En A&C redactamos escrituras rectificatorias, aclaratorias, ratificatorias y complementarias. Nuestra atención personalizada te permitirá acceder a un servicio profesional en el trámite que necesitas.

 

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Modificamos todo tipo de Escrituras, Contratos y Documentos Legales, entre ellos:

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• Escritura de Compraventa de Propiedades

• Promesa de Compraventa

• Escritura de Cesión de Derechos

• Escritura de Servidumbre

• Escritura de Compraventa de Nuda Propiedad 

• Escritura de Compraventa de Nuda Propiedad con reserva de Usufructo

• Escritura de Fusión de Lotes

• Contrato de Leasing

• Derechos de agua

• Estacionamientos

• Títulos de Dominio

• Inscripciones 

• Saneamiento de títulos

• Sociedades Comerciales (EIRL, SRL, SpA, S.A)

• Modificación de Sociedades Comerciales (EIRL, SRL, SpA, S.A)

• Saneamiento de Sociedades Comerciales (EIRL, SRL, SpA, S.A)

• Contratos Comerciales

• Escrituras de Partición de herencia

• Escrituras de Partición de bienes

• Escritura de Reconocimiento

• Mandato Notarial General y Especial

• Mandato de Compraventa 

• Resciliación de Contrato

• Contrato de Mutuo

• Contrato de Arrendamiento

• Transacciones

• Partida de Nacimiento

• Testamentos

• Hipotecas

• Permutas

• Prendas

• Alzamientos

• Escrituras Públicas y Privadas en General. 

• Escrituras rectificatorias, ratificatorias, aclaratorias y complementarias.

• Contratos y todo tipo de Documento Legal. 

• Reparo del Conservador de Bienes Raíces. 

• Reparo del Archivero Judicial.

• Reparo de Fiscalía de Banco.

• Otros, consulta.

 

En el siguiente acápite podrás encontrar las preguntas frecuentes que nos realizan;

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¿Qué hacer cuando una escritura tiene un error o una omisión?

 

La escritura pública puede ser objeto de corrección por errores de quien encomienda la redacción de la misma, el abogado redactor, o por equivocaciones cometidas por el propio Notario.

 
Para solucionar el problema enunciado, se extienden escrituras aclaratorias, rectificatorias o complementarias. También existen escrituras ratificatorias, otorgadas generalmente para superar algún vicio que puede originar una nulidad relativa o hacer perder eficacia a alguna disposición contractual, o para aprobar actos realizados por otras personas que actuaron sin mandato o sin facultad suficiente para ello. 

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Los reparos más usuales que requieren modificación son:

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• Aclarar cláusula de venta

• Error en la individualización del representante legal de una persona jurídica

• Aclarar cláusula del consentimiento

• Acompañar certificado de número del inmueble

• Acompañar certificado de urbanización

• Acreditar patrimonio reservado de la mujer casada

• Deslindes y superficie mal citada

• Datos del plano mal citados, tales como, calle, manzana o sitio

• Incumplimiento al artículo 136 inciso segundo de la Ley General de Urbanismo y Construcciones

• Incumplimiento al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones

• Error en la cita de la foja, número y año de la inscripción vigente

• Compraventa de una vivienda social de una mujer casada, sin cumplir las formalidades que la Ley exige

• Indicar Rol de avalúo correcto

• Falta de anotación de la modificación en la escritura matriz conforme el artículo 1707 del Código Civil

• Precio de venta menor a la tasación, que configura lesión enorme

• Omisión de la facultad para inscribir, subinscribir y realizar anotaciones

• Omisión de la facultad para aclarar, rectificar y complementar

• Omisión de la facultad para modificar cláusulas esenciales y/o de fondo

• Errónea singularización del inmueble

• Aclarar cláusula de usufructo

• Error en cláusula de nuda propiedad

• Compraventa o cesión de derechos hereditarios, sin cumplir con las formalidades del artículo 688 del Código Civil

• Error en el estado civil de alguno de los comparecientes

• Omisión de la nacionalidad

• Error en el RUT de los comparecientes

• No cumplir con el artículo 405 del Código Orgánico de Tribunales

• No acreditar el pago de contribuciones

• Error en la comparecencia del administrador de la sociedad conyugal

• Problemas con el artículo 1749 y 1754 del Código Civil, respecto a la autorización marital

• Omisión de la mención "firmó ante mi" del Ministro de Fe respectivo

• Venta de loteos brujos

• Reparos de un Banco para la aprobación de una compraventa con crédito hipotecario

• Reparo de Archivero Judicial

• Error en la personería

• Título mal citado

• Cambio de nombre de una de las partes luego de haber firmado la escritura que contiene el error

• Aclarar cláusula del precio

• Minuta redactada por alguien que no es abogado

• No cumple con la Ley 21477

• Entre otros

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¿Qué es una Escritura Aclaratoria?

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Como su denominación lo indica, se extienden para despejar dudas que se puedan presentar al determinar el sentido y alcance de una determinada estipulación contractual.

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¿Qué es una Escritura Rectificatoria?

