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Juicio y Contrato de Arrendamiento

En A&C te asesoramos en contratos y juicios de arrendamiento, protegiendo los intereses tanto de arrendadores como de arrendatarios. Nuestra atención personalizada, te permitirá acceder a un servicio profesional en el trámite que necesitas.

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A continuación, podrás encontrar las preguntas frecuentes que realizan nuestros clientes;

¿Qué es un contrato de arrendamiento de inmueble?

El artículo 1438 del Código Civil, define el contrato como “un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”. En el caso de los arriendos, el documento debe contener cláusulas relativas al valor de la renta, la forma de reajuste, el inventario de los bienes que componen la propiedad, el uso que se le dará y la fecha de término, además de otras condiciones que los suscribientes consideren necesarias.

Las partes del contrato son:

Una persona en calidad de arrendador. Es quien transfiere temporalmente la utilización de un inmueble.
Una persona en calidad de arrendatario. Es quien disfrutará temporalmente del inmueble.

Para regularizar este contrato por la vía del derecho, lo recomendable es que las partes escrituren y firmen un documento. Así, este instrumento los obligará legalmente en atenerse a los términos allí establecidos, debiendo sus cláusulas no contravenir las leyes que en Chile están reguladas por la Ley de Arriendo o Ley Nº18.101, así como en el Código Civil.

Por este motivo es preciso escriturar el contrato de arrendamiento, para lo cual hay tres opciones:

Por instrumento privado.
Por instrumento privado cuyas firmas hayan sido autorizadas ante Notario o Firma Electrónica Avanzada.
Por Escritura Pública.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador y arrendatario?

Obligaciones del arrendador:

Entregar la propiedad arrendada.
Mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada.
Liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la propiedad arrendada.

Obligaciones del arrendatario:

Pagar la renta de arrendamiento.
Usar la propiedad arrendada según los términos del contrato.
Cuidar la propiedad arrendada.
Realizar reparaciones por deterioros consecuencia del normal uso de la propiedad arrendada.
Restituir la propiedad arrendada.

¿Puede el arrendatario subarrendar el inmueble?

Sí puede. Cabe considerar que, tratándose de contratos de arriendo de propiedades con plazo superior a 1 año, se entiende implícita la facultad de subarrendar, salvo que se haya prohibido en el mismo contrato.

¿Cómo puedo dar término a un contrato de arriendo?

Un contrato de arriendo puede terminar por las siguientes razones:

Por vencimiento del plazo. Cuando se cumple la fecha de término acordada en el contrato.

Por incumplimiento del contrato o de la Ley.
- No pagar el arriendo a tiempo.
- Usar el inmueble para un fin distinto al acordado.
- No cuidar adecuadamente la propiedad.

Si alguna de las partes no cumple sus obligaciones. Por ejemplo: Cuando el arrendador pierde el derecho sobre el inmueble. El contrato de arriendo solo se mantiene vigente mientras quien arrienda sea dueño del inmueble o tenga derecho legal para arrendarlo.

Por destrucción del inmueble. Si la propiedad se destruye totalmente, el contrato termina.

Por resolución judicial. Cuando un tribunal ordena el término del contrato.

Por acuerdo entre las partes. Arrendador y arrendatario pueden poner término al contrato en cualquier momento de común acuerdo.

¿Cómo se puede terminar un contrato de arriendo por incumplimiento?

Cuando el arrendatario incumple el contrato (no pago del arriendo, uso indebido del inmueble o deterioros), el arrendador puede solicitar judicialmente el término del contrato y la restitución del inmueble. Si existe contrato escrito y deuda acreditada, es posible aplicar el procedimiento monitorio de la Ley “Devuélveme mi Casa”, que permite una recuperación más rápida de la propiedad, junto con el cobro de rentas adeudadas.

Si el contrato establece que el término y la restitución deben comunicarse mediante carta certificada, las partes deben respetar dicha forma y plazos, sin perjuicio de la posterior acción judicial sí es necesaria.

