Compraventa
de Terrenos

 ​​Te asesoramos integralmente en la compraventa de terrenos y parcelas en todo Chile: parcelas de agrado, predios agrícolas, fundos, sitios urbanos y lotes en zonas de extensión urbana. Comprar tierra exige revisar más que los títulos de dominio. Hay que verificar la subdivisión aprobada, el rol propio, los deslindes, los derechos de agua, los accesos y la factibilidad real de servicios. Un error en cualquiera de estos puntos puede significar la pérdida de tu inversión o años de litigio. Por eso revisamos cada etapa del proceso desde la posición del comprador, con un objetivo claro: que pagues solo cuando el terreno esté inscrito a tu nombre, libre de gravámenes.

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Entre los servicios que ofrecemos se encuentran:

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Antes de comprar:

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a- Revisión preliminar del terreno: rol de avalúo, certificación de subdivisión del SAG, plano archivado y normativa aplicable (DL 3.516 y LGUC)

b- Estudio de títulos de terrenos y parcelas, incluyendo servidumbres, deslindes y derechos de aprovechamiento de aguas

c- Coordinación de visitas e inspección de terrenos

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Negociación y promesa:

d- Negociación de contratos de terrenos y parcelas

e- Redacción y revisión de cartas de oferta y reserva

f- Redacción y revisión de promesas de compraventa de terrenos y parcelas

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Escritura, pago e inscripción:

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g- Redacción y revisión de escrituras de compraventa, al contado o con financiamiento bancario (compraventa, mutuo e hipoteca)

h- Redacción de instrucciones notariales para el pago contra inscripción

i- Transferencia de derechos de aprovechamiento de aguas

j- Acompañamiento en la firma ante notario

k- Inscripción del terreno en el Conservador de Bienes Raíces

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Otros servicios:

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l- Escrituras de rectificación, aclaración y complementación

m- Mandatos especiales para comprar o vender terrenos

n- Escrituras de usufructo, de nuda propiedad y de compraventa con reserva de usufructo

o- Redacción y revisión de toda clase de contratos y documentos inmobiliarios sobre terrenos y parcelas

p- Asesoría por videoconferencia: $55.000 por hora

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¿Vas a comprar o vender un terreno? Contacta a un abogado inmobiliario aquí

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A continuación, las preguntas que nos realizan: 

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I. Antes de comprar un terreno o parcela

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¿Qué debo tener en cuenta antes de comprar un terreno o parcela?

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Comprar tierra es más complejo que comprar una casa o un departamento. Además de los títulos de dominio, hay que revisar la normativa de subdivisión, el rol de avalúo, los deslindes, los derechos de agua, los accesos y la factibilidad real de servicios. Hemos asistido a clientes que compraron "derechos" en loteos irregulares o parcelas sin rol propio, y que terminaron en juicios largos, sin poder construir y con sus ahorros comprometidos.

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El proceso seguro tiene tres etapas:

1. Revisión jurídica y técnica del predio. Se hace a través del estudio de títulos, antes de firmar cualquier documento o entregar dinero.

2. Escritura pública de compraventa. Se firma ante notario, con el pago resguardado mediante instrucciones notariales.

3. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). Solo con la inscripción adquieres el dominio del terreno.

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¿Por qué contratar un abogado inmobiliario si el corredor o la inmobiliaria ya tiene uno?

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El abogado del loteador, del corredor o del banco protege los intereses de quien lo contrata, no los tuyos. Un abogado inmobiliario revisa el negocio desde la posición del comprador. Detecta riesgos que a la otra parte no le conviene destacar y negocia cláusulas que resguardan tu dinero: condiciones de pago, multas, plazos y la aprobación de títulos.

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¿Qué es una parcela de agrado y qué exige el DL 3.516?

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"Parcela de agrado" es el nombre comercial de los lotes que resultan de subdividir un predio rústico, es decir, ubicado fuera del límite urbano, conforme al Decreto Ley 3.516. Esta norma permite subdividir predios rurales siempre que cada lote resultante tenga una superficie mínima de 0,5 hectáreas (5.000 m²). El Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) certifica que la subdivisión cumple esa normativa. Los lotes quedan sujetos a la prohibición de cambiar su destino agrícola en los términos de los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).

