Estudio de Títulos

 

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En Ayala & Cía. Abogados nos especializamos en el estudio de títulos de propiedades para compras al contado y con financiamiento. Si vas a comprar un inmueble al contado, debes saber que ningún banco revisará la situación legal por ti. Toda la responsabilidad de verificar que todo esté en regla recae sobre el comprador, y un error u omisión puede significar perder la inversión.

Para proteger la compraventa, realizamos estudios de títulos 100% online en todo Chile, analizando a fondo los antecedentes jurídicos, registrales, municipales y tributarios de:

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• Casas, departamentos, bodegas y estacionamientos.

• Parcelas de agrado, terrenos y fundos rurales.

• Locales comerciales, oficinas e inmuebles industriales.​

 

¿Qué aseguramos con nuestro servicio?

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• Legitimidad del dominio: Confirmamos que el vendedor es el dueño real y tiene la facultad legal para vender.

• Propiedad libre de cargas: Verificamos que el inmueble no tenga hipotecas vigentes, embargos, prohibiciones de enajenar, litigios ni deudas ocultas (especialmente común en roles independientes de bodegas y estacionamientos).

• Asesoría integral en el proceso: Te acompañamos desde el inicio. Revisamos o redactamos la promesa de compraventa, elaboramos la escritura definitiva y preparamos las instrucciones notariales para garantizar que el vendedor reciba el dinero solo cuando la propiedad esté inscrita a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).

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Condiciones del Servicio

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• 💰 Precio: Desde $170.000 (cotización personalizada)

• ⏱️ Plazo de entrega: De 3 a 6 días hábiles (con la documentación completa).

• 📍 Cobertura: 100% online en todas las regiones de Chile.

 

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A continuación podrás encontrar las preguntas frecuentes que nos realizan:
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1. Lo esencial sobre el estudio de títulos​

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¿Qué es el estudio de títulos y para qué sirve?

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El estudio de títulos es el análisis legal que realiza un abogado para verificar que una propiedad puede comprarse sin riesgos jurídicos. Revisa la cadena de inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces para confirmar que el vendedor es el dueño, que puede vender y que no existen hipotecas, prohibiciones ni embargos vigentes.

La revisión se complementa con antecedentes municipales, tributarios y del estado civil del vendedor, porque algunos riesgos no aparecen en el Conservador. Su función es doble:

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• Preparar: que la compraventa se celebre de forma válida y pueda inscribirse sin reparos.

• Prevenir: que el comprador cuente con fundamentos sólidos si un tercero intenta disputarle el dominio en el futuro.

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¿Es obligatorio hacer un estudio de títulos?

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No. La ley no lo exige para comprar una propiedad. Lo que exige es que la venta conste por escritura pública (art. 1801 del Código Civil) y que el dominio se transfiera mediante su inscripción en el Conservador (art. 686). Si la compra es con crédito hipotecario, el banco hace su propia revisión; si es al contado, nadie la hará por el comprador.

Por eso, en una compra al contado el estudio de títulos es la principal protección disponible antes de pagar.

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¿Cuánto cuesta un estudio de títulos?

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Un estudio de títulos cuesta desde $170.000. El valor final depende de la complejidad de la propiedad y de su historial, como herencias, subdivisiones, sociedades o títulos antiguos, y de si el vendedor entrega la carpeta completa o es necesario obtener los documentos. En Ayala & Cía. Abogados el presupuesto se informa antes de comenzar.

En casos de mayor complejidad, o cuando hay que gestionar documentos en varias instituciones y comunas, el valor puede llegar a 50 UF. El servicio se realiza 100% online para propiedades de todo Chile.

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¿Cuánto demora un estudio de títulos?

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Un estudio de títulos demora entre 3 y 6 días hábiles desde que se reúne la carpeta completa: inscripciones de dominio, certificado de hipotecas y gravámenes, escrituras anteriores y certificados municipales. El plazo puede extenderse si es necesario solicitar documentos antiguos al Conservador de Bienes Raíces o aclarar algún antecedente con el vendedor.

 

¿Qué incluye el informe de títulos?

