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Fuera de servicios

Abogado de Contratos de Arrendamiento

Fuera de servicios​​

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Preguntas frecuentes:

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I. Si vas a arrendar tu propiedad

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¿Por qué necesito un abogado para redactar mi contrato de arriendo?


Porque los formatos de internet suelen estar desactualizados o copiados de otros países. Muchos incluyen cláusulas que en Chile no valen, como renuncias a derechos del arrendatario, que la Ley 18.101 declara irrenunciables. Y casi siempre omiten lo que después decide un juicio: reajuste, garantía, aviso de término, inventario y codeudor. Redactamos tu contrato a la medida del inmueble, habitacional o comercial, listo para firmar ante notario.

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¿Un contrato de arriendo debe firmarse ante notario?


Es válido aunque no se firme ante notario, pero conviene hacerlo. El art. 20 de la Ley 18.101 reconoce el contrato con firmas autorizadas ante notario como antecedente suficiente para iniciar la demanda monitoria de la Ley "Devuélveme mi Casa". Sin él, igual se puede demandar, pero hay que probar el arriendo y la deuda por otros medios, justo cuando lo que necesitas es rapidez. El costo notarial es mínimo comparado con esa diferencia.

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¿Qué cláusulas no pueden faltar en un contrato de arriendo?

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  • Partes e inmueble, incluidos estacionamiento y bodega con sus roles.

  • Destino y, si es comercial, el giro.

  • Renta, fecha de pago y reajuste.

  • Plazo, renovación y forma del aviso de término.

  • Garantía: qué cubre y en qué plazo se devuelve.

  • Gastos comunes y consumos.

  • Reparaciones y mejoras.

  • Subarriendo.

  • Inventario con fotografías.

  • Reglamento de copropiedad, si es un edificio o condominio.

  • Codeudor solidario.

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Cada omisión es un juicio en potencia.

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¿Qué pasa si arriendo sin contrato escrito?


El contrato es válido, pero quedas en desventaja para probar. La ley presume que la renta es la que aparece en los pagos de al menos tres meses consecutivos y, si no hay comprobantes, la que declare el arrendatario. Si cobras en efectivo y sin recibos, esa presunción juega en tu contra.

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¿Por qué es tan importante el inventario de entrega?


Porque, si no consta el estado en que se entregó el inmueble, la ley presume que se recibió en "regular estado de servicio" (art. 1947 del Código Civil). Si entregaste una propiedad recién pintada y no lo dejaste por escrito, pierdes esa ventaja al discutir la garantía. Un inventario con fotografías fechadas y lectura de medidores lo resuelve.

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II. Si vas a arrendar en calidad de arrendatario

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¿Qué debo revisar antes de firmar un contrato de arriendo?

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  • Que quien arrienda esté facultado para hacerlo.

  • El plazo y la forma de devolución de la garantía.

  • Quién paga cada reparación.

  • Las multas y las condiciones de renovación y de término anticipado.

  • Si hay reglamento de copropiedad, que te entreguen una copia.

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Revisamos el contrato que te proponen y te entregamos observaciones y cláusulas alternativas para negociar.

 

¿Puedo dejar de pagar el último mes porque ya entregué la garantía?


No, salvo que el contrato lo permita expresamente. La garantía responde por daños y deudas pendientes al término; no es un adelanto de renta. Descontarla por tu cuenta te deja en mora y expuesto a una demanda.

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¿En qué plazo deben devolverme la garantía?


La ley no fija un plazo, así que rige el pactado en el contrato; por eso es clave dejarlo escrito. Si el arrendador se atrasa, debe devolverla reajustada según la variación de la UF desde la fecha en que debía hacerlo (art. 21 de la Ley 18.101). El desgaste por el uso normal no puede descontarse.

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Me vendieron el departamento que arriendo, ¿tengo que irme?


Depende de cómo se firmó el contrato (art. 1962 del Código Civil).

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  • Quien recibe el inmueble por herencia o donación debe respetar siempre el arriendo.

  • Quien lo compra debe respetarlo si el contrato consta por escritura pública; una firma autorizada ante notario no basta para eso.

 

Si tu contrato es largo o estás invirtiendo en el inmueble, conviene otorgarlo por escritura pública.

 

¿Puedo terminar el contrato antes de tiempo?


Primero rige lo que diga el contrato: aviso previo, multa o cláusula de salida. Si nada dice y el plazo es fijo, irte antes puede obligarte a pagar rentas o perjuicios. Hay una excepción legal: en una vivienda arrendada a plazo fijo por más de un año, si el contrato prohíbe subarrendar, puedes terminar anticipadamente sin pagar los meses restantes (art. 5 de la Ley 18.101). También puedes pedir el término o una rebaja de la renta si el inmueble tiene defectos graves que impiden usarlo (art. 1932 del Código Civil).