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¿Cómo sé si una parcela tiene rol propio?

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Cada lote debe contar con un rol de avalúo independiente asignado por el Servicio de Impuestos Internos (SII), que se acredita con el certificado de asignación de roles. Si el vendedor ofrece un lote con "rol en trámite" o con el rol del predio matriz, lo que realmente vende es una cuota en una comunidad, no un lote determinado. En el estudio de títulos verificamos el rol, el plano de subdivisión archivado en el CBR y la certificación del SAG.

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¿Qué es comprar "derechos y acciones" o un "loteo brujo"?

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Es comprar una cuota de un predio en comunidad con otras personas, no un lote específico. Aunque el vendedor entregue un "sitio" marcado con estacas, jurídicamente eres un comunero más. No tienes rol propio, no puedes obtener permiso de edificación, tienes dificultades para conectar agua y luz, y quedas expuesto a conflictos con los demás comuneros. Es el error más grave y frecuente en la compra de terrenos en Chile. Además, el artículo 2 del DL 3.516 sanciona a quienes infrinjan sus normas, incluso bajo la forma de comunidades, condominios o arrendamientos que destinen el predio a fines urbanos o habitacionales, con una multa a beneficio fiscal equivalente al 200% del avalúo del predio dividido.​​​

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¿Cuáles son los errores más comunes al comprar un terreno o parcela?

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• Comprar derechos y acciones creyendo que se compra un lote, sin rol propio ni subdivisión aprobada.

• Omitir el estudio de títulos para ahorrar costos. Así se arriesga comprar un predio con hipotecas, embargos, herencias mal tramitadas o prohibiciones vigentes.

• No verificar deslindes y superficie. Las diferencias entre lo que dice la escritura y lo que hay en terreno, o la sobreposición de títulos, terminan en juicios de demarcación con los vecinos.

• Asumir que los derechos de agua van incluidos sin que la escritura los mencione ni estén inscritos en el Registro de Aguas.

• No verificar el acceso. Un predio sin salida a camino público depende de servidumbres que deben constar por escrito e inscribirse.

• Aceptar de palabra la "factibilidad" de agua y luz sin certificados del comité o cooperativa de Agua Potable Rural (APR) o de la empresa eléctrica.

• Entregar dinero sin contrato o no inscribir la compraventa en el CBR.

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II. Construir y habitar tu terreno

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¿Puedo construir una casa en una parcela de agrado?

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Fuera del límite urbano, el artículo 55 de la LGUC solo permite, por regla general, las construcciones necesarias para la explotación agrícola y la vivienda del propietario y de sus trabajadores. Otros usos (comerciales, turísticos, conjuntos de viviendas) requieren autorizaciones especiales de cambio de uso de suelo. Además, toda construcción necesita permiso de edificación de la Dirección de Obras Municipales (DOM). Antes de comprar, conviene confirmar que el proyecto que tienes en mente es jurídicamente viable en ese terreno.

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¿Puedo construir una casa  en una parcela?

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Sí. El artículo 55 de la LGUC permite, fuera del límite urbano, la vivienda del propietario y de sus trabajadores, además de las construcciones necesarias para la explotación agrícola. La casa del cuidador corresponde a vivienda de trabajador y requiere permiso de edificación de la DOM, igual que la casa principal. Conviene presentar el proyecto justificando ese destino. Si la construcción se destina en realidad a arriendo, turismo u otro uso distinto, deja de estar amparada por esa regla y requiere un cambio de uso de suelo, con informe favorable de la SEREMI de Agricultura (SAG) y de la SEREMI de Vivienda.

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¿Qué es el Certificado de Informaciones Previas (CIP) y para qué sirve?

