Escrituras rectificatorias
Escrituras rectificatorias, aclaratorias, complementarias y ratificatorias
Un error u omisión en una escritura pública puede impedir su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, bloquear un crédito hipotecario o dejar un título de dominio expuesto a futuras objeciones. Redactamos escrituras rectificatorias, aclaratorias, complementarias y ratificatorias, subsanamos reparos formulados por Conservadores, Archiveros Judiciales y fiscalías bancarias, y regularizamos títulos cuya situación jurídica impide disponer del inmueble.
I. Tipos de escrituras modificatorias
¿Qué es una escritura rectificatoria?
Es aquella que tiene por objeto corregir los errores en que se incurrió al extender una escritura. Cuando la corrección afecta aspectos esenciales del contrato, debe otorgarse con la concurrencia de todos los intervinientes en el acto original o de sus sucesores. En caso contrario, basta la comparecencia unilateral de la parte interesada.
¿Qué es una escritura aclaratoria?
Es aquella que se otorga para despejar las dudas que puedan presentarse al determinar el sentido y alcance de una estipulación contractual.
¿Qué es una escritura complementaria?
Es aquella que tiene por finalidad complementar una estipulación contractual para suplir omisiones en que se incurrió al extender la escritura pública. Un ejemplo habitual es la omisión, en una compraventa, de los derechos que corresponden al propietario en los bienes comunes, en proporción al valor de lo adquirido.
¿Qué es una escritura ratificatoria?
Es aquella que tiene por objeto sanear situaciones que importan una nulidad relativa. Por ejemplo, la autorización posterior del cónyuge para la venta de un inmueble social, o la ratificación por parte de un mandante de lo obrado en su nombre por quien actuó sin poder suficiente. El vicio que acarrea nulidad absoluta, en cambio, no puede ratificarse, y solo se sanea por el transcurso del plazo legal.
¿Qué es una escritura de aceptación?
Es aquella que se vincula a otra escritura pública para perfeccionar el acto que esta contiene. Es el caso de la aceptación de una estipulación a favor de un tercero, de un mandato o del cargo de árbitro.
II. Saneamiento de títulos
El saneamiento de títulos es el conjunto de gestiones destinadas a regularizar la situación jurídica de un inmueble cuyo título presenta defectos que impiden inscribirlo, venderlo, hipotecarlo o acreditar su dominio. A diferencia de la rectificación, que corrige un instrumento determinado, el saneamiento puede requerir actuaciones notariales, registrales, administrativas o judiciales, según el origen del problema.
Los casos más frecuentes son:
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Herencias no inscritas: inmuebles cuyos herederos obtuvieron la posesión efectiva pero no practicaron las inscripciones exigidas por el artículo 688 del Código Civil, lo que les impide disponer del bien.
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Discrepancias en la singularización del inmueble: deslindes, superficie, rol de avalúo o datos del plano que no coinciden entre los títulos, los planos archivados y los certificados municipales.
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Gravámenes vigentes sobre obligaciones extinguidas: hipotecas y prohibiciones que siguen inscritas aunque la deuda está pagada, especialmente cuando el acreedor ya no existe o no concurre al alzamiento.
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Pequeña propiedad raíz sin título inscrito: posesiones materiales que pueden regularizarse ante el Ministerio de Bienes Nacionales conforme al Decreto Ley N°2.695.
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Loteos irregulares: subdivisiones sin aprobación municipal, sujetas al procedimiento de saneamiento de la Ley N°20.234, modificada por la Ley N°21.477.
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Posesiones prolongadas sin título suficiente: situaciones en que procede evaluar la prescripción adquisitiva.
Todo saneamiento comienza con un estudio de títulos que identifique el defecto, su origen y la vía más eficiente para subsanarlo.
III. Preguntas frecuentes
¿Qué hacer cuando una escritura tiene un error o una omisión?
La escritura pública puede requerir corrección por errores de quien encargó su redacción, del abogado redactor o del propio notario. Para subsanarlos se otorgan escrituras rectificatorias, aclaratorias o complementarias. También existen escrituras ratificatorias, que se otorgan para superar un vicio que puede originar una nulidad relativa, o para aprobar actos realizados por quienes actuaron sin mandato o sin facultades suficientes.
Los reparos más usuales que requieren modificación son:
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Aclarar la cláusula de venta.
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Error en la individualización del representante legal de una persona jurídica.
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Aclarar la cláusula del consentimiento.
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Acompañar el certificado de número del inmueble.
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Acompañar el certificado de urbanización.
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Acreditar el patrimonio reservado de la mujer casada.
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Deslindes y superficie mal citados.
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Datos del plano mal citados, tales como calle, manzana o sitio.
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Incumplimiento del artículo 136 inciso segundo de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
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Incumplimiento del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
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Error en la cita de la foja, número y año de la inscripción vigente.
