COPROPIEDAD INMOBILIARIA
Asesoría legal en copropiedad para comunidades, comités y copropietarios
En Ayala & Cía. Abogados asesoramos a comunidades, comités de administración, administradores y copropietarios de edificios y condominios en todo Chile. Nos ocupamos de la actualización de reglamentos conforme a la Ley 21.442, la cobranza de gastos comunes, la redacción de actas y la resolución de conflictos entre vecinos o con la administración, con atención íntegramente online.
Entre los servicios que prestamos se encuentran:
-Actualización y redacción de reglamentos de copropiedad conforme a la Ley 21.442
-Redacción de actas de asamblea, protocolización y reducción a escritura pública
-Poderes para asistir y votar en asambleas
-Cobranza judicial de gastos comunes y demás obligaciones económicas
-Mediación de conflictos entre copropietarios y con la administración, a cargo de mediador inscrito en el --Registro del Ministerio de Justicia
-Representación ante el Juzgado de Policía Local y recursos de protección
-Redacción y revisión de contratos de servicios comunes: mantención, seguridad, aseo y jardinería
-Asesoría a comités de administración y administradores
-Siniestros y seguros de bienes comunes
-Compraventa y arriendo de unidades en condominio
-Accesibilidad y no discriminación en espacios comunes
A continuación encontrarás las preguntas frecuentes que nos realizan:
I. El régimen de copropiedad
¿Qué es la copropiedad inmobiliaria?
Es el régimen de la Ley 21.442 en que un inmueble se divide en unidades de dominio exclusivo, como departamentos, casas, oficinas o locales, y bienes de dominio común que pertenecen a todos los copropietarios, como pasillos, ascensores, áreas verdes o circulaciones. La Ley 21.442, publicada en abril de 2022, reemplazó a la antigua Ley 19.537 y rige a todos los condominios del país.
¿Qué tipos de condominio reconoce la Ley 21.442?
La ley distingue dos tipos. En el condominio tipo A, o de unidades en terreno común, se tiene dominio exclusivo sobre unidades que forman parte de una o más edificaciones emplazadas en un terreno común: por ejemplo, un edificio de departamentos o un conjunto de casas sobre un mismo terreno. En el condominio tipo B, o de sitios urbanizados, se tiene dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, y quedan como bienes comunes las calles interiores, áreas verdes u otros terrenos.
¿Qué bienes son de dominio común?
Los que pertenecen a todos los copropietarios y son necesarios para la existencia, seguridad y funcionamiento del condominio. Por ejemplo:
el terreno, en los condominios tipo A;
los elementos estructurales: cimientos, muros exteriores, techos y fachadas;
las circulaciones: pasillos, escaleras, ascensores, accesos y calles interiores;
las instalaciones generales de agua, electricidad, gas, alcantarillado y calefacción;
las áreas verdes, quinchos, salones, gimnasios y piscinas;
los estacionamientos de visita.
¿De qué es dueño un copropietario?
Es dueño exclusivo de su unidad y copropietario de los bienes comunes, en la proporción que fija el reglamento. Ambos derechos son inseparables: no pueden transferirse ni gravarse por separado.
¿Los derechos sobre los bienes comunes se pierden al vender la unidad?
No se pierden: se transfieren automáticamente con ella al comprador.
¿Cuáles son los principales derechos y deberes de los copropietarios?
Cada copropietario puede usar y gozar de su unidad y de los bienes comunes conforme al reglamento, sin perjudicar a los demás. A la vez, debe pagar los gastos comunes y demás obligaciones económicas, respetar el reglamento y cumplir los acuerdos de la asamblea.
¿Qué límites existen en el uso de los bienes comunes?
Deben usarse según su destino y conforme al reglamento, sin alterar su función ni perturbar a los demás. El reglamento puede establecer normas razonables de uso, pero no puede contradecir la ley ni restringir arbitrariamente los derechos de los copropietarios.
¿Debo inscribirme en el Registro de Copropietarios?
Sí. El reglamento de la Ley 21.442 obliga a cada copropietario a inscribirse en el Registro de Copropietarios del condominio dentro de 60 días corridos desde la inscripción de su unidad en el Conservador de Bienes Raíces, y a actualizarlo en el mismo plazo si hay cambios.