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Aquellas tienen por objeto corregir errores en los que se ha incurrido al extenderse una determinada escritura. Dichas escrituras deben otorgarse con la concurrencia de todos los intervinientes al acto originario o sus sucesores, cuando se afecten aspectos esenciales del contrato. Caso contrario, será suficiente la comparecencia unilateral de la parte que resulte interesada en el acto que debe ser aclarado, rectificado o complementado.

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¿Qué es una Escritura Complementaria?

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Son aquellas que tienen, como su nombre lo indica, por finalidad complementar una determinada estipulación contractual de manera de corregir omisiones en las que se ha incurrido al extenderse la escritura pública. Un ejemplo habitual es cuando se omite mencionar en la escritura de compraventa que en ella se incluyen los derechos que le corresponden al propietario en los bienes comunes, en proporción al valor de lo adquirido.

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¿Qué es una Escritura Ratificatoria?

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Aquellas que tienen por objeto remediar situaciones que importan una nulidad relativa, como por ejemplo la autorización posterior del cónyuge para autorizar la venta de un determina inmueble social, o de un representante para lo validar lo obrado por otra persona en su nombre. Hay que tener presente que el vicio que conlleva la nulidad absoluta no puede ser ratificado ni validado de manera alguna, salvo el transcurso del plazo de prescripción.

 

¿Qué es una Escritura de Aceptación?

 

Es aquella clase de escritura que se encuentra en algunas ocasiones vinculada a otra escritura pública. Por ejemplo, podemos mencionar el caso de la aceptación en el caso de la estipulación a favor de un tercero o de aceptación de un mandato o del cargo de Árbitro.

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¿Qué antecedentes y documentos debo aportar para extender una escritura rectificatoria, aclaratoria y/o  complementaria?

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1- Tener una copia de la escritura que se pretende rectificar, aclarar y/o complementar. Se obtiene en la Notaria o en el Archivero judicial pertinente. Sí requieres modificar un título de dominio, deberás obtener una copia ante el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

2- Tener claros los motivos de la rectificación, los antecedentes y la documentación que funda la corrección, aclaración y/o complementación.

3- Revisar la cláusula de poderes de la escritura para verificar quien tiene facultades para realizar una rectificación, aclaración y/o complementación de la misma.

4- Consultar a un abogado especialista para que realice un estudio y revisión de los antecedentes, así como de los documentos que fundan la modificación, para que entregue un diagnóstico certero de la situación.

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Respecto al punto 3, generalmente esta clausula de poderes indica: "Los comparecientes, confieren mandato especial a don XXXXXX, para que, en nombre y representación de los firmantes, rectifique, aclare, modifique o complemente cualquier antecedente relativo a la presente escritura. En el ejercicio del presente mandato, el mandatario podrá suscribir escrituras públicas complementarias, rectificatorias, ratificatorias o aclaratorias, y hacer todas las declaraciones, solicitudes, presentaciones y minutas aclaratorias que resulten procedentes y todo otro instrumento público que sea necesario para que el presente instrumento quede debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces que corresponda".

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En caso que esta clausula no este en la escritura pública nativa que se pretende rectificar o la persona que se designó con las facultades pertinentes de rectificación, aclaración y/o complementación este inubicable o no tenga la intención de cooperar, las partes firmantes del documento y/o sus representantes y/o herederos, serán quienes tendrán que suscribir la escritura propiamente tal. De lo contrario habrá que evaluar otras acciones.

 

Para extender las escrituras aclaratorias, rectificatorias y/o complementarias, siempre será absolutamente necesaria la concurrencia de quien este facultado a suscribir una escritura propiamente tal o las partes que suscribieron el documento primitivo, tal como se indica en el párrafo anterior. Por lo tanto, siempre es aconsejable que en la escritura pública, cuando ello sea conveniente, se incorpore una cláusula que faculte a una persona para extender las escrituras aclaratorias, rectificatorias o complementarias que sean necesarias, acotándose dicha facultad a lo que las partes comparecientes estimen adecuado y prudente. Esta estipulación es muy conveniente, especialmente, en las escrituras de compraventa, de arrendamiento, de cesión de derechos, y en cualquiera en la que se singulariza un inmueble, ya que habitualmente cuesta demasiado reunir a las partes para que firmen o también nos podemos encontrar con el caso que alguno de los otorgantes se encuentra fuera de la ciudad o del país. 

 

¿Cómo extender una escritura ratificatoria?

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En las escrituras de ratificación debe comparecer necesariamente la persona a la que corresponde ratificar y lo podrá hacer personalmente o debidamente representada. Es necesario que estas escrituras sean anotadas al margen de la matriz de la escritura que fue objeto de la rectificación, aclaración, complementación o ratificación, ya que de esta manera se mantendrá la unidad del título o del antecedente, todo lo que permitirá la publicidad oponible a terceros y una debida inteligencia del antecedente.

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¿Cómo aclarar un rechazo de inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces?

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1- A través de una escritura rectificatoria, aclaratoria o complementaria.

2- A través de una minuta explicativa.

3- A través de una gestión judicial conforme el artículo 18 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces.

