En A&C Abogados somos expertos en gestión y asesoría en copropiedad inmobiliaria, incluyendo condominios, edificios de oficinas y comunidades residenciales. Nuestra atención personalizada le permite acceder a un servicio profesional, cercano y eficiente, enfocado en resolver cualquier trámite o conflicto que enfrente su comunidad.

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Entre los servicios que prestamos se encuentran:

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a- Asesoría en reglamentos de copropiedad y actualización de los mismos según Ley 21.442
b- Redacción y actualización de actas de asamblea y junta de propietarios

c- Redacción de poderes y mandatos para la administración
d- Mediación y resolución de conflictos entre copropietarios
e- Redacción, revisión y actualización de contratos de servicios comunes (mantención, seguridad, limpieza, jardinería, entre otros)
f- Asesoría legal en administración de edificios de oficinas y locales comerciales
g- Gestión de seguros y siniestros de bienes comunes
h- Redacción y revisión de contratos e instrumentos relacionados con bienes comunes
i- Asesoría en derechos y obligaciones de los copropietarios
j- Trámites de compraventa y traspaso de unidades en copropiedad
k- Acompañamiento en reuniones de asamblea y firma de documentos
m- Consultoría estratégica para proyectos de mejora y administración eficiente de la comunidad

n- Asesoría en casos de discriminación, acoso o vulneración de derechos dentro de la comunidad
o- Asesoría en conflictos relacionados con mascotas en espacios comunes
p- Atención a situaciones de discapacidad y adecuación de espacios comunes conforme a la Ley
q- Conflictos por migración y regularización de derechos de copropietarios extranjeros

r- Conflictos por ruidos molestos
s- Consultoría especializada ($55.000 por hr)

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A continuación, podrás encontrar las preguntas frecuentes que nos realizan nuestros clientes:​

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a-FAQ Generales:

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¿Qué es la copropiedad inmobiliaria?

 

La copropiedad inmobiliaria es un régimen legal que permite que un inmueble se divida en unidades de propiedad exclusiva y bienes comunes compartidos entre todos los propietarios. Este sistema es típico de edificios, condominios, conjuntos residenciales y proyectos inmobiliarios con áreas compartidas.

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• Unidades de propiedad exclusiva: corresponden a departamentos, oficinas, casas o locales comerciales que cada copropietario puede usar y disponer de manera privada.

• Bienes comunes: son los espacios y elementos que todos los propietarios comparten, como pasillos, ascensores, jardines, estacionamientos y áreas recreativas.

 

La copropiedad inmobiliaria permite organizar la convivencia, repartir responsabilidades y administrar eficientemente los bienes comunes, garantizando que todos los copropietarios tengan derechos y obligaciones proporcionales según su participación en la propiedad.

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¿Qué bienes son de dominio común?

 

Los bienes de dominio común son aquellos espacios y elementos dentro de un condominio o copropiedad que pertenecen a todos los copropietarios en conjunto y cuyo uso, mantenimiento y administración corresponde a la comunidad, según lo establece la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria. Estos bienes son esenciales para la convivencia, seguridad y funcionalidad del conjunto.

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Algunos ejemplos incluyen:

• Áreas de circulación: pasillos, escaleras, ascensores, rampas y corredores interiores o exteriores.

• Estacionamientos y accesos comunes: garajes compartidos, calles internas, portones de ingreso y estacionamientos asignados de manera colectiva.

• Áreas verdes y jardines: parques, plazas, canchas, patios, jardines y zonas de recreación que todos los copropietarios pueden usar.

• Instalaciones de servicios generales: redes de agua, gas, electricidad, alcantarillado, bombas de presión, sistemas de calefacción central o piscinas.

• Elementos estructurales: techos, muros, cimientos, fachadas, cubiertas, ascensores y escaleras, cuya mantención es responsabilidad de todos los copropietarios.

• Espacios recreativos y comunitarios: salones de eventos, quinchos, gimnasios o salas de reuniones, que se utilizan según las normas del reglamento de copropiedad.

 

Características principales de los bienes comunes:

• Todos los copropietarios tienen derechos de uso, pero también deben contribuir al cuidado y mantención proporcionalmente a su participación en la copropiedad.

