Escritura de
Partición 

Redactamos escrituras de partición y adjudicación de herencias y comunidades, desde el análisis de los antecedentes hasta la inscripción de las adjudicaciones en el Conservador de Bienes Raíces. Cuando los herederos o comuneros están de acuerdo, la partición se resuelve por escritura pública, sin necesidad de juicio. Cuando no lo están, asesoramos la negociación entre las partes y, si es necesario, la representación en el juicio de partición ante el juez partidor.

 

El trabajo comprende el estudio de los títulos de los bienes, la revisión de la posesión efectiva y de la inscripción especial de herencia, la determinación de las cuotas y compensaciones entre herederos, la redacción de la escritura y su tramitación en notaría y en el Conservador. Atendemos en forma online a clientes de todo Chile y a herederos que residen en el extranjero.

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SERVICIOS​

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• Asesoría y diagnóstico de antecedentes para la partición, por videoconferencia: $55.000 la hora.

• Escritura de partición y adjudicación total de herencias.

• Escritura de partición parcial, incluida la que exigen los bancos cuando un heredero se adjudica el inmueble con crédito hipotecario.

• Partición de comunidades no hereditarias: copropietarios, ex cónyuges y ex convivientes civiles.

• Liquidación de sociedad conyugal y del régimen de participación en los gananciales.

• Liquidación de sociedades disueltas y sociedades de hecho.

• Estudio de títulos de los inmuebles que se van a partir. 

• Inscripción especial de herencia y de las adjudicaciones en el Conservador de Bienes Raíces.

• Cesión de derechos hereditarios.

• Negociación y mediación entre herederos.

• Representación en juicio de partición ante el juez partidor.

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A continuación las preguntas frecuentes que nos realizan:

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I. La partición: conceptos básicos

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¿Qué es una escritura de partición y adjudicación?

Es la escritura pública en que los herederos o comuneros ponen fin a la comunidad que tienen sobre uno o más bienes y asignan a cada uno bienes determinados o su valor en dinero. La partición es el conjunto de operaciones que divide la masa común. La adjudicación es el acto por el cual cada bien queda asignado a quien pasará a ser su único dueño.

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¿Para qué sirve la partición de una herencia?

Mientras no se hace la partición, los herederos son dueños en común de toda la herencia y ninguno tiene derechos exclusivos sobre un bien en particular. Para vender, hipotecar o arrendar un inmueble heredado se necesita la voluntad de todos. La partición termina ese estado de indivisión: cada heredero recibe bienes propios y puede disponer libremente de ellos.

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¿Quién puede hacer la partición?

La ley contempla tres vías. El propio causante puede hacerla por acto entre vivos o por testamento, respetando las asignaciones forzosas (art. 1318 del Código Civil). Los herederos pueden hacerla de común acuerdo, por escritura pública, si cumplen los requisitos del art. 1325. Y si no hay acuerdo, la hace un juez partidor, que es un árbitro designado por los interesados o por el juez civil.

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¿Qué significa que la adjudicación tenga efecto declarativo?

Significa que el heredero que recibe un bien en la partición se entiende dueño exclusivo de él desde la muerte del causante, como si nunca hubiera sido común (art. 1344 del Código Civil). Si otro heredero enajenó ese bien antes de la partición, la situación se rige por las reglas de la venta de cosa ajena. Es un punto que conviene revisar antes de firmar.

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II. Partición de común acuerdo

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¿Qué requisitos exige la partición de común acuerdo?

Según el art. 1325 del Código Civil, se requieren tres condiciones: que todos los interesados concurran al acto, que no existan cuestiones previas pendientes (quiénes son los herederos, qué bienes forman la masa, cuáles son las cuotas) y que todos estén de acuerdo en la forma de dividir. Si todos son capaces, pueden fijar entre ellos el valor de los bienes. Si hay incapaces, los inmuebles se tasan por peritos y la partición requiere aprobación judicial.

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¿Qué documentos se necesitan para la escritura de partición de un inmueble heredado?

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• Individualización de cada heredero: nombre, cédula de identidad, domicilio, profesión u oficio y estado civil. Si está casado, certificado de matrimonio con subinscripciones.

• Resolución o certificado de posesión efectiva: del Registro Civil si la herencia es intestada, o del tribunal si hay testamento.

• Certificado de pago o de exención del impuesto a la herencia (SII).

• Inscripción de la posesión efectiva e inscripción especial de herencia en el Conservador de Bienes Raíces.

• Certificado de dominio vigente y de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones.

• Certificado de avalúo fiscal (SII) y de deuda de contribuciones (Tesorería General de la República).

• Valor acordado de los bienes en UF, cuando hay adjudicaciones con compensación entre herederos o crédito hipotecario.

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¿Deben firmar también los cónyuges de los herederos?