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Compraventa de una vivienda social por una mujer casada, sin cumplir las formalidades legales.
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Rol de avalúo incorrecto.
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Falta de anotación de la modificación al margen de la escritura matriz, conforme al artículo 1707 del Código Civil.
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Precio de venta notoriamente inferior al valor del inmueble, que puede exponer la compraventa a una acción de lesión enorme (artículo 1889 del Código Civil).
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Omisión de la facultad para requerir inscripciones, subinscripciones y anotaciones.
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Omisión de la facultad para aclarar, rectificar y complementar.
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Omisión de la facultad para modificar cláusulas esenciales o de fondo.
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Errónea singularización del inmueble.
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Aclarar la cláusula de usufructo.
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Error en la cláusula de nuda propiedad.
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Compraventa o cesión de derechos hereditarios sin cumplir las formalidades del artículo 688 del Código Civil.
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Error en el estado civil de alguno de los comparecientes.
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Omisión de la nacionalidad.
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Error en el RUT de los comparecientes.
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Incumplimiento del artículo 405 del Código Orgánico de Tribunales.
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Falta de acreditación del pago de contribuciones.
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Error en la comparecencia del administrador de la sociedad conyugal.
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Falta de autorización del cónyuge conforme a los artículos 1749 y 1754 del Código Civil.
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Omisión de la mención "firmó ante mí" del ministro de fe.
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Reparos de un banco para aprobar una compraventa con crédito hipotecario.
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Reparos del Archivero Judicial.
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Error en la personería.
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Título mal citado.
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Cambio de nombre de una de las partes con posterioridad a la firma de la escritura.
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Aclarar la cláusula del precio.
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Incumplimiento de la normativa sobre saneamiento y regularización de loteos (Ley N°20.234, modificada por la Ley N°21.477).
¿Qué antecedentes se necesitan para otorgar una escritura rectificatoria, aclaratoria o complementaria?
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Copia de la escritura que se pretende modificar, que se obtiene en la notaría o en el Archivero Judicial respectivo. Si se requiere modificar un título de dominio, también es necesaria la copia de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
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Claridad sobre los motivos de la modificación y sobre los antecedentes y documentos que la fundan.
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Revisión de la cláusula de poderes de la escritura, para verificar quién está facultado para rectificarla, aclararla o complementarla.
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Un análisis de los antecedentes por parte de un abogado, que permita un diagnóstico preciso de la situación.
Respecto del punto 3, la cláusula de poderes suele señalar: "Los comparecientes confieren mandato especial a don XXXXXX para que, en nombre y representación de los firmantes, rectifique, aclare, modifique o complemente cualquier antecedente relativo a la presente escritura. En el ejercicio del presente mandato, el mandatario podrá suscribir escrituras públicas complementarias, rectificatorias, ratificatorias o aclaratorias, y hacer todas las declaraciones, solicitudes, presentaciones y minutas aclaratorias que resulten procedentes, y todo otro instrumento público que sea necesario para que el presente instrumento quede debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces que corresponda".
Si la escritura original no contiene esta cláusula, o si el mandatario designado no puede ubicarse o no está dispuesto a cooperar, deberán suscribir la nueva escritura las partes que otorgaron el documento original, sus representantes o sus herederos. De lo contrario, habrá que evaluar otras acciones.
Por esta razón, es aconsejable incorporar esta cláusula en toda escritura en que se singularice un inmueble, como las compraventas, arrendamientos y cesiones de derechos. Con frecuencia resulta difícil reunir nuevamente a las partes, porque alguna se encuentra fuera de la ciudad o del país, o no tiene disposición de firmar.
¿Qué hacer cuando el Conservador de Bienes Raíces rechaza la inscripción de una escritura?
Un reparo subsanable corresponde a un error u omisión en la escritura o en sus antecedentes que puede corregirse, generalmente mediante una escritura rectificatoria, aclaratoria o complementaria, o una minuta explicativa, lo que permite que la inscripción sea finalmente practicada.
Un reparo insubsanable, en cambio, se produce cuando el defecto es de tal gravedad que impide la inscripción del acto o contrato, como ocurre ante la falta de autenticidad del documento, la inexistencia de un título válido o el incumplimiento de requisitos legales esenciales del inmueble o del acto. En estos casos suele ser necesario rehacer íntegramente el contrato o evaluar acciones de otra naturaleza.
Para determinar si un reparo es subsanable o insubsanable es fundamental realizar un estudio de títulos que analice los antecedentes jurídicos del inmueble y del acto celebrado.
¿Cómo se subsana un rechazo de inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces?
Existen tres vías:
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Una escritura rectificatoria, aclaratoria o complementaria.
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Una minuta explicativa.