• No pueden ser vendidos ni utilizados de manera exclusiva por un solo propietario, son de carácter colectivo. 

• La administración de estos bienes recae sobre la junta de propietarios y administración del condominio, que deben garantizar su uso seguro y adecuado.

• Los bienes comunes son clave para la convivencia armoniosa en un condominio. La correcta administración y mantenimiento evita conflictos y protege el valor de todas las propiedades dentro de la comunidad.

 

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¿Qué tipos de condominios reconoce la Ley 21.442?

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La Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria establece que los bienes inmuebles pueden organizarse bajo diferentes modalidades de copropiedad, conocidas comúnmente como tipo A y tipo B, según la forma en que se distribuyen las unidades exclusivas y los bienes comunes:

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1. Condominio Tipo A:

• Se trata de edificios con unidades exclusivas (departamentos, oficinas o locales comerciales) sobre un terreno común.

• Cada propietario tiene derecho exclusivo sobre su unidad privada y comparte la responsabilidad de los bienes comunes, como pasillos, ascensores, techos, patios interiores y áreas de servicios generales.

• Este tipo de condominio es muy común en edificios residenciales, torres de departamentos y edificios de oficinas.

• Ejemplo: Un edificio de 20 departamentos con estacionamientos y áreas verdes compartidas.

 

2. Condominio Tipo B:

• Se refiere a conjuntos de sitios exclusivos que comparten áreas comunes, como calles internas, plazas, áreas verdes, estacionamientos o accesos.

• Cada propietario tiene pleno dominio sobre su sitio (casa, parcela o terreno), pero debe contribuir al mantenimiento de los bienes comunes según lo establece el reglamento de copropiedad.

• Es común en condominios de casas, parcelas urbanizadas o proyectos residenciales cerrados.

• Ejemplo: Un conjunto de 50 casas con calles privadas, parques y estacionamientos compartidos.

 

3. Otras consideraciones importantes:

• La Ley 21.442 permite que los condominios incluyan servicios compartidos, como piscinas, gimnasios, salones de eventos o áreas recreativas, siempre que queden definidos en el reglamento de copropiedad.

• Los derechos y obligaciones de los copropietarios dependen del tipo de condominio y del porcentaje de participación en los bienes comunes.

• La normativa establece que los reglamentos internos y estatutos deben respetar los derechos de todos los copropietarios, incluyendo accesibilidad para personas con discapacidad, uso de mascotas y seguridad de las áreas comunes.

 

¿De qué es dueño un copropietario?

Es dueño exclusivo de su unidad y copropietario de los bienes comunes, derechos que no pueden separarse ni transferirse de forma independiente.

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¿Los derechos sobre bienes comunes se pierden al vender la unidad?

No. Estos derechos son inseparables de la unidad y se transfieren automáticamente con ella.

 

¿Cuáles son los principales derechos de los copropietarios?

Usar y gozar de su unidad y de los bienes comunes conforme al reglamento, sin afectar los derechos de los demás.

 

¿Qué límites existen en el uso de los bienes comunes?

 

El uso de los bienes comunes debe ajustarse a su destino y al reglamento de copropiedad, respetando los derechos de todos los copropietarios. No se permite alterar su función, causar molestias o perturbar la convivencia en el condominio. El reglamento puede establecer normas razonables de uso, pero no puede contradecir la ley ni limitar arbitrariamente los derechos de los propietarios.

 

¿Cuáles son los principales deberes de los copropietarios?

Pagar los gastos comunes, respetar el reglamento de copropiedad y cumplir los acuerdos de la asamblea.

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¿Qué ocurre si no se pagan los gastos comunes?

 

El impago de los gastos comunes genera intereses moratorios. Si la deuda persiste, la administración puede iniciar cobranza judicial, ya que el aviso de cobro tiene mérito ejecutivo, lo que permite demandar directamente para su pago.

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¿Me pueden cortar la luz, el agua, el gas o el internet si no pago los gastos comunes?

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No. Los servicios de bienes comunes no pueden cortarse como castigo, pero la administración puede exigir el pago judicialmente y tomar medidas legales para resguardar la comunidad.