II. Gastos comunes, cobranza y corte de servicios
¿Qué pasa si no pago los gastos comunes?
La deuda genera intereses y la comunidad puede cobrarla judicialmente por la vía ejecutiva, que es más rápida que un juicio ordinario. Además, si se adeudan tres o más cuotas, puede suspenderse el servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción de la unidad.
¿Me pueden cortar la luz o internet si no pago los gastos comunes?
Sí, con requisitos. El administrador, con acuerdo del comité de administración, puede suspender o pedir a la empresa que suspenda el servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción de las unidades que adeuden tres o más cuotas de gastos comunes, continuas o discontinuas (arts. 20 N°9 y 36 de la Ley 21.442). No puede suspenderse más de un servicio a la vez, la medida no alcanza al agua potable ni al gas, y nunca procede el corte de luz donde viva una persona electrodependiente.
¿Puedo reclamar si me cortaron la luz sin cumplir los requisitos?
Sí. Un corte sin los requisitos legales es ilegal y puede reclamarse ante la administración, ante el Juzgado de Policía Local o mediante recurso de protección, que debe presentarse dentro de 30 días corridos. En diciembre de 2025 la Corte Suprema ordenó restablecer la luz a un copropietario que solo debía dos multas, porque no se cumplía el requisito de tres cuotas impagas.
¿La administración puede cursar multas?
Sí, cuando el reglamento las contempla y se respeta un procedimiento que permita al afectado defenderse. Las multas son obligaciones económicas y se cobran igual que los gastos comunes.
¿Quién paga los gastos comunes si la unidad está arrendada?
Ante la comunidad, el responsable es el propietario. El contrato de arriendo puede obligar al arrendatario a pagarlos, pero si no lo hace, la comunidad puede cobrarle al dueño, quien luego puede repetir contra su arrendatario.
III. Asambleas y administración
¿Quién puede participar en las asambleas?
Todos los copropietarios, personalmente o mediante un representante con poder. La asistencia es un deber, no solo un derecho, porque sin quórum la comunidad no puede tomar decisiones.
¿Cómo se toman las decisiones?
En asambleas ordinarias o extraordinarias, que pueden ser presenciales o telemáticas, o mediante consulta por escrito. El quórum depende de la materia: los asuntos ordinarios se resuelven con mayorías simples, y materias como la modificación del reglamento o la enajenación de bienes comunes exigen quórums reforzados. Los acuerdos constan en acta y obligan a todos los copropietarios, incluso a los ausentes.
¿Qué es la protocolización del acta?
Es su incorporación al protocolo de un notario. Algunos acuerdos, como la aprobación o modificación del reglamento, deben además reducirse a escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Qué papel cumple el administrador?
Ejecuta los acuerdos de la asamblea, cobra los gastos comunes, lleva la contabilidad, cuida la mantención de los bienes comunes y representa a la comunidad en lo que la ley y el reglamento le autorizan. Debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios del Minvu.
¿Qué papel cumple el comité de administración?
Es elegido por la asamblea, supervisa la gestión del administrador y puede ejercer las facultades que la asamblea le delegue. Algunas medidas del administrador, como la suspensión de servicios por deuda, requieren su acuerdo.
¿Quién puede controlar al administrador o al comité?
La asamblea, que puede exigir rendición de cuentas, aprobar o rechazar balances y revocar al administrador. Cualquier copropietario puede reclamar si no se cumple la ley o el reglamento e impugnar judicialmente los acuerdos ilegales.
¿La Secretaría Ejecutiva de Condominios resuelve conflictos?
No. La Secretaría Ejecutiva de Condominios del Minvu orienta, capacita y lleva registros, pero no tiene facultades para resolver conflictos entre copropietarios o con la administración.
IV. Reglamento de copropiedad y Ley 21.442
¿Venció el plazo para actualizar el reglamento de copropiedad?
Sí. El plazo para adecuar los reglamentos a la Ley 21.442 venció el 9 de enero de 2026. No hay multas para las comunidades que no lo hicieron, pero su reglamento antiguo deja de aplicarse en lo que contradiga la ley y rige el Reglamento Tipo del Minvu.
¿Qué es el Reglamento Tipo del Minvu?