¿Cómo se termina un contrato de arrendamiento de plazo indefinido?

Los contratos de arrendamiento de plazo indefinido se terminan mediante desahucio. El arrendador debe comunicarlo judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un Notario, conforme a la Ley de Arrendamiento.

Si las partes pactaron contractualmente que el término del contrato se efectuaría mediante carta certificada, dicha forma debe respetarse, siempre que no contravenga normas imperativas de la ley.

El arrendatario contará con un plazo legal de dos meses para restituir el inmueble, el cual se incrementará según el tiempo de ocupación, computándose un mes adicional por cada año completo, con un tope máximo legal. Así, por ejemplo, si el arrendatario ha ocupado el inmueble durante ocho años, desde la notificación del desahucio podrá desocuparlo dentro de un plazo máximo de seis meses.

¿Se puede poner término anticipado a un contrato de arriendo a plazo fijo?

Sí. El arrendatario puede terminar anticipadamente el contrato, pero debe pagar las rentas que resten hasta su vencimiento, salvo que proponga un reemplazante idóneo, conforme al artículo 1945 del Código Civil.
El arrendador, en contratos de hasta un año, puede solicitar judicialmente la restitución del inmueble.

Si el contrato regula el aviso de término y la restitución mediante carta certificada, las partes deben ajustarse a lo expresamente pactado.

¿Qué ocurre cuando se cumple el plazo del contrato?

Al vencimiento del plazo pactado, el contrato termina automáticamente.
Si el arrendatario no restituye el inmueble, el arrendador puede ejercer la acción de restitución por expiración del plazo, incluso mediante el procedimiento monitorio “Devuélveme mi Casa”, cuando corresponda.

Si el contrato exige aviso previo o restitución mediante carta certificada, dicha formalidad debe cumplirse en los términos acordados, especialmente en contratos con renovación automática.

¿Es obligatorio enviar carta certificada para pedir la restitución del inmueble?

Será obligatorio cuando así lo establezca el contrato. En especial, en contratos con cláusula de renovación automática, el aviso de término debe enviarse por carta certificada, dentro del plazo pactado, para evitar la renovación del arriendo. Lo acordado por las partes en el contrato es obligatorio y debe respetarse, sin perjuicio de las acciones judiciales que correspondan en caso de incumplimiento.

¿Cuántos meses de incumplimiento o no pago de renta deben existir de parte del arrendatario moroso para expulsarlo de la propiedad?

La Ley da derecho al arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario después de un período entero de mora, o sea, sí el pago del arriendo es mensual, basta con un mes que este no pague la renta de arrendamiento para que así un abogado pueda presentar una demanda ante tribunales civiles de justicia.

¿Qué se necesita para presentar la demanda de término de arrendamiento?

La Ley “Devuélveme mi casa” establece un procedimiento especial y expedito para obtener el término del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble por no pago de rentas, siempre que se cumplan ciertos requisitos formales.

Para presentar la demanda conforme a esta ley, se deben acompañar, por regla general, los siguientes antecedentes:

1. Contrato de arrendamiento otorgado ante Notario

Este es el requisito fundamental para acogerse al procedimiento especial de la Ley “Devuélveme mi casa”.
El contrato notarial constituye documento suficiente para acreditar la existencia del arriendo, el monto del canon y el incumplimiento, permitiendo solicitar el desalojo inmediato del arrendatario.

*Si el contrato no fue firmado ante Notario, no es posible demandar bajo esta ley, debiendo recurrirse al juicio sumario tradicional.

2. Certificado de dominio vigente del inmueble

Documento emitido por el Conservador de Bienes Raíces, que acredita que el demandante es el propietario del inmueble y se encuentra legalmente habilitado para demandar.

3. Acreditación de rentas adeudadas

Se deben acompañar todos los antecedentes que permitan demostrar el no pago de las rentas, tales como:

Comprobantes de transferencias o depósitos bancarios.
Recibos de pago, si existen.