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El informe de títulos es el documento escrito que entrega el abogado al terminar la revisión. Identifica cada antecedente examinado, describe las observaciones encontradas, indica si son subsanables y cómo corregirlas, y concluye con una recomendación: aprobar los títulos, aprobarlos sujeto a que se corrijan ciertos reparos, o no comprar.

En una compra al contado, el informe también indica qué hipotecas o prohibiciones deben alzarse y qué certificados conviene exigir en las instrucciones notariales antes de liberar el pago al vendedor.

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¿Quién paga el estudio de títulos, el comprador o el vendedor?

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Por lo general lo paga el comprador, porque es quien necesita tener certeza de que la propiedad está en regla antes de invertir. No existe una norma legal que lo imponga, así que las partes pueden acordar otra cosa en la promesa. Al vendedor le corresponde normalmente entregar los antecedentes de la propiedad.

Si la compra es con crédito hipotecario, el banco hace su propia revisión y la cobra al comprador dentro de los gastos operacionales.

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¿Cuándo conviene hacer el estudio de títulos: antes o después de la promesa?

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Lo ideal es hacer el estudio de títulos antes de firmar la promesa de compraventa, porque la promesa ya obliga y suele incluir multas y la entrega de un pie. Si la promesa se firma primero, debe condicionar la compra a la aprobación de los títulos, con plazos y reglas claras sobre la devolución del dinero.

Una promesa bien redactada debería:

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• Condicionar la compra a criterios verificables. Por ejemplo, la ausencia de gravámenes no alzados o de defectos en la cadena de títulos. Una condición que dependa solo de la voluntad de quien se obliga, como "si los títulos le satisfacen al comprador", puede ser nula (art. 1478 del Código Civil).

• Obligar al vendedor a entregar los antecedentes, precisando cuáles y en qué plazo.

• Dar un plazo suficiente para el estudio y, si corresponde, para tramitar el crédito hipotecario.

• Regular multas y devolución del pie si el negocio no se concreta por problemas en los títulos, incluyendo el plazo que tiene el vendedor para subsanar los reparos.

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Más información sobre este contrato en nuestra página de promesa de compraventa.

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2. Qué se revisa en el estudio de títulos

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¿Qué documentos se necesitan para un estudio de títulos?

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Para un estudio de títulos se necesitan, como base, la copia de inscripción de dominio con vigencia, el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones, las escrituras de la cadena de títulos, el certificado de matrimonio del vendedor y los certificados municipales y tributarios del inmueble. La lista crece según el tipo de propiedad y su origen.

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Del vendedor

• Certificado de matrimonio con subinscripciones, o de no matrimonio, para acreditar su estado civil y régimen de bienes.

• Si es persona jurídica: escritura de constitución y modificaciones con sus extractos publicados, certificado de vigencia de la sociedad y de los poderes de sus representantes.

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Del Conservador de Bienes Raíces

• Copia de inscripción de dominio con vigencia.

• Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones, litigios y bien familiar.

• Título de adquisición del dueño actual (compraventa, posesión efectiva, adjudicación, etc.).

• Inscripciones y escrituras anteriores de la cadena de títulos.

• Plano archivado, si existe.

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Municipales

• Certificado de no expropiación municipal y del SERVIU.

• Certificado de informaciones previas.

• Certificado de número.

• Certificado de recepción final de las construcciones.

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Tributarios

• Certificado de avalúo fiscal (SII).

• Certificado de deuda de contribuciones (Tesorería) o, si la propiedad está exenta, el certificado respectivo.

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Si es departamento o condominio

• Reglamento de copropiedad inscrito y certificado que acoge el inmueble a copropiedad.

• Certificado del administrador sobre deuda de gastos comunes.

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Si es parcela o terreno rural

• Certificado de subdivisión del SAG con su plano y asignación de roles del SII.

• Certificados de prenda agraria (CBR), de deuda CORA y de no inscripción en el Registro de Tierras Indígenas (CONADI).

• Escrituras de servidumbres y derechos de aprovechamiento de aguas, si corresponde.

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Si no cuentas con estos documentos, podemos gestionarlos por ti.

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¿Cuántos años hacia atrás se revisan los títulos?

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La práctica habitual es revisar al menos los últimos 10 años de la cadena de títulos, porque es el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria (art. 2511 del Código Civil). Sin embargo, no es una regla legal fija: el período se extiende cuando el origen del dominio o algún defecto lo exige, como una herencia antigua o una regularización.

