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Estudio de

Títulos

En A&C realizamos Estudios de Títulos con profesionalismo. Nuestra atención te permitirá acceder a un servicio cualificado y personalizado. Contácta un Abogado aquíA continuación podrás encontrar las preguntas frecuentes que realizan nuestros clientes;

 

¿Qué es el Estudio de Títulos y cuál es su importancia?

 

El Estudio de Títulos consiste en un examen minucioso y acabado de los antecedentes legales que conforman el historial de un bien inmueble durante un período de 10 años (que es el plazo legal máximo de prescripción para ejercer o demandar derechos respecto de una propiedad), para efectos de determinar la conveniencia de realizar el acto jurídico o contrato que interesa, concluyendo que los títulos están en regla, sin cuestiones pendientes o que ofrezcan dudas acerca del derecho que el propietario exprese tener, para así otorgar certeza respecto del negocio jurídico proyectado, y que los derechos del comprador no queden expuestos a eventuales acciones de nulidad u otra índole.

 

Este análisis es de suma importancia para el comprador de un inmueble, ya que otorga seguridad respecto de la regularidad de los antecedentes legales de la propiedad en cuestión, evitando o preparando incontrarrestables fundamentos jurídicos, ante eventuales conflictos con terceros que pudieran alegar derechos efectivos sobre el bien raíz. Este estudio, idealmente debe ser efectuado y firmado por un abogado experto en la materia, quien analice detalladamente cada uno de los documentos y antecedentes legales de la propiedad; tanto las escrituras cómo los certificados relativos a las operaciones y transferencias de que fue objeto el inmueble con anterioridad, y los posibles derechos vigentes de las personas que interfirieron en dichas operaciones, así como los antecedentes municipales y las obligaciones tributarias del propietario.

La finalidad primordial de este informe es proyecta en dos actividades: "preparar y prevenir". Es un trabajo de naturaleza preparatoria propiamente tal, en sentido que el abogado estudiante busca asegurarse que los títulos de la propiedad sujetos a revisión se encuentren conforme a derecho, antes de celebrar un contrato que implique transferencia del dominio sobre un bien raíz o la constitución de otros derechos reales. En efecto, la finalidad preparatoria se manifiesta en la válida celebración de un contrato futuro.

 

Asimismo, es un trabajo de naturaleza preventiva, dado que por medio de él, el analista asegura al cliente que los títulos se encuentran en regla y que un tercero no podrá disputarle, con fundamentos válidos, el derecho que se propone adquirir. En otras palabras, este informe asegura al futuro propietario que en la eventualidad de intentarse una acción reivindicatoria en su contra, ésta podría impugnarse con sólidos e incontrovertibles argumentos jurídicos. Así las cosas, la importancia del Estudio de Títulos resulta evidente, ya que en último término con él se persigue proteger la inversión realizada en actos ejecutados sobre un bien raíz, ya sea la transferencia del dominio o la constitución o transferencia de derechos reales distintos del dominio.

¿Qué hace el Conservador de Bienes Raíces? Básicamente un Estudio de Títulos, es decir, el Conservador de Bienes Raíces hará este mismo examen de títulos que realizan los abogados para verificar si la propiedad puede transferirse o no, por ello es importante hacerlo de forma previa a fin de asegurar que la propiedad podrá ser transferida y que como comprador esta podrá quedar a tu nombre. abogado de propiedades, estudio de titulos, compraventa de propiedades, notaria

 

¿Qué documentos necesito para efectuar un Estudio de Títulos?

En términos amplios, para realizar un Estudio de Títulos los documentos necesarios son:

a- Antecedentes del Propietario

1-Copia de la cédula de identidad por ambos lados.

2-Acreditar estado civil de casado o divorciado por medio de Certificado de matrimonio, o de soltero, a través de un Certificado de no matrimonio emitido por el Servicio de Registro Civil e Identificación. 