Depende del régimen matrimonial de cada heredero. En separación de bienes o participación en los gananciales, el heredero comparece solo. Si está casado en sociedad conyugal, hay que revisar quién administra sus bienes propios; según el caso, se requiere la comparecencia o autorización del cónyuge. Por eso pedimos el certificado de matrimonio con sus subinscripciones antes de redactar.

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¿Qué pasa si uno de los herederos es menor de edad o incapaz?

La partición de común acuerdo sigue siendo posible, pero con resguardos. El representante legal necesita autorización judicial para proceder a la partición (art. 1322 del Código Civil), los inmuebles se tasan por peritos y la partición terminada debe ser aprobada por el tribunal (art. 1342). Lo mismo ocurre cuando participan personas jurídicas o ausentes sin apoderado. Esto alarga los plazos, por lo que conviene planificarlo desde el comienzo.

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¿Qué pasa si un heredero vive en el extranjero?

Puede firmar en un consulado de Chile u otorgar un mandato a otra persona para que comparezca por él. El poder debe contener facultades expresas para partir, adjudicar y, si corresponde, pagar o recibir compensaciones. Si se otorga ante un notario extranjero, debe apostillarse.  y agregar: Más información en Chilenos en el extranjero. 

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¿La partición puede hacerse por instrumento privado?

Cuando la herencia o comunidad incluye inmuebles, la partición debe otorgarse por escritura pública, porque es el título que se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.

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III. Partición parcial y venta de bienes heredados

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¿Qué es una partición parcial?

Es la que divide sólo algunos bienes de la herencia o comunidad y deja los demás en indivisión. Es habitual cuando los herederos quieren vender o adjudicar un inmueble determinado y mantener en común el resto.

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¿Cuál es la diferencia entre partición total y parcial?

En la partición total se dividen todos los bienes y la comunidad termina. En la parcial se divide uno o algunos bienes y la comunidad subsiste sobre los demás, que podrán partirse más adelante.

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¿Por qué el banco pide una escritura de partición parcial?

Cuando uno de los herederos quiere quedarse con un inmueble de la herencia familiar y financiar con crédito hipotecario lo que debe pagar a los demás, el banco no puede hipotecar un bien que sigue en comunidad. Por eso exige que antes, o en el mismo acto, se otorgue una escritura de partición parcial y adjudicación en que ese inmueble se asigna al heredero que compra, dejando el resto de la herencia en indivisión. La escritura debe fijar el valor del inmueble en UF, la cuota de cada heredero y el alcance que se paga con el crédito, y sus términos tienen que calzar con lo que aprueba la fiscalía del banco en su estudio de títulos. Previamente deben estar inscritas la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia. Salvo que el banco solicite sólo la escritura y ellos sean quienes inscriban, como pasa en muchos de los casos.

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¿Y si el comprador no es heredero?

En ese caso no se necesita partición: todos los herederos venden en conjunto el inmueble al tercero, que puede financiarlo con su crédito hipotecario como en cualquier compraventa.

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¿Se puede vender un inmueble heredado antes de la partición?

Sí, siempre que todos los herederos concurran a la venta y estén inscritas la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia (art. 688 del Código Civil). Lo que un heredero no puede hacer por sí solo es vender el inmueble completo. Si alguno se niega, la alternativa es la partición, de común acuerdo o judicial.

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¿Puede un heredero vender su parte sin el consentimiento de los demás?

Sí. Puede ceder sus derechos hereditarios, es decir, su cuota en la herencia, por escritura pública (art. 1801 del Código Civil), como universalidad jurídica, y sin autorización de los otros herederos. El cesionario ocupa su lugar en la comunidad y participa en la partición. En la práctica, estas cuotas suelen venderse bajo su valor proporcional, por lo que muchas veces conviene más una partición o una venta conjunta.

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¿Cómo se hace cuando uno de los herederos se queda con la propiedad y paga a los demás?

Se otorga una escritura de partición y adjudicación en que el inmueble se adjudica a ese heredero. Él paga a los demás la diferencia entre el valor del bien y su cuota, el llamado alcance. Si el pago se financia con crédito hipotecario, el banco normalmente exige la escritura de partición con un valor acordado en UF y revisa los títulos antes de aprobar el crédito. Coordinamos la escritura con el banco para que la adjudicación y la hipoteca se inscriban sin observaciones.

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IV. Juicio de partición

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¿Cuándo es necesario un juicio de partición?

Cuando los herederos o comuneros no logran acuerdo, cuando alguno no quiere concurrir o cuando hay cuestiones que no pueden resolverse entre ellos. Cualquier comunero puede pedirlo, aunque los demás se opongan.

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¿Puede un heredero oponerse o impedir la partición?

No. Nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y la acción de partición puede ejercerse en cualquier momento (art. 1317 del Código Civil). La única excepción es un pacto de indivisión vigente, que no puede exceder de cinco años, aunque puede renovarse.