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B-FAQ respecto a participación de copropietarios en asambleas:

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¿Quién puede participar en las asambleas?

Todos los copropietarios, personalmente o con un representante autorizado mediante poder.

 

¿Cómo se toman las decisiones?

 

Las decisiones se adoptan en asambleas de copropietarios, que pueden ser presenciales, virtuales o mediante consulta por escrito, según lo indique el reglamento de copropiedad y la Ley 21.442. Para que las decisiones sean válidas, se requiere un quórum de participación, que depende del tipo de acuerdo:

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• Mayoría simple de copropietarios presentes o representados para decisiones ordinarias.

• Mayoría calificada o unanimidad para modificaciones del reglamento, enajenación de bienes comunes o actos que afecten derechos fundamentales de los copropietarios.​

• Cada acuerdo se registra en acta, que tiene efecto legal frente a todos los copropietarios, incluso aquellos ausentes, y sirve como respaldo en caso de conflictos o impugnaciones.

 

¿Qué es la protocolización del acta?

Algunos acuerdos, como la aprobación de reglamentos, deben llevarse a escritura pública y luego registrarse en el Conservador de Bienes Raíces para tener plena validez legal.

 

¿Qué papel cumple el administrador?

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• Firma actas y documentos oficiales.

• Puede representar al condominio ante bancos y en operaciones financieras, siempre que el reglamento o la asamblea lo autoricen.

• Ejecuta los acuerdos de la asamblea y controla la gestión económica del condominio.

 

¿Cómo se aseguran los derechos de los copropietarios?

Todas las actas deben reflejar fielmente lo acordado, estar firmadas y quedar disponibles para revisión. Los copropietarios pueden impugnar decisiones si se incumple la ley o el reglamento.

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¿Quién puede reclamar o controlar al administrador o la junta de administración?

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Cualquier copropietario puede reclamar contra el administrador o la junta si considera que no cumple con sus obligaciones legales, los acuerdos de la asamblea o el reglamento de copropiedad. La asamblea de copropietarios es el principal órgano de control: puede supervisar su gestión, exigir rendición de cuentas, aprobar o rechazar balances, y revocar su nombramiento si corresponde. Además, los copropietarios pueden impugnar judicialmente decisiones del administrador que perjudiquen al condominio o vulneren la Ley 21.442.

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C-FAQ respecto a conflictos vecinales y con la administración:

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¿Cómo se soluciona un conflicto entre un copropietario y la administración según la Ley 21.442?

La Ley 21.442 establece mecanismos internos y judiciales para resolver conflictos, privilegiando primero la solución dentro de la comunidad antes de acudir a tribunales.

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Pasos a seguir:

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1. Reclamo a la administración: El copropietario debe presentar su reclamo por escrito al administrador o al comité de administración.

2. Revisión del comité de administración: El comité debe analizar el conflicto y proponer una solución conforme al reglamento de copropiedad y la ley.

3. Asamblea de copropietarios (si corresponde): Si el conflicto lo amerita, puede someterse a decisión de la asamblea.

4. Juzgado de Policía Local: Si no hay solución interna, el copropietario puede recurrir al Juzgado de Policía Local competente, que es el órgano encargado de resolver estos conflictos según la ley.

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¿Se puede presentar un recurso de protección en conflictos de copropiedad?

 

El recurso de protección no es la vía normal para resolver conflictos entre un copropietario y la administración. Solo procede cuando existe una vulneración actual o inminente de garantías constitucionales, como el derecho de propiedad o la igualdad ante la ley, entre otros.

 

¿Cuándo podría ser procedente presentar un recurso de protección?

Puede evaluarse su interposición, por ejemplo, si la administración actúa de forma arbitraria o ilegal, afectando gravemente derechos fundamentales del copropietario. La Ley 21.442 establece como vía regular el reclamo ante la administración y, en caso de no resolverse, el Juzgado de Policía Local, quedando el recurso de protección como una alternativa subsidiaria y excepcional.

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¿Qué conductas se consideran conflictos vecinales en un condominio?