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Es el documento que emite la Dirección de Obras Municipales (DOM) con las normas urbanísticas aplicables a un predio según el instrumento de planificación territorial vigente: usos de suelo permitidos, coeficientes de constructibilidad, alturas, antejardines, líneas oficiales y afectaciones a utilidad pública, por ejemplo por ensanche de calles o nuevas vías. Antes de comprar un terreno urbano o de extensión urbana, el CIP permite saber qué se puede construir y si una parte del predio está destinada a expropiarse. En predios rurales también es útil, porque informa si el terreno está afecto a algún plan regulador intercomunal o a zonas de riesgo o protección.

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¿Cómo tener electricidad en una parcela?

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Existen tres alternativas:

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• Conexión a la red de distribución: hay que solicitar la factibilidad a la empresa distribuidora de la zona. Si el terreno está lejos de la red, la extensión puede tener un costo significativo, que conviene cotizar antes de comprar.

• Paneles solares: pueden operar de forma aislada (con baterías) o conectados a la red. En este último caso, la Ley 20.571 de generación distribuida (net billing) permite inyectar los excedentes y descontarlos de la cuenta. La instalación debe ejecutarla un instalador autorizado y declararse ante la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC).

• Generador a combustible: es una solución de respaldo o transitoria. El almacenamiento de combustible debe cumplir la normativa de seguridad de la SEC, y conviene considerar el ruido y la distancia a los vecinos.

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¿Cómo obtener agua potable en una parcela?

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• Servicio Sanitario Rural (ex APR): es la opción más segura. Exige un certificado de factibilidad del comité o cooperativa que opera el sistema, regulado por la Ley 20.998.

• Pozo propio: el Código de Aguas permite construir pozos en suelo propio para bebida y usos domésticos, sujeto a las exigencias de registro de la DGA. Para usos mayores, como riego o actividad productiva, se requieren derechos de aprovechamiento de aguas.

• Alcantarillado particular: si no hay red, se necesita una solución particular (fosa séptica o planta de tratamiento) aprobada por la SEREMI de Salud. Esta aprobación suele exigirse para obtener el permiso de edificación y la recepción final.

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¿Qué debo revisar sobre conectividad e internet?

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No hay restricciones legales para contratar internet satelital (como Starlink) o soluciones de telefonía móvil en zonas rurales. Aun así, conviene verificar la cobertura real en el terreno antes de comprar, sobre todo si vas a trabajar desde ahí. Si el acceso requiere instalar antenas o tendidos que crucen predios vecinos, se necesitan servidumbres o autorizaciones que conviene acordar por escrito.

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¿Qué otras restricciones legales pueden afectar un terreno?

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• Áreas protegidas: si el predio está dentro o junto a un parque nacional, reserva, santuario de la naturaleza u otra área protegida, los proyectos pueden requerir evaluación ambiental (Ley 19.300) y quedar sujetos a la Ley 21.600, que creó el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas.

• Zonas de riesgo: los planes reguladores pueden declarar áreas de riesgo por inundación, remoción en masa, actividad volcánica o tsunami. Construir en ellas exige estudios técnicos que acrediten que el riesgo se mitigó. Esto se informa en el CIP.

• Patrimonio: las zonas típicas y los monumentos nacionales (Ley 17.288) requieren autorización del Consejo de Monumentos Nacionales para intervenir, y los inmuebles o zonas de conservación histórica tienen normas especiales en el plan regulador.

• Bosque nativo (Ley 20.283): la corta requiere un plan de manejo aprobado por CONAF.

• Humedales urbanos (Ley 21.202): pueden limitar la intervención o edificación del terreno.

• Terrenos de playa: en predios costeros hay que verificar el deslinde con los terrenos de playa fiscales y las obligaciones de acceso público a las playas.

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III. Estudio de títulos del terreno

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¿Qué es un estudio de títulos de un terreno o parcela?

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Es un análisis jurídico retrospectivo del predio, de al menos 10 años, que permite determinar quién es su dueño legítimo, si puede venderlo y si existen gravámenes, litigios o vicios que afecten la compra. En terrenos y parcelas, además de la historia de inscripciones, revisamos la subdivisión, el rol, el plano archivado, los deslindes, las servidumbres, los derechos de agua y las afectaciones por expropiación.