Es importante no confundir ese plazo con un saneamiento automático. Contra un título inscrito, la prescripción adquisitiva solo corre en virtud de otro título inscrito (art. 2505). Por eso, que hayan pasado 10 años no convierte en válido un título defectuoso, y el abogado debe seguir la cadena hasta donde sea necesario para descartar el riesgo.

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¿Cómo se acredita el dominio de una propiedad en Chile?

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En Chile, el dominio de un inmueble se transfiere mediante la inscripción del título, normalmente la escritura de compraventa, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces (art. 686 del Código Civil). Esa inscripción es requisito, prueba y garantía del dominio, y solo desde ella el comprador pasa a ser dueño.

Por eso el estudio de títulos revisa la cadena de inscripciones: que cada una remita correctamente a la anterior, sin saltos ni contradicciones en la individualización del inmueble, y que quien vende hoy sea quien figura como dueño.

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¿Cómo saber si una propiedad tiene hipotecas, embargos o deudas?

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La situación legal de una propiedad se verifica principalmente con el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones y litigios del Conservador de Bienes Raíces, el certificado de deuda de contribuciones de la Tesorería y, en condominios, el certificado de gastos comunes del administrador.

• Conservador: muestra hipotecas, embargos, prohibiciones de enajenar, juicios y la declaración de bien familiar.

• Tesorería: acredita si hay contribuciones impagas.

• Administrador del condominio: acredita la deuda de gastos comunes.

• Municipalidad: permite detectar expropiaciones, construcciones sin recepción final y deudas de derechos de aseo.

Las anotaciones al margen de la inscripción de dominio no bastan por sí solas: las hipotecas y prohibiciones se acreditan con sus certificados específicos. Además, algunos litigios, como un juicio de nulidad o una partición en curso, no siempre aparecen en el Conservador, por lo que en ciertos casos conviene revisar también las causas judiciales del vendedor.

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¿Por cuánto tiempo son válidos los certificados del Conservador?

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No existe un plazo legal único, pero en la práctica notarías y conservadores exigen copias de dominio vigente y certificados de gravámenes con no más de 30 días de antigüedad, y algunos piden plazos más breves. Como cada certificado muestra la situación del inmueble a su fecha de emisión, conviene actualizarlos al momento de firmar la escritura.

Un certificado emitido hace semanas no refleja un embargo o una prohibición inscritos después. En operaciones de alto valor se recomienda volver a solicitarlos lo más cerca posible de la firma.

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El banco ya revisó los títulos, ¿necesito un estudio propio?

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Es recomendable. El estudio que hace el banco tiene por objeto asegurar que su hipoteca quede bien constituida y que el inmueble respalde el crédito; protege principalmente al banco, no necesariamente todos los intereses del comprador. Un estudio propio revisa la operación desde tu punto de vista, incluidos riesgos que al banco no le afectan.

Por ejemplo, un arriendo vigente que debas respetar, deudas de gastos comunes, construcciones sin recepción final o las condiciones de la promesa y de la escritura que firmarás.

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3. Situaciones especiales del vendedor y la propiedad

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¿Qué se revisa si el vendedor heredó la propiedad?

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Cuando la propiedad proviene de una herencia, el estudio de títulos verifica que estén completas las inscripciones que la ley exige antes de que los herederos puedan vender: la posesión efectiva, la inscripción especial de herencia y, si hubo partición, la inscripción de la adjudicación (art. 688 del Código Civil). Es el origen que con más frecuencia presenta defectos.

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En estos casos revisamos:

1. Posesión efectiva. Si la herencia es intestada, la concede el Servicio de Registro Civil y se inscribe en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas. Si hay testamento, la concede el tribunal civil y la resolución se inscribe en el Conservador del último domicilio del causante.

2. Inscripción especial de herencia, en el Conservador donde se ubica el inmueble. Con ella los herederos pueden vender, pero todos juntos.

3. Partición y adjudicación. Si el inmueble fue adjudicado a uno de los herederos, verificamos que la adjudicación esté inscrita, porque solo así ese heredero puede vender por sí solo.