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¿Qué hago si el arrendador se niega a recibirme el pago?


Puedes depositar la renta en la Tesorería que corresponda a la ubicación del inmueble, que te entrega un recibo y comunica el depósito al arrendador (art. 23 de la Ley 18.101). Así evitas quedar en mora.

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III. Si tu arrendatario no paga

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Mi arrendatario no paga el arriendo, ¿qué puedo hacer?


Basta un mes de renta impaga para demandar el término del contrato, el cobro de lo adeudado y la restitución del inmueble (art. 1977 del Código Civil). Las dos reconvenciones de pago que exige ese artículo no son cartas ni mensajes que debas enviar tú: se cumplen dentro del juicio, y en el monitorio se entienden hechas por el solo ministerio de la ley. Mientras antes se demande, menos deuda se acumula.

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¿Puedo desalojar al arrendatario sin juicio?


Solo si entrega el inmueble voluntariamente. Cambiar la chapa, cortar la luz o el agua, sacar sus cosas o impedirle la entrada no está permitido. Además, te expone a responsabilidades y le da argumentos al arrendatario. Si no se va, la restitución se obtiene por vía judicial y, si es necesario, con lanzamiento.

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¿Cómo funciona la Ley "Devuélveme mi Casa"?


Crea un procedimiento monitorio. El tribunal requiere al arrendatario para que, en diez días corridos, pague las rentas, gastos comunes y consumos adeudados, incluidos los que se generen durante el juicio, u oponga defensas. Si no paga ni se opone, se le tiene por condenado y se ordena el lanzamiento en un plazo no mayor a diez días. También permite pedir la restitución anticipada del inmueble si el arrendatario lo dañó o lo dejó inutilizable.

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¿Qué necesito para demandar a mi arrendatario?

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  • Contrato de arrendamiento, idealmente con firmas autorizadas ante notario.

  • Certificado de dominio vigente o título que te habilite como arrendador.

  • Comprobantes de la renta y de la deuda.

  • Cuentas de gastos comunes y consumos impagos.

  • Mensajes y correos de cobranza.

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¿Hasta cuándo puedo cobrar las rentas adeudadas?


Por regla general, la acción prescribe en cinco años, contados por separado desde que cada renta se hizo exigible. En una deuda antigua, las rentas más viejas pueden estar prescritas y las recientes no. No dejes pasar el tiempo.

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¿Cuánto demora recuperar mi propiedad?

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  • Monitorio sin oposición: puede resolverse en pocos meses.

  • Juicio tradicional: normalmente entre 8 meses y un año hasta la sentencia.

  • Lanzamiento: si el arrendatario no se va voluntariamente, suele sumar entre 1 y 3 meses.

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Los plazos dependen de la notificación del demandado y de la carga del tribunal.

 

El arrendatario abandonó la propiedad, ¿puedo entrar?
 

No por tu cuenta: mientras el contrato siga vigente, entrar sin autorización puede exponerte incluso a una querella por violación de morada. Hay que pedir al tribunal la entrega del inmueble. Un ministro de fe constata el abandono y levanta acta del estado de la propiedad.

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IV. Término del contrato

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¿Cómo pongo término a un arriendo mes a mes o de plazo indefinido?


Mediante desahucio, que la ley exige hacer judicialmente o por notificación personal de un notario (art. 3 de la Ley 18.101). Un WhatsApp, un correo o una carta no hacen correr el plazo. El arrendatario tiene dos meses desde la notificación, más un mes por cada año completo de ocupación, con un máximo de seis meses. Ese es el plazo legal; si no se va, hay que sumar el juicio y el lanzamiento.

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¿Y si el contrato es a plazo fijo?


Si el contrato se renueva automáticamente, el aviso de no renovación debe darse en la forma y con la anticipación pactadas. Si el plazo fijo no excede de un año y el arrendatario no restituye, se demanda la restitución, y él tiene dos meses desde la notificación de la demanda (art. 4 de la Ley 18.101).

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El contrato venció y el arrendatario sigue pagando, ¿se renovó?


Que el arrendatario siga en el inmueble no renueva el contrato por sí solo. Pero si recibes la renta de un período posterior al vencimiento, el contrato se entiende renovado en las mismas condiciones, por no más de tres meses en inmuebles urbanos (art. 1956 del Código Civil). Lo prudente es renovar por escrito o pedir la restitución, no dejarlo correr.

