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Arrendamiento

En A&C te asesoramos en contratos y juicios de arrendamiento, protegiendo los intereses tanto de arrendadores como de arrendatarios. Nuestra atención personalizada, te permitirá acceder a un servicio profesional en el trámite que necesitas.

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A continuación podrás encontrar las preguntas frecuentes que realizan nuestros clientes;

¿Qué es un contrato de arrendamiento de inmueble?

El artículo 1438 del Código Civil, define el contrato como “un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”. En el caso de los arriendos, el documento debe contener cláusulas relativas al valor de la renta, la forma de reajuste, el inventario de los bienes que componen la propiedad, el uso que se le dará y la fecha de término, además de otras condiciones que los subscribientes consideren necesarias.

Las partes del contrato son:

Una persona en calidad de arrendador. Es quien transfiere temporalmente la utilización de un inmueble.
Una persona en calidad de arrendatario. Es quien disfrutará temporalmente del inmueble.

Para regularizar este convenio por la vía del derecho, lo recomendable es que las partes escrituren y firmen un documento. Así, este instrumento los obligará legalmente en atenerse a los términos allí establecidos, debiendo sus cláusulas no contravenir las leyes que en Chile están reguladas por la Ley de Arriendo o Ley Nº 18.101, así como en el Código Civil.

Por este motivo es preciso escriturar el contrato de arrendamiento, para lo cual hay tres opciones:

Por instrumento privado.
Por instrumento privado cuyas firmas hayan sido autorizadas ante Notario o Firma Electronica Avanzada.
Por Escritura Pública.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador y arrendatario?

Obligaciones del arrendador:

Entregar la propiedad arrendada.
Mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada.
Liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la propiedad arrendada.

Obligaciones del arrendatario:

Pagar la renta de arrendamiento.
Usar la propiedad arrendada según los términos del contrato.
Cuidar la propiedad arrendada.
Realizar reparaciones por deterioros consecuencia del normal uso de la propiedad arrendada.
Restituir la propiedad arrendada.

¿Puede el arrendatario subarrendar el inmueble?

Sí puede. Cabe considerar que, tratándose de contratos de arriendo de propiedades con plazo superior a 1 año, se entiende implícita la facultad de subarrendar, salvo que se haya prohibido en el mismo contrato.

¿Cómo puedo dar término a un contrato de arriendo?

El contrato puede terminar por cualquiera de las siguientes razones:

Por cumplimiento de la fecha pactada para su terminación.
Por las causas establecidas en el contrato y por aquellas definidas en el Código Civil y la Ley de Arriendo. Por ejemplo, uso del inmueble para fines distintos al arrendado (art. 1938), no conservar el bien en óptimas condiciones (art. 1939), el atraso en el pago de la renta (art. 10 de la Ley de Arriendo), entre otros.
El número 3 del artículo 1950 del Código Civil, establece que el contrato también expirará cuando se presente “la extinción del derecho del arrendador”, es decir que se mantendrá vigente solo mientras quien arrienda mantenga el dominio sobre el bien.
Por destrucción del inmueble arrendado.
Por sentencia judicial.
Por acuerdo entre las partes. Tanto el arrendador como el arrendatario también pueden dar por finalizado el pacto de arrendamiento cuando no se presenten estas causales, por supuesto asumiendo la indemnización por los perjuicios causados por incumplimiento establecidos en el mismo documento.

Pero ¿cómo terminar un contrato de arriendo, independientemente de las motivaciones de tal acto?

1.Cómo dar término a un contrato de arriendo por incumplimiento de cláusulas del mismo

Cuando el arrendatario no cumple con sus obligaciones, como pagar inoportunamente el arriendo o darle un uso no adecuado al bien, es necesario iniciar acción judicial ante los juzgados civiles para dar terminación al contrato, solicitar restitución de la propiedad por expiración del tiempo pactado y desalojo del arrendatario. En el caso que el arrendador también no lo haga, procede la misma vía, para que así el arrendatario solicite al tribunal competente la entrega del inmueble y demande los perjuicios pe

2.Cómo poner término a contrato de arriendo a plazo indeterminado o por meses

Cuando el contrato es indefinido o por meses, el procedimiento para la terminación es de lo más simple. Basta con realizar el debido desahucio, entendido como el acto mediante el cual uno de los contratantes del arriendo le informa al otro, mediante una notificación personal hecha por un Notario, su intención de dar fin a la relación contractual.