Estos documentos permiten cuantificar la deuda y respaldar la solicitud de término del contrato.

4. Deudas de servicios básicos y otras obligaciones (si corresponde)

En caso de existir deudas por agua, luz, gas, gastos comunes u otros servicios que sean de cargo del arrendatario, se deben acompañar las boletas o estados de cuenta respectivos, siempre que dichas obligaciones estén establecidas en el contrato.

5. Otros medios de prueba complementarios

Aunque el contrato notarial es suficiente para iniciar el procedimiento, es recomendable acompañar toda la prueba adicional disponible, como:

Correos electrónicos de cobranza.
Mensajes de WhatsApp u otros medios digitales.
Fotografías u otros antecedentes relevantes.

Estos elementos refuerzan la demanda y facilitan la convicción del juez.

6. Mandato judicial a un abogado

Para presentar la demanda, es obligatorio otorgar mandato judicial a un abogado habilitado, quien representará al arrendador durante todo el procedimiento.

Importante

La Ley “Devuélveme mi casa” no exige lista de testigos como requisito esencial, ya que el contrato de arrendamiento notarial cumple la función probatoria principal. Esto permite un proceso más rápido y eficiente, orientado a obtener el desalojo del inmueble y el pago de las rentas adeudadas en un plazo considerablemente menor al procedimiento tradicional.

¿Qué ocurre si mi contrato de arrendamiento tiene una cláusula de arbitraje?

Si tu contrato de arrendamiento incluye una cláusula de arbitraje, cualquier conflicto entre las partes debe resolverse mediante un árbitro, en lugar de recurrir a los tribunales civiles. Estas cláusulas son válidas y obligatorias, salvo en materias que la Ley reserva expresamente a los tribunales o cuando se afecten normas de orden público. En caso de conflicto, el juez civil se declara incompetente y remite a las partes al arbitraje. El laudo arbitral tiene la misma fuerza que una sentencia judicial y puede ser ejecutado ante los tribunales si no se cumple voluntariamente. Para iniciar el procedimiento, primero se debe presentar una demanda de designación de árbitro. Una vez nombrado el árbitro, se presenta la demanda de fondo, que será resuelta por él conforme a lo establecido en el contrato.

¿Qué sucede sí no tengo un contrato de arrendamiento por escrito?

Con la entrada en vigencia de la nueva ley “Devuélveme mi casa”, se establecen diferencias importantes según el tipo de contrato de arrendamiento que exista. Esta ley dispone que el contrato de arrendamiento otorgado ante Notario constituye documento suficiente para acreditar los hechos, permitiendo así acceder a un procedimiento de desalojo inmediato, mucho más rápido y eficiente para el arrendador.

Ahora bien, si el contrato de arrendamiento no consta en escritura notarial, ya sea porque:

fue celebrado solo de palabra, o
fue redactado por escrito, pero sin firma ante Notario,

igualmente es posible demandar, pero no bajo el procedimiento especial de la ley “Devuélveme mi casa”. En estos casos, se debe recurrir al juicio sumario, que corresponde al procedimiento tradicional. Este juicio sigue siendo efectivo y permite obtener tanto el pago de lo adeudado como el desalojo del inmueble, aunque suele ser un poco más lento.

Para acreditar el monto del canon de arriendo en estos casos, la ley exige presentar los últimos tres comprobantes de pago de arriendo (depósitos, transferencias u otros medios fehacientes).

En resumen:

Puedes demandar en ambos casos.
Solo podrás demandar bajo la ley “Devuélveme mi casa” si cuentas con un contrato de arrendamiento firmado ante Notario.
Si no tienes ese contrato notarial, deberás iniciar un juicio sumario, el procedimiento antiguo.