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Una gestión judicial conforme al artículo 18 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
El artículo 88 del Reglamento dispone: "La rectificación de errores, omisiones o cualquiera otra modificación equivalente que el Conservador, de oficio o a petición de parte, tuviere que hacer conforme al título inscrito, será objeto de una subinscripción; y se verificará en el margen de la derecha de la inscripción respectiva, al frente de la designación modificada".
El artículo 18 establece: "La parte perjudicada con la negativa del Conservador, ocurrirá al juez de primera instancia del departamento, quien en vista de esta solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resolverá por escrito y sin más trámite lo que corresponda". El artículo 19 agrega: "Si manda el juez hacer la inscripción, el Conservador hará mención en ella del decreto en que se le hubiere ordenado". Por último, el artículo 20 señala: "El decreto en que se niegue lugar a la inscripción es apelable en la forma ordinaria".
¿Qué hacer cuando el banco rechaza el estudio de títulos o formula reparos a la escritura?
Cuando un banco rechaza el estudio de títulos en el proceso de otorgamiento de un crédito hipotecario, es porque detectó problemas legales o técnicos en la documentación del inmueble que se pretende adquirir. El banco necesita asegurarse de que la propiedad esté libre de riesgos jurídicos antes de aceptarla como garantía.
En ese caso, se recomienda:
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Solicitar el informe de rechazo para conocer el motivo exacto.
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Evaluar con un abogado si el problema tiene solución.
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Informar al vendedor, a quien corresponde subsanar los defectos del título.
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Considerar otra propiedad si el problema no puede resolverse.
Los reparos pueden subsanarse mediante una escritura rectificatoria, aclaratoria, complementaria o ratificatoria, anotada al margen de la matriz y, cuando corresponda, subinscrita en el Conservador; mediante una minuta explicativa, o mediante una gestión directa ante la fiscalía del banco. Una vez corregido el defecto, se presentan nuevamente los antecedentes para su aprobación.
¿Puede otro banco aprobar el crédito si el primero lo rechazó?
Sí, pero el nuevo banco realizará su propio estudio de títulos y podrá solicitar correcciones adicionales.
¿Cómo se otorga una escritura ratificatoria?
En la escritura de ratificación debe comparecer necesariamente la persona a quien corresponde ratificar, personalmente o debidamente representada. Esta escritura, al igual que las rectificatorias, aclaratorias y complementarias, debe anotarse al margen de la matriz de la escritura modificada. De este modo se mantiene la unidad del título, se asegura su oponibilidad a terceros y se facilita su correcta interpretación.
IV. Inscripción de una compraventa con crédito hipotecario
¿Cómo es el procedimiento de inscripción de una propiedad adquirida con crédito hipotecario?
La inscripción en el Conservador de Bienes Raíces es la etapa que cierra la operación: el comprador adquiere el dominio con la inscripción del título, y el banco desembolsa el crédito una vez inscritas la compraventa y la hipoteca a su favor. El costo de la inscripción corresponde al arancel fijado por cada Conservador, y el plazo depende de la complejidad de los títulos, de la carga de trabajo del oficio y de la existencia de reparos.
¿Cuáles son las etapas de la inscripción en el Conservador?
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Ingreso y repertorio: el Conservador asigna un número de carátula a la solicitud, que permite consultar el estado del trámite, sus observaciones y valores, y la anota en el Libro Repertorio.
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Estudio de los títulos: el Conservador revisa el título presentado, las inscripciones anteriores del inmueble y los gravámenes y prohibiciones que lo afectan. Si detecta un defecto, formula un reparo que debe subsanarse antes de continuar.
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Inscripción de dominio: la compraventa se inscribe en el Registro de Propiedad.
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Inscripción de la hipoteca: la hipoteca a favor del banco se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes.
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Inscripción de prohibiciones: se inscriben en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar las prohibiciones pactadas, como la prohibición de gravar y enajenar a favor del banco.
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Alzamientos y cancelaciones: se cancelan las hipotecas y se alzan las prohibiciones anteriores que ya no deben afectar al inmueble, como las constituidas a favor del banco que financió un proyecto inmobiliario.
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Entrega de documentos: el Conservador emite la copia de la inscripción de dominio y el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, con los que el banco verifica la operación y desembolsa el crédito.
V. Nuestros servicios
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Análisis y diagnóstico de antecedentes para la rectificación, aclaración, complementación y ratificación de escrituras públicas y otros documentos legales.
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Estudio de títulos de inmuebles, con identificación de errores, omisiones y riesgos que puedan impedir su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
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Redacción de escrituras rectificatorias, aclaratorias, complementarias y ratificatorias.
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Subsanación de reparos formulados por Conservadores de Bienes Raíces, Archiveros Judiciales, fiscalías bancarias y otras entidades.
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Saneamiento de títulos de dominio, en sede notarial, registral, administrativa o judicial.
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Modificación y saneamiento de contratos y de sociedades comerciales (EIRL, SRL, SpA y S.A.).
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