Ruidos molestos, uso indebido de bienes comunes, incumplimiento del reglamento de copropiedad, tenencia irresponsable de mascotas y conductas que afecten la convivencia.

 

¿Cómo se denuncian los ruidos molestos dentro de un condominio?

El reclamo debe presentarse ante la administración, quien debe aplicar el reglamento interno y, si persiste, puede recurrirse al Juzgado de Policía Local. Sin perjuicio de ello, lo típico como solución inmediata es llamar a paz ciudadana o a carabineros.

 

¿La administración puede cursar multas a un copropietario o residente?

Sí. La Ley 21.442 autoriza la aplicación de multas cuando el reglamento de copropiedad lo contemple y se respete el debido proceso.

 

¿Qué pasa si un vecino no cumple el reglamento de copropiedad?

La administración debe requerir el cumplimiento y, de ser necesario, aplicar sanciones o denunciar el hecho ante el Juzgado de Policía Local.

 

¿Quién responde por los conflictos causados por arrendatarios?

El copropietario responde solidariamente por las infracciones cometidas por su arrendatario, sin perjuicio de las acciones que pueda ejercer en su contra.

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¿Qué rol cumple el comité de administración en conflictos vecinales?

El comité supervisa la actuación del administrador y puede intervenir para buscar soluciones conforme a la ley y al reglamento.

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D-FAQ respecto a reglamentos:

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¿Existe un plazo legal para actualizar el reglamento de copropiedad?

 

Sí. La Ley 21.442 establece que todos los condominios en Chile deben actualizar su reglamento de copropiedad antes del 9 de enero de 2026.

 

¿Es obligatorio actualizar el reglamento del condominio?

Sí. La actualización es obligatoria para todos los edificios y conjuntos habitacionales regidos por la Ley 21.442.

 

¿Cuánto tiempo toma el proceso de actualización del reglamento?

 

En nuestra experiencia, el proceso completo toma aproximadamente 6 meses, considerando la elaboración del borrador, revisión, participación de copropietarios y formalización legal.

 

¿Quién debe liderar el proceso de actualización del reglamento?

 

El proceso debe ser liderado por el Comité de Administración, generalmente a través del administrador del condominio.

 

¿A quién se recomienda encargar la actualización del reglamento?

 

Se recomienda encargar el trabajo a expertos en copropiedad inmobiliaria, que no solo incorporen la Ley 21.442, sino que propongan normas que mejoren la convivencia y gestión del condominio.

 

¿Los copropietarios pueden participar en la elaboración del nuevo reglamento?

 

Sí. Una vez elaborado el borrador inicial, este se envía a los copropietarios para que formulen observaciones o sugerencias, las que son evaluadas por el comité junto al experto.

 

¿Cómo se aprueba el nuevo reglamento de copropiedad?

 

El reglamento puede aprobarse mediante Asamblea Extraordinaria de mayoría absoluta o a través de Consulta por Escrito, cumpliendo los requisitos establecidos en la Ley 21.442.

 

¿Qué quorum se requiere para aprobar el reglamento en asamblea?

 

Se requiere la asistencia de al menos el 50% + 1 de los derechos sobre los bienes comunes y el voto favorable de ese mismo porcentaje, con presencia de notario.

 

¿En qué consiste la consulta por escrito?

 

Es un mecanismo de votación alternativa que debe realizarse conforme al artículo 15 de la Ley 21.442, cumpliendo estrictamente sus formalidades.

 

¿Qué pasos siguen una vez aprobado el reglamento?

 

Debe levantarse un acta notarial, otorgarse la escritura pública y luego inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces, para que tenga plena validez legal.

 

¿Por qué es importante actualizar el reglamento con asesoría experta?

 

Porque la Ley 21.442 es compleja y técnica. Un reglamento mal actualizado puede generar conflictos, nulidades o problemas de aplicación futura.

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E-FAQ respecto a mascotas:

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¿Se pueden prohibir las mascotas en un condominio?

No. La Ley 21.442 prohíbe establecer vetos absolutos a la tenencia de mascotas en las unidades.

 

¿El reglamento puede regular la tenencia de mascotas?