Importancia de contar con un contrato de arrendamiento por escrito

Si bien el contrato de arrendamiento no requiere escrituración para existir, es altamente recomendable que se celebre por escrito, y aún más, ante Notario. Cuando el contrato no está escriturado, la ley presume que la renta es la que declara el arrendatario, lo que puede significar un grave perjuicio para el arrendador. Esta presunción puede ser desvirtuada, pero solo mediante comprobantes de pago o depósitos realizados por el inquilino que acrediten el monto real pactado.

Además, el Código Civil establece importantes limitaciones a la prueba testimonial, reguladas en los artículos 1708 y siguientes, lo que refuerza la conveniencia de pactar el contrato por escrito, incluso en aquellos casos en que la ley no lo exige expresamente. Este criterio ha sido confirmado por la Corte Suprema, en un fallo de julio de 1985, al señalar:

“Aunque el contrato de arrendamiento es consensual, su existencia no puede probarse por testigos, sino dentro de los límites del artículo 1709 del Código Civil. Ha de estarse al valor de la renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o no mediante la prueba testimonial”.

¿Cuáles son los costos de un juicio de arrendamiento?

Estos comprenden:

1) Honorarios de abogado inmobiliario

Es indispensable la contratación de un abogado especialista en derecho inmobiliario, quien asumirá la tramitación completa del juicio.

Generalmente, los honorarios profesionales se fijan en relación al valor del canon de arriendo y suelen fluctuar entre dos y diez rentas de arrendamiento, dependiendo del tipo de procedimiento, la urgencia del caso, la experiencia del abogado y si se requiere o no ejecución forzada de la sentencia.

2) Gastos de receptor judicial

Se debe contratar a un receptor judicial, encargado de:

La notificación de la demanda de término de arrendamiento.
La práctica de otras diligencias judiciales, como toma de declaraciones de testigos, cuando corresponda.

Cada diligencia tiene un valor referencial promedio cercano a $50.000, pudiendo aumentar si se requieren múltiples notificaciones, búsquedas del demandado u otras actuaciones adicionales.

3) Costos administrativos y documentales

Durante la tramitación del juicio es necesario incurrir en diversos gastos administrativos, tales como:

Certificado de dominio vigente del inmueble, emitido por el Conservador de Bienes Raíces.
Certificado de hipotecas y gravámenes, en algunos casos.
Copias autorizadas del contrato de arrendamiento, especialmente si este fue otorgado ante Notario.
Gastos notariales por legalización de documentos, otorgamiento de mandato judicial y copias autorizadas.
Copias y certificados judiciales, cuando sean requeridos por el tribunal.

Estos costos suelen ser variables, pero en promedio pueden representar un monto adicional que oscila entre $50.000 y $150.000, dependiendo de la cantidad de documentos necesarios y de la notaría o conservador correspondiente.

4) Costos de cumplimiento de la sentencia y lanzamiento

Si el arrendatario no restituye voluntariamente el inmueble tras la sentencia, será necesario solicitar el lanzamiento, el cual puede implicar:

Cerrajero.
Camión de mudanza.
Pionetas o cargadores.

Este trámite es el más oneroso del proceso y puede alcanzar un costo promedio de hasta $1.000.000 aproximadamente, dependiendo de la complejidad del lanzamiento y de los servicios requeridos.

Una vez finalizado el juicio, ¿Cómo expulso al arrendatario de mi propiedad?

El juez dictará como sentencia que el arrendatario entregue la propiedad. Así las cosas, sí llegado el día de entrega el inquilino no cumple, el magistrado ordenará su lanzamiento, el cual será apoyado por la fuerza pública ante su resistencia para dejar el inmueble.

Una vez que se ha dictado sentencia, y en el supuesto que esta sea favorable en nuestra calidad de arrendadores, se tendrá que pasar a una siguiente etapa, la de cumplimiento. En ella se debe solicitar al Tribunal la autorización para que, por medio de receptor judicial, se inste a salir al arrendatario (si es que este ya no se ha ido por su propia voluntad), y eventualmente también tendremos que solicitar que al receptor se le conceda el auxilio de Carabineros, presentando un tipo de "formato de orden de desalojo de vivienda".