3-En caso que el propietario sea persona jurídica, se requiere: a-copia de escritura de constitución otorgado por la Notaria y/o Archivo judicial pertinente, con su extracto publicado en el Diario Oficial. b-certificado de vigencia y de poderes, ambos otorgados por el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces respectivo. d-carta del representante legal o gerente general, o el acta atinente, que acredite cumplimiento del artículo 57 número 4 de la Ley 18.046 de Sociedades Anónimas. b-escrituras modificatorias con anotaciones en caso que sea procedente, con su extracto y publicación en el Diario Oficial. c-copia de la documentación donde consten los poderes en merito de los cuales los representantes legales o sus delegados comparecieron en los actos jurídicos.

b- Antecedentes de la Propiedad

 

1-Copia de Inscripción del Registro de la propiedad o Certificado de dominio vigente, otorgado por el Registro de Propiedad Conservador de Bienes Raíces.

2-Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones, litigios y bien familiar de la propiedad inscrita, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

3-Copia de la escritura pública de compraventa o de otro título, como por ejemplo, cesión, adjudicación, etc. que permita acreditar la adquisición del inmueble a favor de su actual propietario, otorgado por la Notaria o el Archivo Judicial que corresponda.

4-Carpeta de estudio de títulos de hasta 10 años, que contenga inscripciones sin vigencia e historial de certificados de hipotecas, gravamenes ,prohibiciones y litigios del inmueble, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

5-Certificado de no expropiación y declaración de utilidad pública otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda y por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).

6-Último pago de contribuciones de la Tesorería General de la República. Si la propiedad estuviera exenta de pago de contribuciones, entonces debe presentarse el certificado de exención que otorga el Servicio de Impuestos Internos.

7-Certificado de Avalúo fiscal emitido por Servicio de Impuestos Internos.

8-Certificado de deuda por contribuciones otorgado por Tesorería General de la República.

9-Certificado de recepción final de las construcciones existentes en el inmueble otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda.

10-Certificado de informaciones previas del inmueble otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda.

11-Certificado de número emitido por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad correspondiente.

12-Copia de resolución municipal que acoge la construcción al régimen de copropiedad otorgado por la Dirección de Obras respectiva.

13-Si la propiedad está sujeta al régimen de copropiedad inmobiliaria, certificado del administrador del condominio acreditando que la propiedad no registra deudas de gastos comunes.

14-Nómina de profesionales responsables de la construcción.

15-Sí la propiedad es rural. a-En caso que sea un lote que se haya subdividido, se requiere la resolución de aprobación de subdivisión del Servicio Agrícola y Ganadero con el plano respectivo, b-certificado de asignación de roles de Servicio de Impuestos Internos, c-certificado de prenda agraria del Conservador de Bienes Raíces pertinente, d-certificado de deuda CORA emitido por el Servicio Agrícola y Ganadero, y e-documentos relativos a los elementos básicos de urbanización, usos, costumbres y servidumbres.

16-Reglamento de copropiedad sí existiere, con su respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

17-Reglamento de construcción sí existiere.

18-Plano debidamente archivado en el Conservador de Bienes Raíces pertinente.

19-Antecedentes especiales que sean pertinentes al caso. 

¿Qué debo tener en cuenta en el proceso de Compraventa de una Propiedad?

Comprar o vender una propiedad es una decisión importante, pero con mucho respeto, no es lo mismo que comprar un par de zapatos, dado que involucra altas sumas de dinero, siendo para algunos los ahorros de toda una vida. Así las cosas, hemos tenido que apagar incendios de clientes, quienes por no asesorarse adecuadamente, han perdido dinero y visto involucrados en sendas demandas civiles que generan alto estrés, incertidumbre e innumerables costos en asesoría legal para superar la situación acontecida. En consecuencia, antes de tomar esta importante decisión financiera, para tu tranquilidad, cabe sugerir que te informes adecuadamente, y al menos, aprendas a diferenciar las principales etapas del proceso de compraventa de propiedades. Para ello, elaboramos una pequeña reseña con aspectos relevantes que deberás considerar al comprar o vender un bien raíz.