Sí. El reglamento puede fijar normas razonables de convivencia, higiene, seguridad y uso de espacios comunes.

 

¿Se pueden limitar tipos o tamaños de mascotas?

Solo de forma justificada y proporcional. No pueden establecerse restricciones arbitrarias.

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¿Qué obligaciones tiene el dueño de una mascota?

 

Evitar ruidos molestos, mantener el aseo, circular con correa en espacios comunes y responder por daños o molestias causadas.

 

¿Puede sancionarse a un copropietario por problemas con su mascota?

Sí, si incumple el reglamento, respetando el debido proceso y las sanciones previstas.

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F-FAQ respecto a piscinas:

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¿Quién regula el uso de la piscina del condominio?

El reglamento de copropiedad y las normas internas aprobadas por la administración.

 

¿Puede restringirse el acceso a la piscina?

Sí, por razones de seguridad, aforo, mantención o incumplimiento del reglamento, de forma temporal y no arbitraria.

 

¿Se puede limitar el uso de la piscina a ciertos horarios?

 

Sí. Los horarios pueden fijarse en el reglamento o por acuerdo del comité o la asamblea.

 

¿Los arrendatarios pueden usar la piscina?

Sí, en igualdad de condiciones que los copropietarios, salvo restricciones expresas del reglamento.

 

¿Se puede prohibir el ingreso de mascotas a la piscina?

Sí. Por razones sanitarias y de seguridad, el reglamento puede prohibir el ingreso de mascotas al área de piscina.

 

¿Qué ocurre si un usuario no respeta las normas de la piscina?

La administración puede aplicar sanciones conforme al reglamento y, de ser necesario, acudir al Juzgado de Policía Local.

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G-FAQ respecto a problemas de discriminación y migración: 

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¿Qué es considerado discriminación por migración en un condominio?

Se considera discriminación cualquier trato desigual o restricción hacia copropietarios o residentes por su nacionalidad o situación migratoria, como negar el uso de áreas comunes, aplicar reglas de manera diferenciada o impedir la participación en la comunidad.

 

¿Qué leyes protegen a los migrantes contra la discriminación en condominios?

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• Constitución Política de Chile: establece la igualdad ante la ley y prohíbe discriminación por origen nacional.

• Ley Zamudio (20.609): sanciona actos de discriminación por motivos de raza, nacionalidad o situación migratoria.

• Ley 21.442 (Propiedad Horizontal): asegura que los reglamentos y administración de condominios deben aplicarse sin discriminación y respetando los derechos de todos los copropietarios.

 

¿Qué puedo hacer si sufro discriminación por migración en mi condominio?

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• Presentar un recurso de protección ante tribunales si se vulneran derechos fundamentales.

• Denunciar ante el Juzgado de Policía Local si se trata de conflictos sobre áreas comunes o convivencia.

• Solicitar mediación con la administración del condominio para resolver el conflicto de manera interna.

 

¿Puede un reglamento interno prohibir la participación de residentes extranjeros?

No. Los reglamentos de copropiedad deben cumplir la Ley 21.442 y no pueden contener normas que discriminen por nacionalidad o migración.

 

¿Qué sanciones existen para quienes discriminan por migración?

Según la Ley Zamudio, quienes cometan actos discriminatorios pueden enfrentar multas, indemnizaciones o medidas de reparación, y la comunidad podría ser obligada a respetar los derechos del afectado.

 

¿Cómo puede la administración prevenir la discriminación por migración?

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• Aplicando las normas del reglamento de manera igualitaria para todos los copropietarios.

• Capacitando a administradores y juntas sobre derechos de migrantes y leyes antidiscriminación.

• Implementando protocolos de mediación y resolución de conflictos basados en la ley.

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H-FAQ respecto a problemas con bienes comunes:

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¿Qué se considera un problema estructural?

Filtraciones, fallas de agua, luz, gas, techos o ascensores en áreas comunes que afectan a los copropietarios.

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¿Quién es responsable?

La administración y junta de propietarios deben mantener y reparar los bienes comunes según la Ley 21.442.

 

¿Qué puedo hacer si no se soluciona?