¿Cuánto tiempo dura aproximadamente el juicio?

Ante tribunales civiles: normalmente entre 8 meses y 1 año, desde la demanda hasta la sentencia. La primera audiencia se realiza dentro de los 5 días hábiles posteriores a la notificación. Tras la sentencia, si el arrendatario no entrega el inmueble voluntariamente, se solicita el lanzamiento. El tiempo depende de cada caso y de la carga del tribunal, pero usualmente puede tardar entre 1 y 3 meses desde la solicitud de ejecución de la sentencia hasta la efectividad del lanzamiento. Si el arrendatario se resiste, pueden ocurrir retrasos adicionales, ya que a veces se requiere intervención de carabineros u otras diligencias.

Con cláusula de arbitraje: el conflicto se resuelve ante un árbitro, generalmente más rápido que el tribunal. Primero se nombra al árbitro y luego este decide el fondo del asunto. El laudo arbitral tiene fuerza de sentencia judicial y puede ejecutarse ante tribunales civiles si no se cumple voluntariamente. En este caso los plazos suelen ser más largos.

Importante: estos plazos son aproximados y no son fijos ni definitivos, ya que pueden extenderse según la complejidad del caso, la carga del tribunal o el arbitraje y otras diligencias necesarias.

¿Puedo retener bienes del arrendatario para asegurar que me pague la renta adeudada y los gastos de cuentas de consumo básicos?

El derecho legal de retención es una institución contemplada por la legislación civil, que otorga al arrendador, la facultad de retener los bienes que su arrendatario tenía en el inmueble, para de esta manera asegurar el pago de las rentas atrasadas, los servicios básicos adeudados o los daños que se pudieron producir durante el uso de la propiedad. Este derecho también lo detenta el arrendatario respecto al arrendador, y procederá en aquellos casos en que con ocasión del contrato se pueden producir perjuicios al arrendatario, lo que le dará derecho a retener el inmueble arrendado o derecho a juicio, sí correspondiese, contra su arrendador.

Sí el arrendatario es condenado a pagar, ¿debe hacerlo con intereses?

Efectivamente, el arrendatario deberá pagar reajustado conforme al interés, el cual se calculará conforme a la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo. Asimismo, deberá pagar las costas personales y procesales ocasionadas durante el juicio de arrendamiento.

¿Qué sucede sí el arrendatario incumple las obligaciones del contrato de arrendamiento?

Sí el arrendatario incumple las obligaciones impuestas en el contrato, tienes derecho a solicitarle al Juez el término del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones contraídas. De esta forma, sí la propiedad se ha deteriorado por uso indebido por un arrendatario que no cumple con las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento, tienes el derecho a pedir el término de contrato de arrendamiento. Así por ejemplo, es posible iniciar este juicio sí el inmueble se ha destinado a un objeto ilícito o a un fin distinto para el cual fue arrendado, o cuando teniendo autorización para subarrendar, subarriende a personas de mala conducta, o que el arrendatario tenga en mal estado la propiedad, etc. Sucederá también a modo de ejemplo si el inquilino utiliza la propiedad para fines comerciales sin el permiso pertinente, instale un prostíbulo, un casino de juegos de azar ilegal, entre otros.

¿El arrendatario puede terminar el contrato y entregar de forma anticipada la propiedad?

Sí. El arrendatario puede poner término anticipado al contrato de arrendamiento y restituir la propiedad cuando el inmueble presenta vicios, desperfectos o deficiencias graves que le impiden usarlo para el fin para el cual fue arrendado, sin que exista culpa de su parte.

De acuerdo con el artículo 1932 del Código Civil, en estos casos el arrendatario puede solicitar:

La terminación anticipada del contrato, o
Una rebaja proporcional en la renta, dependiendo de la gravedad del daño y del grado de afectación al goce del inmueble.