4. Impuesto a la herencia. El antecedente del SII que acredite su pago, exención o cumplimiento.

5. Comparecencia de todos los herederos, personalmente o con poder vigente. Si hay herederos menores de edad, se requiere autorización judicial.

6. Herederos omitidos. Revisamos que la posesión efectiva incluya a todos, porque un heredero no considerado conserva acciones para reclamar su parte incluso después de la venta.

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Si la herencia está en disputa, puede ser necesaria una partición.

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¿Qué pasa si el vendedor está casado?

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Si el vendedor está casado en sociedad conyugal y el inmueble es un bien social, el marido no puede venderlo ni prometer venderlo sin la autorización específica de su cónyuge, otorgada por escrito, por escritura pública o compareciendo en la escritura (art. 1749 del Código Civil). Además, cualquiera sea el régimen, hay que revisar si el inmueble fue declarado bien familiar.

• Bien familiar. Si el inmueble es la residencia principal de la familia y fue declarado bien familiar, no puede venderse sin autorización del cónyuge no propietario, aunque el bien sea propio del vendedor (arts. 141 y 142). La regla también se aplica a los convivientes civiles.

• Demanda pendiente. La sola presentación de la demanda para declarar un bien familiar produce efectos provisorios, por lo que se revisa si existe una anotación de ese tipo en el Conservador.

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Por eso el estudio siempre pide el certificado de matrimonio del vendedor con sus subinscripciones. Declararse "soltero" en la escritura no basta por sí solo.

 

¿Qué se revisa si vende una sociedad o un apoderado?

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Si vende una sociedad, el estudio de títulos verifica que la sociedad esté vigente y que quien firma tenga facultades suficientes y vigentes para vender inmuebles. Si vende un apoderado, se revisa que el mandato esté vigente y que incluya expresamente la facultad de vender el inmueble.

Esta revisión es clave porque la venta de cosa ajena es válida entre las partes, pero no transfiere el dominio: el verdadero dueño conserva sus derechos (art. 1815 del Código Civil). Si firma alguien sin facultades, el comprador puede haber pagado e inscrito, y aun así enfrentar el reclamo del dueño real.

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La propiedad tiene hipoteca, ¿puedo comprarla igual?

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Sí, y es muy habitual. La hipoteca se alza con parte del precio dentro de la misma operación: las instrucciones notariales destinan esa parte al pago directo del banco acreedor, y la inscripción del alzamiento se coordina con la inscripción de la compraventa. Lo que nunca debe hacerse es pagar el precio completo al vendedor y confiar en que alzará después.

El alzamiento no siempre se inscribe el mismo día de la firma, y cada banco tiene sus propios plazos. Por eso conviene dejar por escrito qué ocurre si el Conservador formula reparos o rechaza alguna inscripción.

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¿Puedo vender una propiedad con hipotecas y prohibiciones del Banco que me otorgó el crédito hipotecario, sin su autorización?

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Sí es posible, el artículo 2415 del Código Civil prescribe que el dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario.

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¿Cómo ayuda el estudio de títulos a redactar las instrucciones notariales?

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Las instrucciones notariales son la forma más segura de pagar una propiedad al contado: el comprador deja el precio en un vale vista bajo custodia del notario, que solo lo entrega al vendedor cuando se acredita que la propiedad quedó inscrita a nombre del comprador y libre de cargas. El estudio de títulos define qué condiciones exigir antes de liberar el pago.

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En concreto, el estudio permite:

• Identificar qué debe alzarse antes del pago, como la hipoteca del banco del vendedor, un embargo o una prohibición, y destinar parte del precio a pagar directamente al acreedor.

• Definir qué certificados exigir, como la copia de dominio vigente a nombre del comprador y el certificado de hipotecas y gravámenes sin cargas.

• Fijar un plazo y sus consecuencias: si la inscripción no se logra dentro de ese plazo, el vale vista se devuelve al comprador.

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Antes de emitir el vale vista, conviene definir con tu abogado a nombre de quién se extiende y consultar con tu banco cómo se recupera el dinero si la operación no se concreta.

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¿Qué pasa si la propiedad tiene arrendatarios?