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Se realiza en dos situaciones:

1. Antes de comprar, para que el comprador tenga certeza de que adquiere un predio saneado.

2. Para obtener financiamiento, porque los bancos exigen su propio estudio antes de otorgar un crédito con garantía hipotecaria.

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¿Qué documentos se requieren para el estudio de títulos de un terreno?

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Los antecedentes varían según quién vende y el tipo de predio. En general:

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A. Antecedentes del vendedor

• Persona natural: certificado de matrimonio con subinscripciones, para verificar el régimen patrimonial. Si el terreno se heredó, la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia en el CBR.

• Persona jurídica: escritura de constitución y sus modificaciones, extracto inscrito y publicado, certificados de vigencia de la sociedad y de los poderes de quien firma.

• Poderes y/o mandatos, si procede.

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B. Antecedentes jurídicos del predio

• Copia de la inscripción de dominio con vigencia.

• Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones.

• Certificado de litigios y declaración de bien familiar.

• Títulos anteriores que cubran al menos 10 años.

• Certificado de avalúo fiscal (SII) y certificado de deuda de contribuciones (TGR).

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C. Antecedentes técnicos y rurales

• Certificación del SAG de la subdivisión y plano de subdivisión archivado en el CBR.

• Certificado de asignación de roles del SII.

• Certificados de no expropiación municipal y del SERVIU o del MOP, según corresponda.

• Certificado de Informaciones Previas (CIP) de la DOM, si el predio es urbano o está en zona de extensión urbana.

• Certificado de pertenencia al Registro de Tierras Indígenas (Conadi), si procede.

• Inscripción de los derechos de aprovechamiento de aguas en el Registro de Aguas del CBR y su registro en el Catastro Público de Aguas de la Dirección General de Aguas (DGA), si corresponde.

• Inscripciones de servidumbres de tránsito, acueducto o tendido eléctrico.

• Reglamento de copropiedad o de administración, si el lote forma parte de un condominio o parcelación con administración común.

• Reglamento de construcción interno, si procede.

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¿Cuánto demora un estudio de títulos de un terreno?

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Entre 3 y 6 días hábiles desde que recibimos la carpeta completa de antecedentes. Los predios rurales con derechos de agua, servidumbres o subdivisiones recientes pueden requerir gestiones adicionales ante el CBR, el SII o la DGA, lo que te informamos al inicio.

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¿Qué pasa si el estudio de títulos tiene observaciones?

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• Títulos sin observaciones: se aprueban y se avanza a la escritura de compraventa.

• Títulos con observaciones subsanables: se suspende el negocio hasta que el vendedor las corrija. Pueden ser una rectificación de deslindes, el alzamiento de una hipoteca, una posesión efectiva pendiente, etc.

• Vicios graves o insubsanables: son casos como un loteo irregular, la falta de rol propio o litigios sobre el dominio. Lo recomendable es no seguir adelante con la operación para resguardar tu dinero.​

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¿Qué pasa si el terreno tiene títulos por regularización (DL 2.695 o Ley 20.234)?

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Muchos predios rurales o de loteos antiguos tienen su origen en procesos de regularización: el DL 2.695, para la pequeña propiedad raíz a través del Ministerio de Bienes Nacionales, o la Ley 20.234, sobre saneamiento de loteos irregulares. Son títulos válidos, pero requieren una revisión especial. Hay que verificar que el proceso esté terminado, que hayan transcurrido los plazos legales en que terceros pueden reclamar y que no existan acciones pendientes. Un estudio de títulos estándar de 10 años puede no ser suficiente en estos casos.

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IV. Oferta, reserva y promesa de compraventa

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¿Es seguro pagar una reserva por un terreno?

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La reserva es habitual en loteos y parcelaciones, pero no es un contrato de promesa y no obliga a las partes a celebrar la compraventa. Antes de pagarla, la carta de reserva debe establecer por escrito el monto, el plazo, las condiciones de devolución y el lote exacto (con su rol o número en el plano aprobado). Nunca entregues dinero relevante sin un documento que respalde el pago.