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V. Arriendo con promesa de compraventa

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¿Qué es un arriendo con promesa de compraventa?


Son dos contratos que funcionan juntos. Por el arriendo, ocupas el inmueble pagando una renta. Por la promesa, las partes se obligan a firmar la compraventa en una fecha o al cumplirse una condición, y normalmente parte de lo pagado se abona al precio. Es una buena alternativa para quien necesita tiempo para reunir el pie u obtener un crédito hipotecario, y para el dueño que quiere asegurar la venta.

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¿Es lo mismo que un arriendo con opción de compra?


No, y la diferencia es clave. En la promesa, ambas partes quedan obligadas: el dueño a vender y el arrendatario a comprar. En la opción, solo el dueño queda obligado a vender, y el arrendatario decide si compra o no. Elegir la figura equivocada puede dejarte obligado a comprar sin poder hacerlo, o sin derecho a exigir la venta. Te asesoramos para escoger la que corresponde a tu situación.

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¿Qué requisitos debe cumplir la promesa para ser válida?


El art. 1554 del Código Civil exige cuatro requisitos:

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  • Que conste por escrito.

  • Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces.

  • Que contenga un plazo o condición que fije la época en que se firmará la compraventa.

  • Que especifique el contrato prometido: inmueble, precio y forma de pago, de modo que solo falte firmarlo.

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Si falta uno de ellos, la promesa no produce efecto. En inmuebles recomendamos otorgarla por escritura pública.

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¿Cómo se imputan las rentas al precio?


Solo como lo pacten las partes. El contrato debe indicar con precisión:

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  • Qué parte de cada renta se abona al precio.

  • Si esos abonos se reajustan.

  • Cómo se acreditan.

  • Qué pasa con ellos si la compraventa no se firma.

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Sin esa cláusula, todo lo pagado se entiende como renta y no se descuenta del precio.

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¿Qué pasa si no obtengo el crédito hipotecario?


Depende de cómo esté redactada la promesa. Lo recomendable es sujetarla a la condición de obtener el crédito dentro de un plazo, y establecer qué ocurre si no se obtiene: devolución de los abonos, continuidad del arriendo o término sin multa. Sin esa cláusula, no conseguir el crédito puede considerarse un incumplimiento tuyo.

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¿Qué pasa si el dueño se niega a firmar la compraventa?


Puedes demandar el cumplimiento forzado de la promesa, para que el tribunal ordene firmar la escritura, o bien la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios. Si la promesa consta por escritura pública, la vía de cumplimiento es más rápida.

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¿Qué pasa si el arrendatario deja de pagar?


El arrendador puede demandar el término del arriendo, la restitución del inmueble y la resolución de la promesa. El destino de los abonos y las multas depende de lo pactado; por eso esa cláusula debe estar bien redactada para ambas partes. La cláusula penal tiene límites legales (art. 1544 del Código Civil).

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¿Cómo me protejo si el dueño vende o hipoteca el inmueble a otra persona?


La promesa obliga al dueño, pero no a un tercero que compre. Para protegerte:

  • Haz un estudio de títulos antes de firmar.

  • Otorga el arriendo por escritura pública, para que un eventual comprador deba respetarlo (art. 1962 del Código Civil).

  • Pacta una prohibición voluntaria de gravar y enajenar inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.

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¿Quién paga las contribuciones, las mejoras y las reparaciones mientras tanto?


Lo que se pacte. Como el arrendatario suele invertir en el inmueble pensando en comprarlo, el contrato debe indicar quién paga contribuciones y reparaciones, y qué ocurre con las mejoras si la compraventa no se concreta: si se reembolsan, se descuentan del precio o quedan a beneficio del dueño.

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¿Es lo mismo que el leasing habitacional?


No. El leasing habitacional es un régimen especial de la Ley 19.281, que opera con sociedades de leasing habitacional y puede combinarse con subsidio estatal. El arriendo con promesa entre particulares se rige por las reglas generales del Código Civil y de la Ley 18.101.

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VI. Otros casos frecuentes

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Vivo en el extranjero, ¿cómo firmo mi contrato de arriendo en Chile?

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Tienes tres alternativas. La primera es firmar ante el cónsul de Chile en el país donde estás. El cónsul actúa como ministro de fe, de modo que el documento tiene valor en Chile sin necesidad de apostilla. La segunda es firmar ante un notario extranjero y apostillar el documento, que luego puede requerir traducción si no está en español. La tercera es otorgar un mandato a una persona de confianza en Chile para que firme el contrato y administre el arriendo en tu nombre, algo útil si vas a estar fuera por un tiempo largo. Redactamos el contrato, lo coordinamos con el consulado y te indicamos los pasos según el país donde te encuentres. Revisa también nuestros servicios para trámites en el extranjero.