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Depende de cómo se celebró el arriendo. El comprador está obligado a respetarlo si el contrato consta por escritura pública; los acreedores hipotecarios, solo si esa escritura se inscribió en el Conservador antes que la hipoteca (art. 1962 del Código Civil). Si el arriendo no cumple esos requisitos, en principio no debes mantenerlo, pero igual deberás seguir un procedimiento legal para recuperar la propiedad.

Por eso el estudio revisa si existe un arriendo, cómo consta, desde cuándo y si está inscrito. Con esa información, la promesa y la escritura deben dejar claro uno de dos escenarios:​

• Compras con el arriendo vigente. Debe quedar establecido que asumes el contrato, con el traspaso de la garantía y la fecha desde la cual recibes las rentas.

• Compras la propiedad desocupada. El vendedor debe obligarse a entregarla libre de ocupantes en una fecha determinada, con una multa si no cumple. Es recomendable retener parte del precio hasta la entrega material.

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Si esto no queda por escrito, serás tú quien deba asumir el desalojo. Más información en nuestra página de juicio de arrendamiento.

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Si el departamento tiene gastos comunes impagos, ¿quién los paga?

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Según la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, la obligación de pagar los gastos comunes sigue siempre al dueño de la unidad, incluso respecto de deudas anteriores a su compra. Es decir, el comprador responde ante la comunidad por lo que dejó impago el vendedor, sin perjuicio de su derecho a cobrárselo después.

Por eso el estudio pide el certificado de deuda de gastos comunes actualizado a la fecha de la firma, y la escritura debe establecer con qué parte del precio se paga cualquier deuda pendiente. También conviene revisar el reglamento de copropiedad y las actas de asamblea recientes, donde pueden aparecer gastos extraordinarios ya aprobados que aún no se cobran.

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¿Qué pasa si la propiedad tiene un usufructo vigente?

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Si la propiedad tiene un usufructo vigente, otra persona conserva el derecho a usarla y percibir sus frutos, por ejemplo vivir en ella o recibir sus arriendos, hasta que el usufructo se extinga. El usufructo no impide vender, pero el comprador adquiere solo la nuda propiedad, algo muy distinto a una propiedad libre.

El usufructo sobre inmuebles se inscribe en el Conservador, por lo que el estudio de títulos lo detecta. Si la intención es comprar la propiedad con uso inmediato, debe alzarse o renunciarse antes de la compraventa.

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¿Es riesgoso comprar una propiedad regularizada por el DL 2.695?

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No necesariamente, pero exige una revisión adicional. El Decreto Ley 2.695 permite regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz, e impone prohibiciones temporales de gravar y enajenar contadas desde la inscripción del saneamiento. Mientras estén vigentes, la venta no puede inscribirse, salvo las excepciones que la propia ley contempla.

El estudio verifica la fecha exacta de la inscripción del saneamiento, si esos plazos ya vencieron y qué gravámenes anteriores subsisten, porque la regularización no elimina automáticamente todas las cargas inscritas antes. Más información en nuestra página de rectificación y saneamiento de títulos.

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¿Qué pasa si la propiedad tiene una ampliación no regularizada?

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Una ampliación sin permiso de edificación ni recepción final municipal no impide vender la propiedad, pero es un riesgo que el estudio de títulos debe detectar. Afecta el valor del inmueble, suele impedir el financiamiento con crédito hipotecario y puede generar multas u órdenes de demolición de la Dirección de Obras Municipales.

El estudio lo detecta al contrastar la superficie inscrita y avaluada con los permisos y la recepción final. Si la compra sigue adelante, la promesa debe establecer quién asume la regularización y a qué costo, o ajustar el precio.

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4. Terrenos, lotes y parcelas

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¿Se puede comprar un lote de un terreno que no está subdividido ni urbanizado?

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No. El artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones prohíbe vender, prometer vender o reservar sitios de un loteo mientras no se hayan ejecutado y recibido las obras de urbanización exigidas por la ley. La prohibición también alcanza a las adjudicaciones y comunidades creadas para eludir esta regla.

Por eso, en la compra de un lote urbano, el estudio de títulos verifica que la subdivisión esté aprobada, que las obras de urbanización estén recibidas y que el lote tenga su propia inscripción y rol. Si no es así, el comprador arriesga adquirir un terreno que no podrá inscribir a su nombre ni construir legalmente.