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¿Qué requisitos debe cumplir una promesa de compraventa de un terreno?

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El artículo 1554 del Código Civil exige que la promesa conste por escrito, que fije un plazo o condición para celebrar el contrato definitivo y que el terreno quede individualizado de modo que solo falte firmar la escritura. En la práctica, la promesa debe regular además el precio y la forma de pago, las arras o garantías, las multas por incumplimiento, la entrega material, los derechos de agua incluidos y la condición de aprobación de títulos.

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¿Cómo se regula el estudio de títulos en la promesa?

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La promesa debe establecer que la firma de la escritura definitiva queda sujeta a que los títulos sean aprobados por el abogado del comprador. También debe fijar plazos para que el vendedor entregue los antecedentes: títulos de 10 años, certificación del SAG, plano archivado, certificados de no expropiación y de los derechos de agua. Por último, debe regular la devolución de lo pagado si los títulos no se aprueban.

 

V. Escritura, pago e inscripción

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¿Qué es la escritura de compraventa de un terreno?

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La compraventa es un contrato en que una parte se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero (art. 1793 del Código Civil). Tratándose de inmuebles es un contrato solemne: debe otorgarse por escritura pública ante notario (art. 1801). La firma de la escritura perfecciona el contrato, pero no te hace dueño. El dominio se adquiere con la inscripción en el Registro de Propiedad del CBR competente.

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¿Qué cláusulas críticas debe tener la escritura de un terreno o parcela?

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• Individualización del predio: deslindes, superficie, rol de avalúo, inscripción de dominio y número del plano archivado en el CBR.

• Venta como cuerpo cierto o en relación a su cabida: la distinción determina qué ocurre si la superficie real difiere de la escriturada (arts. 1831 a 1833 del Código Civil).

• Derechos de aprovechamiento de aguas: si se transfieren o no, con su inscripción en el Registro de Aguas del CBR.

• Servidumbres: tránsito, acueducto o tendido eléctrico que benefician o gravan el predio, especialmente el acceso a camino público.

• Precio, forma de pago y entrega material: con las instrucciones notariales que resguardan el pago.

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¿Los derechos de agua se transfieren junto con el terreno?

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No automáticamente. Los derechos de aprovechamiento de aguas son un bien distinto del terreno. Para transferirlos deben incluirse expresamente en la escritura e inscribirse a nombre del comprador en el Registro de Propiedad de Aguas del CBR. La reforma al Código de Aguas (Ley 21.435) reforzó las exigencias de inscripción y registro, por lo que conviene verificar que los derechos estén debidamente inscritos y regularizados antes de pagar por ellos.

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¿Cómo se paga de forma segura un terreno al contado?

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Mediante instrucciones notariales. El comprador deja en custodia del notario un vale vista a nombre del vendedor, con una carta de instrucciones. El notario solo lo entrega cuando se acredita, con la copia de dominio vigente y el certificado de hipotecas y gravámenes, que el terreno quedó inscrito a nombre del comprador, libre de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y embargos. Es un pago contra resultado: el vendedor cobra solo cuando tú ya eres dueño.

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¿Qué tipo de vale vista conviene usar?

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• Nominativo: solo puede cobrarlo el beneficiario individualizado en el documento. Es la opción más segura para las instrucciones notariales.

• A la orden: el beneficiario puede endosarlo a un tercero. Solo se justifica cuando el vendedor necesita destinar el pago a otra operación, como el alzamiento de una hipoteca, y ese destino debe quedar regulado en las instrucciones.

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¿Qué documentos se presentan en la notaría?

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1. Borrador de la escritura de compraventa y de las instrucciones notariales, redactados por un abogado.