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¿Cómo se arrienda una parcela o un predio agrícola?

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Depende del tamaño y del destino del inmueble. Una vivienda ubicada fuera del radio urbano se rige por la Ley 18.101 si su superficie no excede de una hectárea. En cambio, los predios de más de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal quedan fuera de esa ley (art. 2) y se rigen por el Decreto Ley 993 de 1975 y por las reglas del Código Civil sobre arrendamiento de predios rústicos (arts. 1978 y siguientes). El DL 993 exige que el contrato conste por escritura pública o por instrumento privado firmado ante dos testigos mayores de edad. En estos contratos conviene regular, además, los derechos de agua, el uso de cercos, caminos y construcciones, las plantaciones y cultivos, la conservación del suelo y qué ocurre con las mejoras al término. Redactamos tu contrato según el régimen que corresponda al predio.

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¿La ley de arriendo se aplica a una casa de veraneo o a un estacionamiento?


No siempre. La Ley 18.101 no se aplica a las viviendas amobladas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses para descanso o turismo. Tampoco rige para estacionamientos, hoteles y residenciales en lo relativo al hospedaje, inmuebles fiscales ni predios de más de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal (art. 2). En esos casos se aplica el Código Civil u otra norma especial, y cambian los plazos y el procedimiento. Por eso el contrato debe redactarse según el régimen que corresponda.

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¿Qué diferencia hay entre arrendar una vivienda y un local comercial?


Ambos se rigen por la Ley 18.101 si el inmueble es urbano, pero el contrato no puede ser el mismo. En un local comercial conviene:

  • Describir el giro con precisión, porque de él dependen la patente municipal y el cumplimiento del reglamento de copropiedad.

  • Regular las obras de habilitación y qué pasa con las mejoras al término.

  • Pactar plazos más largos, acordes con la inversión del arrendatario.

  • Exigir garantías mayores, como dos o tres meses, un aval o una boleta bancaria.

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Usar un formato habitacional para un local es una fuente segura de conflictos.

 

¿Puedo subarrendar el departamento que arriendo?


Solo si el contrato lo autoriza expresamente (art. 1946 del Código Civil). Hay una excepción: en una vivienda arrendada a plazo fijo por más de un año, la facultad de subarrendar se entiende incluida, salvo que el contrato la prohíba (art. 5 de la Ley 18.101). En ese caso, la ley te permite terminar el contrato anticipadamente sin pagar los meses restantes. El subarrendatario nunca tiene más derechos que el arrendatario original.

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¿Valen las cláusulas en que el arrendatario renuncia a sus derechos?


No, si se trata de derechos que le otorga la Ley 18.101, porque son irrenunciables (art. 19). Una cláusula que elimine el plazo del desahucio o permita desalojar sin aviso no produce efecto aunque esté firmada. Lo que la ley deja a la libre voluntad de las partes sí puede pactarse. Revisamos tu contrato para que ninguna cláusula clave quede sin valor justo cuando la necesites.

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¿Se pueden prohibir las mascotas en un departamento arrendado?


El reglamento de copropiedad no puede prohibir la tenencia de mascotas dentro de las unidades. Solo puede limitar su uso de los espacios comunes (art. 8 de la Ley 21.442). Lo que sí puede hacer el contrato de arriendo es regular la tenencia: responsabilidad por daños, limpieza, garantía adicional y restitución en buen estado. Una prohibición absoluta en el contrato es discutible, por lo que conviene redactar esta cláusula con cuidado.

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¿El arrendatario debe cumplir el reglamento de copropiedad?


Sí. Quien ocupa una unidad queda sujeto al reglamento aunque no sea el propietario. Además, en ciertos casos el propietario responde solidariamente con el infractor por las multas e indemnizaciones (art. 27 de la Ley 21.442), sin perjuicio de su derecho a repetir contra él. Por eso recomendamos entregar una copia del reglamento al arrendatario y dejar constancia en el contrato de que la recibió.

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Alguien ocupa mi propiedad sin contrato, ¿qué hago?


Primero hay que establecer por qué está ahí. Que no haya un contrato firmado contigo no significa que no exista un título: puede haber un arriendo verbal, un comodato, un subarriendo o la autorización de un tercero. Si no existe ningún contrato y la ocupación se debe solo a tu ignorancia o tolerancia, procede la acción de precario (art. 2195 del Código Civil). Elegir la acción equivocada significa perder meses y volver a empezar. Analizamos tu caso para definir la vía correcta antes de demandar.​

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