En primer lugar, lo primordial al comprar o vender un inmueble, será estudiar detalladamente los titulos de la propiedad y comprobar que no existan condiciones, vicios de forma, hipotecas, gravámenes, prohibiciones de enajenar, interdicciones, usos, usufructos, arrendamientos, litigios, entre otros elementos relevantes a considerar. Así las cosas, cabe analizar los mismos componentes de naturaleza juridica y técnica que un Banco efectua cuando se le solicita un crédito hipotecario para financiar una propiedad. Debes tener presente que el dominio de la propiedad no se adquiere de palabra, sino que las partes deberán firmar un contrato de compraventa por escritura pública, que procede inscribirlo ante el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces pertinente, siendo este el exclusivo momento en que como comprador llegarás a adquirir la propiedad en el sistema registral, y como vendedor, el momento de asegurarte de haber realizado correctamente la transacción conforme el contrato celebrado, traduciendose en una inscripción de dominio conforme a derecho aceptada por el Conservador respectivo. Por lo tanto, el estudio de títulos es primordial para detectar con antelación a la celebración de un contrato, vicios u otro tipo de inconvenientes que dificulten la transferencia de un inmueble, o eventuales derechos sobre el mismo que pueden ser reclamados de parte de terceros en forma posterior al negocio jurídico.

Consecutivamente, una vez realizado el estudio de títulos de la propiedad, un profesional competente es quien deberá proceder en redactar la escritura pública de compraventa del bien raíz, la cual previa firma de las partes será autorizada por un Notario, exigiendo la presentación del certficado de deuda de contribuciones emitido por la Tesosería General de la República o el certificado de exención correspondiente que otorga Servicio de Impuestos Internos, el certificado de dominio vigente, y por último, el de hipotecas, gravámenes, prohibiciones de enajenar e interdicciones, emitido por el Conservador de Bienes Raices pertinente. Es importante destacar que la Inscripción en el Registro de Propiedad será fundamental, pues sin ella el comprador no adquirirá el dominio del inmueble, a pesar de haber firmado la escritura e incluso pagado el precio. (Te aconsejamos que no entregues dinero a cuenta, sin el correspondiente recibo, aunque la persona sea de tu confianza). Cabe tener presente que comprar o vender una propiedad es asunto delicado, requiriendo ser cuidadoso y meticuloso en el procedimiento de compraventa, por lo que cuando vayas a pagar o percibir dinero, te sugerimos realizarlo por medio de instrucciones notariales, para que el vale vista del precio se entregue al vendedor, exclusivamente cuando este le acredite al Sr. Notario con la documentación conservatoria correspondiente, que la propiedad se encuentra inscrita a nombre del comprador, libre de hipotecas, gravamenes, prohibiciones de enajenar e interdicciones.

Finalmente, una vez cumplidos los requisitos mencionados: a-Aprobación del Estudio de Títulos  b-Firma del contrato de compraventa ante Notario por escritura pública y c-Inscripción de dicha escritura ante el Conservador de Bienes Raíces competente. Es recién en este momento cuando la propiedad es transferida al comprador. Destacando que sí el pago se pactó con instrucciones notariales contra inscripción, será cuando se liberarán los dineros comprometidos por concepto de compraventa de la propiedad al vendedor, antes de esto no, significando una garantía para quien compra para efectos que la propiedad sea inscrita a su nombre antes de liberar el vale vista bancario respectivo. 

¿Qué es una Promesa de Compraventa?

Una promesa de negocio inmobiliario es un contrato que se lleva a cabo entre el comprador y vendedor de un bien raíz antes de firmar una escritura de compraventa definitiva. Cabe destacar que en este acto jurídico solemne, tanto el promitente comprador como el promitente vendedor, determinarán un compromiso para realizar la compraventa de una propiedad, estableciendo términos, reservas, plazos, precios, forma de pago, multas en caso de incumplimiento, avaluación anticipada de perjuicios, formas de resolución de desavenencias, entre otros puntos importantes que quedan establecidos en este documento que nace por la vía del derecho, y rige la relación contractual entre las partes. Dicho de otra manera, con la firma de la promesa de compraventa se oficializa el compromiso de una parte que vende la propiedad y de otra que la va a comprar, regulando el procedimiento para celebrar un contrato de compraventa definitivo de una propiedad. Es recomendable que esta se celebre por escritura pública ante Notario y se inscriba en el Conservador de Bienes Raíces pertinente. 66 6reno, departamento, compraventa, abogados, estudio de título

Sí cuentas con una promesa de compraventa podrás determinar las reglas claras y precisas en cuanto a la celebración del negocio inmobiliario. Algunas de las garantías que existen al firmar la promesa de compraventa son:

  • Asegurar el valor y características de la propiedad.