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¿Quién es el juez partidor y cómo se designa?

La partición es materia de arbitraje forzoso (art. 227 del Código Orgánico de Tribunales): la resuelve un juez árbitro, que debe ser abogado habilitado (art. 1323 del Código Civil). Se designa por acuerdo unánime de los comuneros. A falta de acuerdo, lo designa el juez civil a solicitud de cualquiera de ellos (art. 646 del Código de Procedimiento Civil).

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¿Cuánto dura y cuánto cuesta un juicio de partición?

El partidor tiene un plazo legal de dos años desde que acepta el cargo (art. 1332 del Código Civil), que las partes pueden ampliar. A los honorarios de los abogados se suman los del partidor y del actuario, las tasaciones y, si un bien se remata, los gastos del remate. Todos estos costos se reparten entre los comuneros según sus cuotas. Por eso el juicio suele ser bastante más caro y lento que una partición de común acuerdo.

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¿Se puede evitar el juicio cuando hay desacuerdo?

Muchas veces sí. Una negociación ordenada, con los números sobre la mesa (tasaciones, cuotas y alcances), o una mediación entre herederos, permite llegar a una escritura de partición de común acuerdo en menos tiempo y a menor costo que un juicio.

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V. Inscripción, costos y consecuencias

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¿Hay que inscribir la partición en el Conservador de Bienes Raíces?

Sí, cuando hay inmuebles. Antes de la partición deben estar inscritas la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia. Luego se inscribe la escritura de partición y adjudicación, con lo que cada inmueble queda a nombre de su nuevo dueño exclusivo (arts. 687 y 688 del Código Civil). Mientras no se inscribe, el adjudicatario no puede vender ni hipotecar el bien por sí solo.

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¿Qué gastos implica la partición?

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• Honorarios del abogado.

• Derechos notariales de la escritura.

• Derechos del Conservador de Bienes Raíces por las inscripciones.

• Impuesto a la herencia, cuando corresponde: debe estar pagado o declarado exento antes de la partición (Ley N°16.271).

• Tasaciones, si se requieren.

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¿Qué ocurre si no se hace la partición?

Los bienes siguen en común y cada decisión sobre ellos requiere el acuerdo de todos. Suelen aparecer conflictos por el uso del inmueble y por quién paga contribuciones y mantenciones. Con los años, además, fallecen herederos y la comunidad se multiplica con nuevas sucesiones, lo que hace la partición más compleja y costosa.

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¿Qué precauciones conviene tomar antes de firmar?

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• Hacer el estudio de títulos de cada inmueble. 

• Verificar que comparezcan todos los herederos, incluido el cónyuge o conviviente civil sobreviviente, y que las cuotas estén bien calculadas.

• Revisar hipotecas, prohibiciones, embargos y deudas de contribuciones.

• Dejar por escrito el valor asignado a cada bien y la forma de pago de los alcances.

• Revisar el régimen matrimonial de cada heredero.

• Si hay errores en inscripciones o escrituras anteriores, corregirlos antes mediante una escritura rectificatoria. (enlazar a /rectificacion)

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VI. Otras comunidades y honorarios

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¿Se puede hacer una partición de bienes que no vienen de una herencia?

Sí. Las reglas de la partición se aplican a cualquier comunidad (art. 2313 del Código Civil). Por ejemplo, un inmueble comprado en conjunto por varias personas, o una propiedad que quedó en común entre ex cónyuges o ex convivientes civiles.

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¿La liquidación de la sociedad conyugal es una partición?

Sí. La sociedad conyugal se disuelve por divorcio, separación judicial, cambio de régimen o muerte de uno de los cónyuges. Una vez disuelta, sus bienes forman una comunidad que se divide conforme a las reglas de la partición (art. 1776 del Código Civil). Puede hacerse por escritura pública de común acuerdo o ante juez partidor.

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¿Cuánto cobra un abogado por una escritura de partición?

Depende del número de bienes y herederos, de si participan incapaces, de si hay compensaciones o crédito hipotecario y de las inscripciones que se requieran. La asesoría por videoconferencia tiene un valor de $55.000 la hora. Para la escritura y su tramitación entregamos una propuesta de honorarios según el caso.

 

Servicios relacionados:

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• Estudio de títulos

• Rectificación de escrituras y saneamiento de títulos

• Compraventa de propiedades

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• Derecho Inmobiliario

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Legislación (Biblioteca del Congreso Nacional):

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• Código Civil, De la partición de bienes, arts. 1317 y siguientes

• Código de Procedimiento Civil, Del juicio de partición, arts. 646 y siguientes

• Ley N°16.271, de Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones

• Ley N°19.903, sobre Procedimiento para el Otorgamiento de la Posesión Efectiva

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