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¿Qué se revisa en el estudio de títulos de una parcela de agrado?

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En una parcela de agrado, además de la cadena de títulos, el estudio verifica que la subdivisión esté aprobada por el SAG conforme al DL 3.516, que exige una superficie mínima de media hectárea por lote, y que la parcela tenga rol propio, acceso garantizado y los derechos de agua que se ofrecen.

Revisamos en detalle:

• Subdivisión aprobada por el SAG y concordancia entre el plano, la inscripción y el rol del SII.

• Destino del predio. Estas subdivisiones conservan su destino agrícola, lo que limita lo que se puede construir.

• Servidumbres de tránsito que aseguren el acceso a la parcela.

• Derechos de agua, que se inscriben por separado del terreno.

• Certificados de prenda agraria, deuda CORA y no inscripción en el Registro de Tierras Indígenas.

• Reglamentos del loteo, si existen.

Si compras al contado, esta revisión es aún más importante: muchas parcelas se venden como "acciones y derechos" o sin subdivisión aprobada, lo que puede impedirte inscribir un lote propio o construir legalmente.

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¿Es seguro comprar "acciones y derechos" de un terreno?

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Comprar acciones y derechos significa adquirir una cuota de un terreno en comunidad, no un lote delimitado e inscrito a tu nombre. La ley permite vender una cuota, pero esta forma de compra tiene riesgos importantes, sobre todo cuando se usa para vender "parcelas" sin subdivisión aprobada.

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• No eres dueño exclusivo de una porción determinada, aunque en los hechos te asignen un sector.

• Difícilmente obtendrás crédito hipotecario o permisos de edificación.

• Para tener un lote propio necesitarás una partición, que requiere el acuerdo de todos los comuneros o un juicio.

• Esta figura se usa a menudo para eludir las normas de subdivisión, lo que puede generar problemas legales.​

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Antes de pagar, el estudio de títulos permite conocer la situación real de la comunidad, quiénes son los demás comuneros, qué porcentaje adquieres y los riesgos concretos de la operación.

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¿Cómo se revisan los derechos de agua de una parcela o terreno rural?

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Los derechos de aprovechamiento de aguas son independientes del terreno: se inscriben por separado en el Registro de Propiedad de Aguas del Conservador de Bienes Raíces y deben figurar en el Catastro Público de Aguas de la Dirección General de Aguas (DGA). Comprar el terreno no significa adquirir automáticamente el agua.

El estudio verifica que los derechos estén inscritos a nombre del vendedor, su caudal y su naturaleza, si están integrados a una organización de usuarios y que la escritura los transfiera expresamente junto con el terreno.

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5. Riesgos y problemas frecuentes

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¿Qué pasa si un estudio de títulos sale con reparos?

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Un estudio de títulos sale con reparos cuando el abogado detecta observaciones, vicios o documentos faltantes que ponen en riesgo la compraventa. Los reparos pueden ser subsanables, como un certificado desactualizado o un error en la escritura, o de mayor gravedad, como una cadena de títulos interrumpida o un heredero que no firmó una venta anterior.

El proceso habitual es:

1. Informe de reparos: el abogado detalla por escrito cada problema y cómo corregirlo.

2. Plazo de subsanación: el vendedor corrige las observaciones, por ejemplo mediante escrituras rectificatorias, alzamientos o certificados pendientes.

3. Evaluación: si los reparos se corrigen, los títulos se aprueban. Si no pueden corregirse a corto plazo, el abogado recomienda no seguir adelante en esas condiciones.

4. Decisión: lo que ocurra con el pie y las multas dependerá de lo pactado en la promesa. Por eso es tan importante que la promesa regule este escenario.

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¿Qué pasa si no hago un estudio de títulos?

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Si no haces un estudio de títulos, asumes riesgos que pueden costar mucho más que el informe: perder la propiedad frente a un tercero con mejor derecho, heredar una hipoteca o un embargo vigente, o descubrir que no puedes usar, arrendar ni revender el inmueble como esperabas. En una compra al contado, nadie más revisará los títulos por ti.

• Perder la propiedad si el vendedor no era el dueño o no tenía facultades para vender.

• Asumir cargas ajenas: una hipoteca vigente sigue al inmueble, y si se remata por la deuda, el comprador pierde su inversión.