  • Reservar el título del inmueble al comprador.

  • Establecer multas y avaluación de perjuicios anticipada en caso de incumplimiento de alguna de las partes.

  • Establecer un límite de tiempo para que el promitente comprador pueda gestionar su crédito hipotecario u otros trámites. Entre ellos, que el comprador tenga tiempo suficiente para, hacer el estudio de títulos de la propiedad y reúna los requisitos para firmar la escritura, entre otros atinentes a la materia.

¿Qué es una Escritura de Compraventa?

Según el artículo 1793 del Código Civil la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por el bien raíz se llama precio. Así las cosas, en la compraventa de propiedades, los firmantes del documento deberán comparecer ante Notario a la celebración de una escritura pública que tiene naturaleza solemne. De esta manera, la forma de oficializar la transacción de un bien raíz será firmando ante Notario la escritura de compraventa de la propiedad para luego proceder a su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, momento en que se producirá la transferencia del dominio al comprador. Cabe destacar que, para las compras de propiedades financiadas mediante créditos hipotecarios, el documento de compraventa que se suscriba contendrá información y establecerá cláusulas sobre el crédito que se está contratando, fijando hipotecas y prohibiciones a favor del Banco de la plaza que deriven de dicho instrumento, entre otros atinentes a la materia.

¿Qué son las Instrucciones Notariales?

 

En la actualidad la gran mayoría de los contratos sobre compraventa de inmuebles cumplen con el trámite de dejar en custodia del Notario  documentos tales como vale vista o cheque, y mediante los cuales el comprador paga el precio de la venta. Estos dineros o valores quedan bajo la custodia del Notario con una carta de Instrucciones en la cual se señala que el Ministro de Fe procederá a entregarlos a su destinatario (el vendedor o quien sus derechos represente) solo una vez que se le acredite mediante la certificación pertinente, que el inmueble ha sido inscrito en favor del comprador y se encuentra libre de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones.

 

¿Qué documentos debo presentar al Notario para realizar la compraventa de una propiedad?

1. Debes enviar al funcionario de escrituras públicas de la Notaria pertinente, el borrador de la escritura de compraventa, idealmente redactada por un abogado con experiencia en la materia. En caso que requieras que el pago se realice con vale vista contra inscripción de la propiedad a nombre del comprador, deberás enviar un borrador con las instrucciones notariales pertinentes, las cuales sugerimos sean redactadas por un profesional competente. Así las cosas, una vez que las partes vayan a firmar el documento, podrán depositar personalmente o por medio de un mandatario el vale vista(s) respectivo, para que sea liberado al vendedor una vez que la operación finalice exitosamente.

2. Deberás exhibir la copia con vigencia de la inscripción y el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones de la propiedad emitido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo, con al menos 30 días de antigüedad, sin perjuicio que un Notario exigente te podrá solicitar exhibir estos documentos con vigencia del mismo día o semana.

3. Acompañar el certificado de pago de contribuciones emitido por la Tesorería General de la República. 

4. En caso que la propiedad corresponda a cónyuges en sociedad conyugal, ambos deberán comparecer, realizando las autorizaciones pertinentes requeridas por Ley.

5. En caso que el vendedor tenga 65 o más años, es probable que el Notario pueda pedir un certificado de facultades mentales (lucidez) emitido por Médico Geriatra o Psiquiatra.

6. En caso que los vendedores sean herederos, todos deberán comparecer de consuno o debidamente representados, presentando la documentación atinente a la herencia, tal como; posesión efectiva, testamento, certificado de pago o exención de impuesto a la herencia y la inscripción especial de herencia emitida por el Conservador respectivo.

7. Presentar los poderes respectivos en su original y con vigencia que acredite, que no se les ha puesto término ni revocado, en caso que un tercero comparezca en calidad de mandatario en nombre de alguna de las partes.

8. En caso que el vendedor o comprador sea una persona jurídica, deberá presentar la documentación especial atinente.

9. En caso que menores de edad pretendan vender una propiedad, se requerirá la pertinente autorización del tribunal de familia que corresponda.

