento con asesoría legal particular de tu parte.
Asimismo, la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), enfatiza que debes revisar estos datos uno por uno:
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Porcentaje de financiamiento solicitado respecto al pie que entregas.
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Cuánto es tasa de interés y si hay, cuánto es comisión.
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Modalidades de pago y períodos de gracia.
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Valores de los seguros de desgravamen e incendio y bajo qué condiciones se hacen efectivos.
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Condiciones de prepago (restricciones de períodos, montos, comisiones por prepago).
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Tipo de garantía en que se hipoteca la vivienda. Debes consultar si es general (al servicio de cualquier deuda) o específica (sólo para la deuda hipotecaria).
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Si estás de acuerdo con la oferta, el banco procede con la confección del borrador de escritura y su posterior envío a la Notaría.
3.Revisión de la escritura de compraventa. Debes revisar el borrador de la escritura en Notaría con mucha atención. Una buena práctica es solicitar asesoría legal en esta etapa para no pasar por alto ningún detalle del documento producto de desconocimiento.
¿Cuáles son los derechos que tengo como consumidor de un credito hipotecario?
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La entidad financiera debe entregar información simple, se materializa un principio de transparencia, que el consumidor pueda comprender.
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Puedes solicitar un desglose completo de todos los gastos administrativos del proceso. Si el banco realiza un cobro no incluido en esa glosa, notifícalo ante la misma institución o ante el SERNAC.
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Puedes elegir libremente al tasador de la propiedad entre las alternativas que te dé el banco.
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Los componentes del CAE y el Costo Total del Crédito (CTC) deben estar debidamente detallados.
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Al momento de firmar la escritura, debes recibir una hoja de resumen, la cual sigue un formato estándar.
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Una vez que formalizas el crédito, tienes derecho a recibir una información periódica del estado de tu préstamo.
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Puedes pagar tu crédito a través de transferencia electrónica y pago automático de cuenta corriente, además vía depósito en caja en sucursal.
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En cualquier momento tienes derecho a que el banco te entregue una liquidación de tu crédito, y el costo de su término anticipado en caso de que quieras prepagar.
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Puedes solicitar copia de los documentos legales que inciden en la operación de compraventa, entre ellos, la tasación y el estudio de títulos.
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No está permitida la venta atada de contratación de seguros, más allá del seguro de desgravamen o incendio.
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La cancelación y alzamiento de hipoteca es gratuita para el consumidor.
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Para efectos de portabilidad, sí quieres cambiar el crédito hipotecario a otro banco, puedes solicitar un certificado de liquidación, que debe ser entregado en 5 días hábiles. En este certificado se establece cuanto dinero es el que adeudas.
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Solicitar los beneficios tributarios del DFL 2 , en caso que procedan.
¿Cuáles son los beneficios sí compro una propiedad con DFL2?
En líneas generales, se trata del Decreto con Fuerza de Ley Nº2 (DFL2). Fue promulgado en 1959, y establece el Programa Nacional de Vivienda otorgando una serie de beneficios para los constructores y propietarios de viviendas económicas, claramente definidas en el artículo 1 de la norma en mención: “Las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República”.
En ese sentido, usualmente cuando se habla de qué es DFL2, se hace alusión a dichas viviendas económicas cuya área interior resulte inferior a 140 m² independientemente de su ubicación y, más específicamente, a los siguientes beneficios tributarios de los que disfrutan sus propietarios:
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Exención del 50% en el pago de las contribuciones, siempre que su avalúo fiscal sea inferior a $33.199.976 (mientras rija el actual Reavalúo 2018), durante un periodo de 20 años para propiedades con un área construida de hasta 70 m²; 15 años para aquellas con entre 71 y 100 m² y 10 para las que tienen una superficie de entre 101 y 140 m².
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Ingresos derivados de arriendo libres de impuesto a la renta.
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Descuento del 50% al arancel del Conservador de Bienes Raíces, que es de aproximadamente tres milésimas (0,003) del valor total de la compraventa o avalúo del bien corporal inmueble en cuestión, con un tope referencial de ($128.000.000 X 0,003).
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Reducción en la tasa de timbres y estampillas (solo pagas el 0.2% sobre la totalidad del crédito hipotecario otorgado).
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Exención del impuesto a la herencia y donaciones.
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En caso de venta, la ganancia está libre de impuestos, siempre que haya pasado más de un año entre la compra y la venta del inmueble.
¿Se puede firmar una escritura pública en mi domicilio sin tener que ir a la Notaria?
Sí se puede, el Notario asiste al domicilio que se indique, cobrando una tarifa más alta que el valor común.
¿En qué consta la asesoría legal inmobiliaria?
Para tu seguridad y tranquilidad, te asesoramos en el proceso de compraventa de propiedades, partiendo desde la base que comprar o vender un inmueble es un trámite serio, en el que hay que preocuparse de cada detalle para evitar sorpresas y futuros inconvenientes. Así las cosas, es recomendable que te asesores por profesionales con experiencia en la materia para finiquitar el trámite de transferencia del bien raíz en forma exitosa. Entre los servicios que prestamos se encuentran;
a-Redacción de Carta de Oferta, Aceptación y Reserva
b-Redacción de Promesa de Compraventa
c-Estudio de Títulos
d-Redacción de Escritura de Compraventa
e-Redacción de Instrucciones Notariales
f-Inscripción de Inmuebles ante el Conservador de Bienes Raíces
g-Revisión de Carta Oferta, Reserva, Promesa de Compraventa Pago al Contado, Promesa de Compraventa en Verde, Escritura de Compraventa Pago al Contado, Escritura de Compraventa con Crédito Hipotecario, e Instrucciones Notariales
h-Rectificación, Aclaración y Complementación de Escrituras y Títulos
i-Redacción y Revisión de toda clase de Contratos inmobiliarios
j-Consultoría. $55.000 la hora
k-Acompañamiento a firmar en Notaria
Infórmate más acerca del proceso de compraventa de una propiedad aquí
Contacto
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