Reclamar por escrito, solicitar mediación o acudir al Juzgado de Policía Local / presentar recurso de protección en casos graves.

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¿Qué derechos tengo como copropietario?

Exigir reparaciones, información sobre mantenciones y participar en decisiones sobre bienes comunes.

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I-FAQ respecto a personas con discapacidad:

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¿Los edificios deben adaptarse a personas con discapacidad?

Sí. La Ley 21.442 y la normativa de accesibilidad establecen que los bienes comunes deben permitir el uso seguro y adecuado por todos los copropietarios, incluyendo personas con movilidad reducida u otras discapacidades.

 

¿Qué derechos tienen los copropietarios con discapacidad?

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• Acceso seguro a áreas comunes (entrada, ascensores, pasillos).

• Uso igualitario de servicios y espacios compartidos.

• Solicitar modificaciones razonables para garantizar accesibilidad, respetando la normativa vigente.

 

¿Qué puede hacer si la administración no garantiza accesibilidad?

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• Presentar reclamos por escrito a la administración o junta de propietarios.

• Solicitar mediación para resolver la situación.

• Acudir a tribunales o presentar un recurso de protección si se vulneran derechos fundamentales.

 

¿Puede la comunidad negarse a realizar adaptaciones?

No, siempre que las modificaciones sean razonables y cumplan la ley, la comunidad no puede impedirlas, y la administración está obligada a facilitar su implementación.

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J-FAQ respecto a uso de estacionamientos:

 

¿Puedo usar cualquier estacionamiento del condominio?

No. Los estacionamientos pueden ser propios e individuales, de uso y goce exclusivo o de visita, según lo indique el reglamento de copropiedad. Solo se puede usar el que te corresponde.

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¿Qué son los estacionamientos de visita?

Son espacios destinados a huéspedes o visitas temporales. Los copropietarios no pueden ocuparlos de manera permanente y deben respetar las normas de uso establecidas en el reglamento.

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¿Qué pasa si hay conflictos por estacionamientos?

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• Primero, intentar resolver mediante mediación con la administración o junta de propietarios.

• Si no se resuelve, se puede acudir al Juzgado de Policía Local o a la vía judicial para proteger los derechos de uso exclusivo o de visita.

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K-FAQ respecto a arrendamientos temporales (Airbnb y Booking, entre otros)

 

¿Puedo arrendar mi unidad temporalmente por Airbnb o Booking?

Depende del reglamento de copropiedad. Algunos condominios permiten arriendos temporales, otros los limitan o prohíben. La administración puede mediar en conflictos y aplicar sanciones del reglamento.

 

¿Qué dice la Corte Suprema sobre recursos de protección en arriendos temporales?

Los copropietarios pueden presentar recursos de protección si los arriendos afectan gravemente sus derechos de tranquilidad, seguridad o uso de bienes comunes, siempre que exista una vulneración concreta y proporcional.

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¿Qué pasa si soy propietario y solo uso la unidad para Airbnb o Booking?

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• Debes cumplir el reglamento de copropiedad, normas municipales y tributarias.

• Puedes mediar o participar en asambleas para buscar acuerdos.

• La vía judicial es una opción si hay conflictos, pero la Corte Suprema enfatiza que tus derechos deben equilibrarse con la tranquilidad y el uso de los bienes comunes de los vecinos. Es un tema en discusión.

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K-FAQ respecto a hurtos y robos en condominios:​

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¿Quién es responsable si ocurre un robo o hurto?

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• Cada propietario responde por su unidad privada.

• La administración y junta de propietarios son responsables de la seguridad de bienes comunes, según la Ley 21.442.

• Si el hecho ocurre por caso fortuito o fuerza mayor (art. 45 Código Civil), la responsabilidad puede no recaer en la comunidad.

 

¿Qué debo hacer si ocurre un robo o hurto?

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• Denunciar ante Carabineros (Código Penal, art. 438 y siguientes).

• Informar a la administración para activar protocolos y revisar cámaras u otros registros. 

 

¿La comunidad puede ser demandada?

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Sí, si se prueba negligencia en la seguridad de bienes comunes, salvo que sea un caso fortuito o fuerza mayor.

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