10. Deberás suscribir ante Notario el Formulario 2890 del SII para efectos tributarios.

11. Otros elementos que sea pertinente acompañar o insertar, según el caso especial. Por ejemplo, algunas notarias para acreditar el estado civil de soltero, solicitan al vendedor un certificado de no matrimonio, o una declaración jurada ante dos testigos que no sean familiares, entre otros.

¿Qué se requiere para inscribir una propiedad objeto de una compraventa en el Conservador de Bienes Raíces?

* Copia auténtica del título respectivo (escritura de compraventa) o de la sentencia o decreto judicial. El Conservador admitirá como copia auténtica toda copia autorizada con las solemnidades legales por el Notario o funcionario competente.
* Certificado de Deuda de Contribuciones en el que conste que se encuentran canceladas al día.
* Formulario 2890 del SII suscrito por el Notario que entregó la escritura pública. En caso de inscribir por resolución judicial, el Conservador provee de dicho formulario.

* Certificado de número emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad pertinente sí correspondiere.

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¿Cómo puedo obtener la Escritura de Compraventa de una Propiedad para el Estudio de Títulos?

Hay que recalcar que pese a que la escritura pública de una propiedad deriva en inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces, esta institución no guarda las copias de la escritura pública. La copia de la escritura es custodiada por la Notaría donde se firmó este documento, por un periodo de hasta 12 meses. Transcurrido un año desde la firma, la Notaría deriva la copia de la escritura al Archivo judicial, donde se almacenan todas las copias de escrituras de un distrito. Si necesitas obtener una copia de la escritura de compraventa de una propiedad y no sabes en que Notaria se firmó, puedes obtener una copia de la inscripción de dominio del inmueble, donde figura el nombre de la Notaría en cuestión. 

 

Ahora bien, si tu objetivo es averiguar quien es el actual propietario de un bien raíz o si la propiedad está actualmente hipotecada o presenta algún tipo de gravamen o prohibición, es más sencillo que consultes dichas inscripciones directamente en el Conservador de Bienes Raíces, ya sea de forma presencial acudiendo a la institución, o de forma digital si es posible.

¿Se puede prometer vender y vender un lote de un terreno que no se encuentre subdividido y urbanizado?

No, la Ley General de Urbanismo y Constricciones en su artículo 136 prescribe: "mientras en una población, apertura de calle, formación de un nuevo barrio, loteo o subdivisión de un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanización en mérito legal y la Ordenanza General, no será lícito al propietario, loteador o urbanizador de los terrenos correspondientes, enajenarlos (transferirlos), acordar adjudicaciones en lote, celebrar contrato de compraventa, promesas de venta, reservas de sitios, construir comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones o celebrar cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de dichos terrenos". La intención del legislador es que todos los inmuebles que se prometen vender o se vendan, cuenten con las condiciones mínimas de urbanización de que se pueda desarrollar ahí la vida urbana. inversiones en chile, estudio de títulos de predio rural

¿Qué situaciones me podrían generar inconvenientes para la compraventa de una propiedad?

 

  1. Vender una comunidad de herederos: Acá pueden haber muchos dolores de cabeza.​

    • Herederos menores de edad: Se necesitará de una gestión ante tribunales de familia para que un juez autorice la venta de los derechos hereditarios.

    • Que todos los herederos estén de acuerdo en firmar. Si dan mandato especial a un solo heredero para la firma (lo ideal), que dicho mandato celebrado por escritura pública esté vigente.

    • La posesión efectiva debe haber sido tramitada. Es importante que estén listas las posesiones efectivas de todos quienes pudieron haber fallecido, debiéndose inscribir ante el Conservador de Bienes Raíces pertinente.

  2. Vende o compra una sociedad comercial. Asegurarse de que los poderes de quien vende, estén en regla y con vigencia.

  3. Venta de menores de edad. Se requiere autorización del tribunal de familia competente.

  4. Venta de bienes de Interdicto. Debe ser autorizada por el tribunal pertinente y realizarse en pública subasta.

  5. Venta de terrenos recientemente loteados. En ciertas subdivisiones suele haber inconformidades con el número de la propiedad y el rol de avalúo, para lo cual cabe realizar la revisión respectiva.

     5.Venta por persona casada. Se debe revisar el estado civil, poniendo especial cuidado con la sociedad conyugal y el artículo 150 del C.C, respecto         al patrimonio reservado de la mujer casada.

 

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