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Cabe destacar que, el artículo 88 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces prescribe: "La rectificación de errores, omisiones o cualquiera otra modificación equivalente que el Conservador, de oficio o a petición de parte, tuviere que hacer conforme al título inscrito, será objeto de una subinscripción; y se verificará en el margen de la derecha de la inscripción respectiva, al frente de la designación modificada".

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El art. 18, determina, "La parte perjudicada con la negativa del Conservador, ocurrirá al juez de primera instancia del departamento, quien en vista de esta solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resolverá por escrito y sin más trámite lo que corresponda. Consecutivamente, el art. 19 indica, "Si manda el juez hacer la inscripción, el Conservador hará mención en ella del decreto en que le hubiere ordenado". Por último, el art. 20. señala, "El decreto en que se niegue lugar a la inscripción es apelable en la forma ordinaria".

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¿Cómo es el procedimiento de inscripción de una propiedad adquirida con crédito hipotecario ante el Conservador de Bienes Raíces?

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Inscribir los inmuebles de un proyecto en el Conservador de Bienes Raíces es muy importante dentro del proceso de escrituración y cobranza, porque el cambio real de dueño y desembolso de crédito hipotecario se producen solo hasta que se realiza este trámite. Dicha inscripción tiene un costo del 0,2% del precio de compra de la propiedad, con un tope máximo de 262.200 pesos. ¿Cuánto dura el proceso completo? De acuerdo con el Conservador, el plazo aproximado es de 15 días hábiles, sí no hay reparos, aunque solo es una idea referencial, ya que depende de la complejidad de los títulos y de cuál sea el Conservador.

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LOS PASOS GENERALES DEL PROCESO DE ESCRITURACIÓN.

Para comprender este proceso importante en la compra y venta de una propiedad, es necesario conocer, a nivel general, los pasos esenciales que lo constituyen, los cuales muchas veces son desconocidos:

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REPERTORIO DE PROPIEDADES.

El Conservador asigna un número de carátula a la solicitud de inscripción. Este es usado para consultar el estado del trámite, observaciones y valores. Luego, se le asigna un número en el libro de repertorio, donde se registran las anotaciones de los títulos presentados en el Conservador.

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ESTUDIO DE PROPIEDADES.

Antes de inscribir la propiedad, se ejecuta un estudio del bien y de sus inscripciones, analizando gravámenes y prohibiciones que pueda tener. 

 

ESTUDIO DE HIPOTECAS.

Se analiza la hipoteca y se determina la factibilidad de llevarla a cabo. 

 

MATRICERÍA, REVISIÓN Y CERTIFICACIÓN DE PROPIEDADES.

Se inscribe, revisa y certifica la transacción del bien, para realizar formalmente el Registro de Propiedad. Se descompone en las siguientes tareas:

• Matricería de Propiedades.

• Matriceros de Propiedades.

• Revisores de Propiedades.

• Certificación de Propiedades.

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MATRICERÍA, REVISIÓN Y CERTIFICACIÓN DE HIPOTECAS.

Se realiza el mismo proceso del paso anterior, pero con la hipoteca, que se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes:

• Matricería de Hipotecas.

• Matriceros de Hipotecas.

• Revisores de Hipotecas.

• Certificación de Hipotecas.

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MATRICERÍA Y CERTIFICACIÓN DE PROHIBICIONES.

Se inscriben en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar  todas las interdicciones y prohibiciones, como embargos, cesión de bienes, litigios, hipotecas, etc.

En el caso de las unidades de un proyecto inmobiliario, las prohibiciones suelen estar relacionadas con la hipoteca inscrita a favor del banco que otorgó el crédito y el reglamento de copropiedad cuando se trata de un condominio.

 

ALZAMIENTO DE PROHIBICIONES.

El Conservador levanta las prohibiciones que recaían sobre el inmueble, cómo son las hipotecas tomadas en favor del banco que financió el desarrollo del proyecto inmobiliario. 

 

CANCELACIÓN Y RECTIFICACIÓN DE HIPOTECAS.

Se levantan las hipotecas anteriores para que no sigan rigiendo sobre el inmueble. 

 

LIQUIDACIÓN DE HIPOTECAS, PROHIBICIONES O PROPIEDADES.

Se liquida monetariamente la operación para la cual se realizan las inscripciones. 

 

ENTREGA DE DOCUMENTOS.

El Conservador hace entrega del Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones, así como de una copia de inscripción de la propiedad. 

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¿Qué servicios presta A&C Abogados?

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- Consultoría, estudio y diagnóstico de antecedentes legales para realizar una rectificación, ratificación, aclaración y/o complementación de escrituras públicas y/u otros documentos legales.

- Estudio de Títulos.

- Redacción de escrituras rectificatorias, ratificatorias, aclaratorias y complementarias.

- Subsanación de observaciones de rechazo de inscripción de escrituras de parte del Conservador de Bienes Raíces, entre otras entidades de cáracter público y privado.

- Modificación, Saneamiento de Contratos y Sociedades Comerciales (EIRL, SRL SpA, S.A)

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