Este derecho existe tanto cuando:

El problema ya existía al momento de celebrar el contrato, aunque el arrendador lo desconociera, como
El desperfecto aparece con posterioridad, siempre que no sea imputable al arrendatario.

Ejemplos prácticos de situaciones que justifican la terminación anticipada

Entre otros, pueden constituir causales válidas para poner término anticipado al contrato:

Rotura de cañerías por falta de mantención previa del inmueble.
Fallas en calefones, calderas o bombas de piscina, cuando su funcionamiento sea esencial para el uso normal de la propiedad.
Problemas en pozos sépticos o interrupciones graves en el suministro de agua potable atribuibles al arrendador.
Filtraciones, fallas eléctricas o daños estructurales que afecten la habitabilidad o seguridad del inmueble.
Cualquier daño relevante que impida o dificulte de manera significativa el uso normal de la propiedad, conforme a lo pactado en el contrato y a la ley.

Consideraciones importantes

El arrendatario debe informar oportunamente al arrendador sobre el desperfecto y permitir el ingreso para efectuar las reparaciones necesarias, salvo casos de urgencia.
La terminación anticipada no opera de forma automática: si existe desacuerdo entre las partes, será el juez competente quien determine si procede la terminación del contrato o, en su defecto, una rebaja proporcional del canon de arriendo, atendidas las circunstancias del caso.
Si el impedimento es parcial o transitorio, el tribunal puede estimar que corresponde solo una rebaja de la renta y no el término del contrato.

¿Qué sucede sí el arrendatario abandona la propiedad sin dar aviso previo?

Sí existe un contrato vigente, el dueño y/o propietario no puede ingresar a la propiedad sin una autorización judicial, ya que existe un título, el cual es el contrato de arrendamiento que continúa vigente entre las partes. Por ello la Ley establece: "sí el arrendatario abandonaré el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al Tribunal". Es decir, se debe presentar una solicitud al Tribunal competente, para que luego un receptor certifique que la propiedad se encuentra abandonada, libre de moradores y bienes muebles que pudieren estar en su interior; y posteriormente, se solicitará al Juez la restitución material de la propiedad, la que se hará, a través del mismo receptor. En caso de no cumplir esta obligación se puede incurrir en graves problemas, dado que, aunque usted no lo crea el arrendatario podría querellarse contra usted por el delito de violación de domicilio.

Cómo arrendatario, ¿Puedo demandar al arrendador por mal estado de la propiedad o por haberme engañado?

El arrendatario puede demandar al arrendador y solicitar que se termine el contrato anticipadamente sí este no cumple con sus obligaciones. Estas son:

1)Entregar la propiedad, y en buen estado. El arrendador debe entregar la propiedad en el plazo pactado y en buenas condiciones (agua, luz, alcantarillado, telefonía, acceso a Internet, etc.). Sí el inmueble tiene algún problema, el arrendador debe mencionarlo transparentemente para efectos de lograr una solución y evitar un eventual de término anticipado de arrendamiento por dolo y/o negligencia de su parte, siendo responsable de indemnizar los perjuicios al arrendatario afectado.

2)Mantener la propiedad en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. Esto se refiere a que el arrendador está obligado por Ley a realizar las reparaciones necesarias, excepto aquellas que la legislación conoce como locativas, ya que en general estas deben realizarlas el arrendatario. Las mejoras necesarias o reparaciones necesarias son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece o bien no sirve para el objeto que se destina, por ejemplo, arreglos de cañería por gotera, siempre que la culpa sea del arrendador. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. Por ejemplo, sí hay ratones quienes destruyeron el estanque de agua, los cuales llegaron por falta de sanitización posteriormente a la entrega del inmueble, las reparaciones las deberá realizar el arrendatario.

3)A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. El arrendador tiene la obligación legal de asegurar al arrendatario el goce pacífico del inmueble, evitando cualquier acto u omisión que perturbe, limite o impida el uso normal de la cosa arrendada conforme a lo pactado en el contrato.