2. Copia de dominio vigente y certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones.

3. Certificado de deuda de contribuciones de la TGR, o el de exención emitido por el SII.

4. Cédulas de identidad vigentes de los comparecientes.

5. Si el vendedor está casado en sociedad conyugal: comparecencia o autorización del cónyuge, según corresponda.

6. Si venden herederos: posesión efectiva, inscripción especial de herencia y comparecencia de todos ellos.

7. Si comparece un mandatario: el poder vigente.

8. Si una parte es persona jurídica: los antecedentes legales y los poderes de su representante.

9. Si hay menores de edad involucrados: la autorización judicial correspondiente.

10. Otros antecedentes que exija la notaría o el caso concreto. Por ejemplo, la consulta al Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos, o un certificado médico cuando el vendedor es de edad avanzada.

 

El formulario 2890 del SII sobre enajenación de bienes raíces lo confecciona la propia notaría con los datos de la operación.

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¿Qué se requiere para inscribir el terreno en el Conservador de Bienes Raíces?

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• Copia autorizada de la escritura de compraventa.

• Formulario 2890 del SII emitido por la notaría.

• Certificado de contribuciones al día o de exención.

• Si corresponde, el plano de subdivisión archivado y el certificado de asignación de roles.

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¿Cuándo soy dueño del terreno?

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Cuando la escritura queda inscrita a tu nombre en el Registro de Propiedad del CBR competente. Mientras eso no ocurra, el vendedor sigue siendo el dueño ante terceros, aunque ya hayas firmado la escritura o recibido las llaves del portón. Por eso las instrucciones notariales condicionan el pago a la inscripción.

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VI. Costos e impuestos

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¿Qué gastos debo considerar al comprar un terreno o parcela?

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• Estudio de títulos: desde $170.000, según la superficie, el número de títulos y la complejidad del predio (aguas, servidumbres, subdivisiones).

• Redacción de escritura e instrucciones notariales: entre $350.000 y $1.200.000, según el valor y la complejidad de la operación.

• Gastos notariales: entre $220.000 y $350.000 aproximadamente.

• Inscripción en el CBR: según el arancel de cada Conservador, calculado en proporción al precio de la compraventa y con topes.

• Tasación comercial: en predios agrícolas o rurales suele oscilar entre $250.000 y $600.000.

• Corretaje: habitualmente 2% más IVA para cada parte.

• Asesoría por videoconferencia: $55.000 por hora.

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¿Qué costos adicionales hay si compro con crédito?

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• Impuesto de timbres y estampillas: grava el crédito a una tasa de 0,066% mensual sobre el monto del crédito, con un máximo de 0,8% para créditos a 12 meses o más. Los terrenos no acceden a la rebaja propia de las viviendas DFL 2.

• Seguros exigidos por el banco: desgravamen y otros, con costo variable según la edad del deudor y el monto financiado.

• Tasación y estudio de títulos del banco: se suman a los gastos de la operación.

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¿Debo pagar impuestos al vender un terreno o parcela?

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Depende de la ganancia, de la fecha de adquisición y de si la operación es habitual. En términos generales, para personas naturales que no venden a partes relacionadas:

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• Ganancia hasta 8.000 UF: el mayor valor, calculado sobre el costo de adquisición reajustado, es ingreso no constitutivo de renta hasta un tope acumulado de 8.000 UF considerando todas tus ventas de inmuebles.

• Ganancia sobre 8.000 UF: el exceso tributa, a elección del contribuyente, con un impuesto único y sustitutivo de 10% o mediante reliquidación del impuesto global complementario, distribuyendo la ganancia en los años de tenencia (hasta 10).

• Terrenos adquiridos antes del 1 de enero de 2004: la ganancia está en general exenta, salvo que exista habitualidad.

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Recomendamos revisar la situación tributaria antes de fijar el precio, especialmente si vendes a un pariente o a una sociedad relacionada, o si el terreno lleva poco tiempo en tu patrimonio.

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¿La venta de un terreno está afecta a IVA?

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La venta de un terreno sin construcciones, por regla general, no paga IVA, porque la ley permite deducir el valor del terreno de la base imponible. Si el predio se vende con construcciones o con obras de urbanización ejecutadas por un vendedor habitual, el IVA puede aplicarse sobre ese valor agregado. Para efectos de IVA, la ley presume habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del inmueble y su venta transcurre un año o menos.

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