De acuerdo con el inciso primero del artículo 3 de la Ley de Arriendo, en este tipo de contratos el “desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un Notario”.

La misma Ley establece dos meses como plazo para la restitución del inmueble más un mes por cada año de ocupación. Por ejemplo, si el arrendatario tenía el bien arrendado desde dos años atrás contaría con 4 meses para desalojar. En todo caso, este plazo nunca puede exceder los seis meses desde que se realiza la notificación del desahucio.

3.Cómo dar termino a un contrato de arriendo a plazo fijo de manera anticipada

El arrendatario puede dar por terminado el contrato antes de su expiración, pagando las rentas que hicieren falta para tal evento. Es decir que si finiquita la relación contractual faltándole un mes de plazo, tendrá que pagarlo ya sea si decida quedarse o marcharse durante ese mes. Asi, el artículo 1945 del Código Civil hace responsable al arrendatario del pago de todas las rentas faltantes sí pone termino anticipado al contrato de arrendamiento sin respetar el plazo acordado, indicando: "Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. Podrá con todo eximirse de este pago proponiendo bajo su responsabilidad persona idónea que le substituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente".

Por otra parte, el artículo 4 de la Ley de Arriendo establece que para los contratos a plazo fijo que no exceden de un año, el arrendador podrá solicitar la restitución del inmueble mediante demanda judicial, y el arrendatario contará con dos meses para restituirlo a partir de la notificación propiamente dicha.

4.Cómo terminar un contrato de arriendo cuando se cumple el plazo estipulado en el documento

En los casos del contrato de arrendamiento a plazo fijo, el pacto se extingue por el solo cumplimiento de la fecha indicada para su finalización, que da origen a la denominada “acción de restitución por expiración del plazo”.

En consecuencia, el arrendatario tiene la obligación de entregar el bien al arrendador y estar al día en el pago del alquiler y las cuentas de servicios básicos. Si no restituye la propiedad, el arrendador no tiene más opción que acudir ante los juzgados civiles para solicitar la terminación del contrato, restitución del bien y desalojo judicial del ocupante ilegítimo.

Por supuesto, mientras este trámite se lleva a cabo, el arrendatario debe pagar renta, gastos comunes y servicios básicos hasta el momento en que se restituya el inmueble. En los juicios por impago de arrendamiento, la Ley de Arriendo permite al arrendador informar a las empresas de servicios públicos para que el demandado sea responsable de esas obligaciones.

Cabe indicar que, en caso de que el contrato cuente con una cláusula de renovación automática, que opere salvo aviso de término del pacto, es necesario informar anticipadamente (según lo establezca el contrato) mediante una carta certificada.

¿Cuántos meses de incumplimiento o no pago de renta deben existir de parte del arrendatario moroso para expulsarlo de la propiedad?

La Ley da derecho al arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario después de un período entero de mora, o sea, sí el pago del arriendo es mensual, basta con un mes que este no pague la renta de arrendamiento para que así un Abogado pueda presentar una demanda ante tribunales civiles de justicia.

¿Es suficiente enviar una carta certificada para solicitar la devolución de la propiedad al arrendatario?

Salvo que las partes lo hayan acordado en el contrato de arrendamiento, la carta certificada no es un medio idóneo para solicitar la restitución de una propiedad. Así las cosas, el artículo N°3 de la Ley 18.101 determina que en los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un Notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses. El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.

¿Qué se necesita para presentar la demanda de término de arrendamiento?

Por lo general, para presentar una demanda de termino arrendamiento por no pago de rentas, se requiere:

Contrato de arrendamiento.
Certificado de dominio vigente del inmueble.
Lista de testigos. ( 2 mínimo )
Recibos entregados al arrendatario, si existen, o en su defecto transferencias si es que el pago se ha hecho de esta forma.
En el caso de existir deudas de servicios básicos, las boletas de estos también se deben acompañar.
Correos electrónicos de cobranza, fotografías, mensajes de Whatsapp, entre otros medios de prueba existentes, para ilustrar adecuadamente el caso y acreditar nuestra demanda al Juez competente.
Constituir Mandato Judicial a un Abogado de tu confianza.