Esta obligación se infringe, por ejemplo, cuando:

El arrendador realiza mejoras, reparaciones no urgentes o modificaciones sin el consentimiento del arrendatario y sin respetar su derecho al uso del inmueble.
No se informa oportunamente la realización de trabajos que afecten el uso del bien, como fumigaciones, cortes prolongados de servicios básicos o intervenciones que impidan habitar el inmueble durante un período relevante.

En estos casos, existe un enturbiamiento del goce del bien, lo que puede dar derecho al arrendatario a solicitar indemnización de perjuicios, e incluso a otras acciones legales, según la gravedad del hecho.

Reparaciones necesarias y deber de colaboración del arrendatario

Sin perjuicio de lo anterior, es importante precisar que el arrendatario que actúa de buena fe tiene la obligación de permitir el ingreso del arrendador o de los técnicos que este designe para realizar reparaciones necesarias y urgentes, destinadas a conservar el inmueble en condiciones de servir para el uso al cual fue arrendado.

Entre estas reparaciones se encuentran, a modo de ejemplo:

Filtraciones de agua.
Problemas de cañerías o alcantarillado.
Fallas en instalaciones eléctricas.
Reparaciones estructurales indispensables para la seguridad o habitabilidad del inmueble.

Estas intervenciones no constituyen una turbación ilegítima del goce, siempre que se realicen:

Con aviso previo razonable, salvo casos de urgencia.
En horarios adecuados.
Procurando causar la menor molestia posible al arrendatario.

Negarse injustificadamente a permitir dichas reparaciones puede constituir un incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.

Derecho del arrendatario a la terminación o modificación del contrato

El arrendatario tiene derecho a solicitar la terminación del contrato de arrendamiento, e incluso su rescisión, según el caso, cuando el mal estado o la mala calidad del inmueble le impidan hacer uso de él para el fin al cual fue arrendado. Este derecho existe:

Haya o no conocido el arrendador el mal estado del inmueble al momento de celebrar el contrato.
Incluso si el vicio o deterioro aparece con posterioridad a la celebración del contrato, siempre que no sea imputable al arrendatario.

Si el impedimento para el goce del inmueble es parcial, o si la cosa se destruye solo en parte, corresponderá al juez, atendidas las circunstancias del caso, determinar si procede:

La terminación del arrendamiento, o
Una rebaja proporcional del precio o renta.

¿Qué es el mes de garantía y en qué casos debe devolverse?

El mes de garantía es una suma entregada por el arrendatario para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones. Debe devolverse al término del contrato, descontando rentas, cuentas impagas o daños imputables al arrendatario, si los hubiere.

¿Puede el arrendador descontar de la garantía daños o deudas pendiente?

Sí. El arrendador puede imputar la garantía al pago de rentas adeudadas, servicios básicos impagos o daños que excedan el desgaste normal del inmueble.

¿Puede el arrendador ingresar a la propiedad sin autorización del arrendatario?

No. Mientras el contrato esté vigente, el inmueble es el domicilio del arrendatario. El ingreso solo es posible con su autorización, orden judicial o en casos de urgencia, como reparaciones que eviten un daño grave.

¿Qué debo hacer para evitar elegir un mal arrendatario?

1)Estudiar detenidamente a tu futuro arrendatario. Para lo cual, debes exigir que te le exhiba documentación que acredite su solvencia económica. Asimismo, entrevístate con él y conoce sus valores, la impresión que tengas será clave para tener una idea respecto de la confiabilidad de dicha persona. Revisa la página del poder judicial (www.pjud.cl) para ver sí está demandado en causas civiles relativas a juicios de arrendamiento, también solicite un Dicom de arrendamiento. En caso de que se trate de una sociedad comercial, pide toda la documentación relativa a dicha sociedad, así como respecto de las personas que la representan.