• Limitaciones al uso: usufructos, servidumbres o arriendos que debes respetar.

• Dificultades para revender: si los títulos tienen observaciones, un futuro comprador con crédito difícilmente obtendrá financiamiento.

• Juicios largos y costosos, que suelen superar con creces el valor del estudio.

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​Compré y después apareció un problema en los títulos, ¿qué puedo hacer?

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Depende del problema. Si un tercero te priva de la propiedad por una causa anterior a la venta, el vendedor debe responder por la evicción (arts. 1837 a 1839 del Código Civil). Si el vendedor incumplió sus obligaciones, puedes exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios (art. 1489). En otros casos procede la nulidad o una rectificación registral.

Si la escritura contiene una cláusula que exime al vendedor del saneamiento de evicción, esa cláusula es nula cuando hubo mala fe de su parte (art. 1842). Lo primero es reunir toda la documentación de la compra y determinar con precisión qué falló, porque de eso dependen la acción y el plazo disponible.

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Firmé la escritura, ¿ya estoy protegido?

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Todavía no del todo. El dominio se adquiere con la inscripción en el Conservador, no con la firma, y entre ambos momentos puede ingresar un embargo, una prohibición u otra transferencia. La prioridad la determina el orden de ingreso al Repertorio del Conservador, no la fecha de la escritura.

Por eso, en una compra al contado, las instrucciones notariales deben condicionar el pago a que la inscripción se practique a nombre del comprador y libre de cargas, y la escritura debe ingresarse al Conservador lo antes posible después de la firma. El paso a paso completo está en nuestra página de compraventa de propiedades al contado.​
              

​                                                    ¿En qué consiste la asesoría legal inmobiliaria?​
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a-Redacción de Carta de Oferta, Aceptación y Reserva
b-Redacción de Promesa de Compraventa
c-Estudio de Títulos desde $170.000
d-Redacción de Escritura de Compraventa
e-Redacción de Instrucciones Notariales
f-Inscripción de Inmuebles ante el Conservador de Bienes Raíces
g-Revisión de Carta Oferta, Reserva, Promesa de Compraventa Pago al Contado, Promesa de Compraventa en Verde, Escritura de Compraventa Pago al Contado, Escritura de Compraventa con Crédito Hipotecario, e Instrucciones Notariales
h-Rectificación, Aclaración y Complementación de Escrituras y Títulos
i-Redacción y Revisión de toda clase de Contratos inmobiliarios
j-Acompañamiento a firmar en Notaria
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Enlaces de interés sobre el estudio de títulos

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Servicios relacionados:

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• Si necesitas asesoría completa para el contrato definitivo, puedes contratar nuestro servicio de abogado para Compraventa de propiedades al contado.

• Compraventa al contado de terrenos y parcelas: estudio de títulos hasta inscripción en el CBR.

• Promesa de compraventa: redacción y revisión de la promesa de compraventa, para fijar condiciones antes de la escritura definitiva.

• Corrección de reparos: rectificación, aclaración y complementación de escrituras y títulos.

• Herencias: tramitación de la posesión efectiva y asesoría en herencias, cuando la propiedad proviene de una sucesión.

• Partición: partición y adjudicación de inmuebles entre herederos o comuneros.

• Poderes: redacción y revisión de mandatos para comprar o vender una propiedad.

• Arriendos: juicio de arrendamiento, si necesitas recuperar una propiedad ocupada.

• Contratos: revisión y redacción de contratos civiles y comerciales.

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Normativa y fuentes oficiales:

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• Código Civil: texto vigente del Código Civil de Chile en la Biblioteca del Congreso Nacional, que regula la compraventa, la tradición de inmuebles, la hipoteca y la prescripción.

• Conservador de Bienes Raíces: Conservador de Bienes Raíces de Santiago, para solicitar copias de dominio vigente y certificados de hipotecas y gravámenes. Cada propiedad se consulta en el Conservador de la comuna donde está ubicada.

• Contribuciones: Tesorería General de la República, para obtener el certificado de deuda de contribuciones.

• Avalúo fiscal: Servicio de Impuestos Internos, para el certificado de avalúo fiscal y la consulta del rol de la propiedad.

 

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