¿Qué sucede sí no tengo un contrato de arrendamiento por escrito?

El contrato de arrendamiento no requiere escrituración, no obstante es fundamental que se realice. De no estar escriturado, se presume que la renta es la que declara el arrendatario, cosa que es un grave perjuicio para el arrendador, aún cuando este pueda desvirtuar esta presunción con comprobantes de pago o depósito realizados por el inquilino que acrediten el monto real pactado.

Además de esto, existe una serie limitación a la prueba de testigos, contempladas en los artículos 1708 y siguientes del Código Civil, lo que pone en evidencia la conveniencia de pactar el contrato por escrito, aún en aquellos casos en que la Ley no lo exija. Un fallo de julio de 1985, de la Corte Suprema, ratifica este principio, al establecer que "Aunque el contrato de arrendamiento es consensual, su existencia no puede probarse por testigos, sino dentro de los límites del artículo 1709 del Código Civil. Ha de estarse al valor de la renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o no mediante la prueba testimonial".

¿Cuáles son los costos de un juicio de arrendamiento?

Estos comprenden:

1)La contratación de un Abogado Inmobiliario. Generalmente un especialista cobra de dos a ocho rentas de arrendamiento por concepto de honorarios profesionales.

2)La contratación de un receptor judicial encargado de la notificación de la demanda de terminación de contrato , y también de tomar la declaración de los testigos. Estas tienen un valor promedio referencial de $100.000 por cada una.

3)Los gastos del cumplimiento de la sentencia y lanzamiento sí el arrendatario no tiene voluntad de salir del inmueble de forma pacífica posteriormente a la orden de su expulsión. Así las cosas, la diligencia podrá contemplar un cerrajero, camión de mudanzas, pionetas, etc. Este trámite es costoso, alcanzando un precio promedio de hasta $1.000.000.

Una vez finalizado el juicio, ¿Cómo expulso al arrendatario de mi propiedad?

El juez dictará como sentencia que el arrendatario entregue la propiedad. Así las cosas, sí llegado el día de entrega el inquilino no cumple, el magistrado ordenará su lanzamiento, el cual será apoyado por la fuerza pública ante su resistencia para dejar el inmueble.

Una vez que se ha dictado sentencia, y en el supuesto que esta sea favorable en nuestra calidad de arrendadores, se tendrá que pasar a una siguiente etapa, la de cumplimiento. En ella se debe solicitar al Tribunal la autorización para que, por medio de receptor judicial, se inste a salir al arrendatario (si es que este ya no se ha ido por su propia voluntad), y eventualmente también tendremos que solicitar que al receptor se le conceda el auxilio de Carabineros, presentando un tipo de "formato de orden de desalojo de vivienda".

¿Cuánto tiempo dura aproximadamente el juicio?

El juicio de terminación del contrato de arrendamiento es un juicio rápido, normalmente no debería demorar de 8 meses a 1 año en tener sentencia, lo que dependerá de la velocidad del tribunal, las notificaciones u otras diligencias que se realicen durante el juicio. Luego de esta etapa, viene el cumplimiento de la sentencia con el lanzamiento del arrendatario sí este no quiere entregar el inmueble pacifica y voluntariamente.

La primera audiencia debe ser máximo cinco días hábiles después de la notificación de juicio. En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo. Luego de ello, el juez debe dictar sentencia.

¿Puedo retener bienes del arrendatario para asegurar que me pague la renta adeudada y los gastos de cuentas de consumo básicos?

El derecho legal de retención es una institución contemplada por la legislación civil, que otorga al arrendador, la facultad de retener los bienes que su arrendatario tenía en el inmueble, para de esta manera asegurar el pago de las rentas atrasadas, los servicios básicos adeudados o los daños que se pudieron producir durante el uso de la propiedad. Este derecho también lo detenta el arrendatario respecto al arrendador, y procederá en aquellos casos en que con ocasión del contrato se pueden producir perjuicios al arrendatario, lo que le dará derecho a retener el inmueble arrendado o derecho a juicio, sí correspondiese, contra su arrendador.