2)Redactar un buen contrato de arrendamiento. Hemos tenido muchos casos de arrendadores que se han confiado en eso y tienen contratos simples, formatos o mal redactados. El contrato debe ser elaborado por un Abogado con experiencia en el área inmobiliaria, para que así analice y establezca todos los casos puntuales en relación con su propiedad y los intervinientes. Debe dejar en claro cuáles son las obligaciones del arrendatario, cuál será el uso que se le dará al inmueble, en qué casos se entenderá que hay incumplimiento, cuáles serán las multas por atrasos, etc.

3)Establece garantías en caso de incumplimiento. Es recurrente en este tipo de casos, que una vez obtenida una sentencia favorable por parte del Juez, que ordena la restitución de la propiedad y el respectivo pago de las rentas más las indemnizaciones correspondientes, que sea difícil lograr el pago de dichas indemnizaciones por parte del arrendatario, dado a que no cuenta con domicilio conocido o que no tiene bienes con los cuales pagar lo ordenado por el Tribunal. Para prevenir eso, puede recurrirse a diversas herramientas, la más común y que puede dar mejor resultado, es establecer en el contrato un codeudor solidario, que se haga responsable ante un eventual incumplimiento por parte del arrendatario, quien deberá firmar también el respectivo contrato de arrendamiento.

4)Adquiere una póliza de arrendamiento, en donde previamente una empresa especializada en análisis de riesgo financiero realiza un estudio de solvencia económica de los potenciales arrendatarios, y de esta forma le puedan dar la mejor asesoría para que la persona que va a tomar el inmueble sea la adecuada, y en caso de que esta no pague, el seguro responde.

5)Elige codeudor solidario (aval), para muchos fiador y codeudor son lo mismo, pero según la Ley no es así. • Codeudor solidario: se encuentra al mismo nivel del deudor principal (arrendatario), por eso el propietario del inmueble puede exigir el pago del canon de arrendamiento a cualquiera de los dos. • Fiador: garantiza el pago de la deuda por arrendamiento, pero después de que el propietario del inmueble haya agotado todos los recursos para que el inquilino cumpla con los pagos acordados. Lo recomendable en el caso de los contratos de arrendamiento es que la figura requerida sea la del codeudor, porque el fiador tiene beneficios consistentes en que, primero el arrendador deberá cobrar la obligación al deudor principal arrendatario y si de este cobro no logro recuperar nada, ahí sí puedo perseguir al fiador, esto sumado a que la obligación puede ser dividida como partes garantes hubieran firmado el contrato.

¿Qué pasa si yo presté mi casa y ahora no me la quieren devolver?

Cuando tu prestas tu casa a un familiar, amigo o conocido esto se conoce como "COMODATO" ya que es un préstamo de uso del bien, y que tu puedes pedir en cualquier momento su restitución.

Si esta persona a quien prestaste tu casa no quiere hacer la devolución de la misma, debes demandar en un juicio llamado "COMODATO PRECARIO" el cual también está considerado en la nueva ley "devuélveme mi casa" por lo que con un abogado experto puedes obtener que tu propiedad sea devuelta de forma rápida y segura.

¿Qué es un juicio de precario?

A diferencia de un juicio de arrendamiento, en el que existe un contrato de arrendamiento de por medio, también se puede dar que alguien ocupe tu casa sin autorización, comúnmente se conoce como que "se toman tu casa", en ese caso el juicio no es de arrendamiento si no que de "Precario" y la finalidad es la misma, obtener que se salgan de tu vivienda y recuperar la posesión de ella, invocando la ley "devuélveme mi casa" podemos obtener el desalojo de forma rápida y efectiva de estas personas que se tomaron tu casa sin consentimiento.

¿Cuál es el valor de la consulta?

Nuestra consultoría para revisar los antecedentes del caso que nos presentes asciende a $55.000. La sesión (1 hr) se realiza por videoconferencia (Zoom).

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