Sí el arrendatario es condenado a pagar, ¿debe hacerlo con intereses?

Efectivamente, el arrendatario deberá pagar reajustado conforme al interés, el cual se calculará conforme a la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo. Asimismo, deberá pagar las costas personales y procesales ocasionadas durante el juicio de arrendamiento.

¿Qué sucede sí el arrendatario incumple las obligaciones del contrato de arrendamiento?

Sí el arrendatario incumple las obligaciones impuestas en el contrato, tienes derecho a solicitarle al Juez el término del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones contraídas. De esta forma, sí la propiedad se ha deteriorado por uso indebido por un arrendatario que no cumple con las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento, tienes el derecho a pedir el término de contrato de arrendamiento. Así por ejemplo, es posible iniciar este juicio sí el inmueble se ha destinado a un objeto ilícito o a un fin distinto para el cual fue arrendado, o cuando teniendo autorización para subarrendar, subarriende a personas de mala conducta, o que el arrendatario tenga en mal estado la propiedad, etc. Sucederá también a modo de ejemplo si el inquilino utiliza la propiedad para fines comerciales sin el permiso pertinente, instale un prostíbulo, un casino de juegos de azar ilegal, entre otros.

¿El arrendatario puede terminar el contrato y entregar de forma anticipada la propiedad?

El art. 1932 del Código Civil dispone: “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta”.

El arrendatario podrá terminar el contrato de arrendamiento o solicitar una de rebaja en la renta sí se cumplen estos presupuestos al tener la propiedad un vicio o desperfecto que afecte o impida el uso de la misma por responsabilidad del arrendador. Por ejemplo, ruptura de cañerías por falta de mantención anterior a la llegada del arrendatario, desperfecto en la bomba de la piscina habiendo el arrendador omitido comunicar este problema al arrendatario, problemas de agua caliente por calefón o caldera en mal estado, ruptura de pozo séptico sin culpa del arrendatario, así como cualquier engaño que afecte los derechos del arrendatario a usar la propiedad en respeto a la legislación, etc.

¿Qué sucede sí el arrendatario abandona la propiedad sin dar aviso previo?

Sí existe un contrato vigente, el dueño y/o propietario no puede ingresar a la propiedad sin una autorización judicial, ya que existe un título, el cual es el contrato de arrendamiento que continúa vigente entre las partes. Por ello la Ley establece: "sí el arrendatario abandonaré el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al Tribunal". Es decir, se debe presentar una solicitud al Tribunal competente, para que luego un receptor certifique que la propiedad se encuentra abandonada, libre de moradores y bienes muebles que pudieren estar en su interior; y posteriormente, se solicitará al Juez la restitución material de la propiedad, la que se hará , a través del mismo receptor. En caso de no cumplir esta obligación se puede incurrir en graves problemas, dado que aunque usted no lo crea el arrendatario podría querellarse contra usted por el delito de violación de domicilio.

Cómo arrendatario, ¿Puedo demandar al arrendador por mal estado de la propiedad o por haberme engañado?

El arrendatario puede demandar al arrendador y solicitar que se termine el contrato anticipadamente sí este no cumple con sus obligaciones. Estas son:

1)Entregar la propiedad, y en buen estado. El arrendador debe entregar la propiedad en el plazo pactado y en buenas condiciones ( agua, luz, alcantarillado, telefonía, acceso a Internet, etc.). Sí el inmueble tiene algún problema, el arrendador debe mencionarlo transparentemente para efectos de lograr una solución y evitar un eventual de término anticipado de arrendamiento por dolo y/o negligencia de su parte, siendo responsable de indemnizar los perjuicios al arrendatario afectado.

2)Mantener la propiedad en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. Esto se refiere a que el arrendador está obligado por Ley a realizar las reparaciones necesarias, excepto aquellas que la legislación conoce como locativas, ya que en general estas debe realizarlas el arrendatario. Las mejoras necesarias o reparaciones necesarias son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece o bien no sirve para el objeto que se destina, por ejemplo, arreglos de cañería por gotera. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. Por ejemplo, sí hay ratones quienes destruyeron el estanque de agua, los cuales llegaron por falta de sanitización posteriormente a la entrega del inmueble, las reparaciones las deberá realizar el arrendatario.

3)A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Estos son los casos en que el arrendador realiza mejoras sin tu consentimiento o cualquier situación en la que te veas imposibilitado de acceder al goce del bien. Por ejemplo, que no te informe que se fumigara la casa por dos semanas. Aquí claramente hay un entorpecimiento al goce del bien, por lo que podrías solicitar la indemnización de perjuicios. Es importante destacar que el arrendatario tiene derecho a la terminación del contrato de arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, sí el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Sí el impedimento para el goce de la cosa es parcial o sí la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, sí debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.

¿Qué debo hacer para evitar elegir un mal arrendatario?

1)Estudiar detenidamente a tu futuro arrendatario. Para lo cual, debes exigir que te le exhiba documentación que acredite su solvencia económica. Asimismo, entrevístate con él y conoce sus valores, la impresión que tengas será clave para tener una idea respecto de la confiabilidad de dicha persona. Revisa la página del poder judicial (www.pjud.cl) para ver sí está demandado en causas civiles relativas a juicios de arrendamiento, también solicite un Dicom de arrendamiento. En caso de que se trate de una sociedad comercial, pide toda la documentación relativa a dicha sociedad así como respecto de las personas que la representan.

2)Redactar un buen contrato de arrendamiento. Hemos tenido muchos casos de arrendadores que se han confiado en eso y tienen contratos simples, formatos o mal redactados. El contrato debe ser elaborado por un Abogado, que ojalá tenga experiencia en el área inmobiliaria, para que así analice y establezca todos los casos puntuales en relación con su propiedad y los intervinientes. Debe dejar en claro cuáles son las obligaciones del arrendatario, cuál será el uso que se le dará al inmueble, en qué casos se entenderá que hay incumplimiento, cuáles serán las multas por atrasos, etc.

3)Establece garantías en caso de incumplimiento. Es recurrente en este tipo de casos, que una vez obtenida una sentencia favorable por parte del Juez, que ordena la restitución de la propiedad y el respectivo pago de las rentas más las indemnizaciones correspondientes, que sea difícil lograr el pago de dichas indemnizaciones por parte del arrendatario, dado a que no cuenta con domicilio conocido o que no tiene bienes con los cuales pagar lo ordenado por el Tribunal. Para prevenir eso, puede recurrirse a diversas herramientas, la más común y que puede dar mejor resultado, es establecer en el contrato un codeudor solidario, que se haga responsable ante un eventual incumplimiento por parte del arrendatario, quien deberá firmar también el respectivo contrato de arrendamiento.

4)Adquiere una póliza de arrendamiento, en donde previamente una empresa especializada en análisis de riesgo financiero en contratos de arrendamiento realiza el estudio de solvencia económica y moral de los potenciales inquilinos, y de esta forma le puedan dar la mejor asesoría para que la persona que va a tomar el inmueble sea la que usted está necesitando.

5)Elige codeudor solidario (aval), para muchos fiador y codeudor so lo mismo, pero según la Ley no es así. • Codeudor solidario: se encuentra al mismo nivel del deudor principal (arrendatario), por eso el propietario del inmueble puede exigir el pago del canon de arrendamiento a cualquiera de los dos. • Fiador: garantiza el pago de la deuda por arrendamiento pero después de que el propietario del inmueble haya agotado todos los recursos para que el inquilino cumpla con los pagos acordados. Lo recomendable en el caso de los contratos de arrendamiento es que la figura requerida sea la del codeudor, porque el fiador tiene beneficios consistentes en que, primero el arrendador deberá cobrar la obligación al deudor principal arrendatario y si de este cobro no logro recuperar nada, ahí sí puedo perseguir al fiador, esto sumado a que la obligación puede ser dividida como partes garantes hubieran firmado el contrato.

¿Cuál es el valor de la consulta?

Nuestra consultoría para revisar los antecedentes del caso que nos presentes asciende a $55.000. La sesión (1 hr) se realiza por videoconferencia (Zoom).

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