Es un reglamento modelo que se aplica a los condominios que no tienen un reglamento propio ajustado a la ley. Asegura reglas mínimas, pero es genérico: no considera el tamaño, los espacios ni los problemas de cada comunidad.
¿Todavía puedo actualizar el reglamento de mi condominio?
Sí. La actualización puede hacerse en cualquier momento y es la única forma de que la comunidad tenga reglas propias sobre multas, uso de espacios comunes, mascotas, estacionamientos o arriendos temporales, en lugar de depender del Reglamento Tipo.
¿Quién debe impulsar la actualización?
El comité de administración, que tiene el deber de revisar el reglamento y proponer a la asamblea los ajustes necesarios, normalmente con el apoyo del administrador y de un abogado.
¿Qué debe contener un buen reglamento?
Además de ajustarse a la ley, debe resolver los problemas reales de la comunidad: el procedimiento y monto de las multas, el uso de quinchos, piscinas y estacionamientos, la tenencia de mascotas, los arriendos de corta estadía, las obras dentro de las unidades y el prorrateo de gastos comunes. Un reglamento que solo copia la ley deja estos temas sin respuesta.
¿Los copropietarios pueden participar en la redacción?
Sí, y es recomendable. El borrador se comparte con los copropietarios para recibir observaciones antes de la votación, lo que facilita reunir el quórum y reduce futuras impugnaciones.
¿Cómo se aprueba un nuevo reglamento de copropiedad?
En asamblea extraordinaria, con los quórums que exige la Ley 21.442 y ante ministro de fe, o mediante consulta por escrito. Luego el acta se reduce a escritura pública y el reglamento se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Cuánto demora actualizar el reglamento?
Depende del tamaño y la participación de la comunidad. La redacción puede tomar pocas semanas; lo que suele alargar el proceso es reunir el quórum de aprobación. Por eso conviene planificar la votación desde el inicio.
V. Conflictos vecinales y con la administración
¿Cómo se soluciona un conflicto con la administración?
Primero, con un reclamo por escrito al administrador o al comité. Si no se resuelve, el tema puede llevarse a la asamblea o a una mediación. Si persiste, el copropietario puede recurrir al Juzgado de Policía Local.
¿Qué tribunal resuelve los conflictos de copropiedad?
El Juzgado de Policía Local de la comuna donde se ubica el condominio conoce las infracciones a la ley y al reglamento, y los conflictos entre copropietarios o con la administración.
¿Se puede presentar un recurso de protección?
Solo de manera excepcional, cuando hay un acto ilegal o arbitrario que afecta derechos constitucionales, como un corte de servicios sin requisitos legales. Debe presentarse ante la Corte de Apelaciones dentro de 30 días corridos desde el acto o desde que se tuvo conocimiento de él.
¿Qué conductas se consideran conflictos vecinales?
Los ruidos molestos, el uso indebido de bienes comunes, la tenencia irresponsable de mascotas, las obras no autorizadas y, en general, el incumplimiento del reglamento que afecta la convivencia.
¿Qué hago si un vecino hace ruidos molestos?
Reclama por escrito a la administración, que debe aplicar el reglamento y, si corresponde, las multas que contemple. Si el problema persiste, puedes recurrir al Juzgado de Policía Local. Ante una situación urgente, llama a Carabineros o a seguridad municipal.
¿Qué pasa si un vecino no cumple el reglamento?
La administración debe requerirle el cumplimiento y, si persiste, aplicar las multas del reglamento o denunciar el hecho ante el Juzgado de Policía Local.
¿Quién responde por las infracciones de un arrendatario?
El propietario responde solidariamente del pago de las multas que se apliquen por infracciones de su arrendatario, sin perjuicio de las acciones que pueda ejercer contra él.
¿Se pueden prohibir las mascotas en un condominio?
El reglamento puede regular su tenencia y circulación en espacios comunes, pero las prohibiciones absolutas han sido cuestionadas ante los tribunales. Los dueños deben cumplir la Ley 21.020 de tenencia responsable y responden por los daños y molestias que causen sus mascotas.
¿Qué rol cumple el comité de administración en los conflictos vecinales?
Supervisa la actuación del administrador y puede intervenir para buscar una solución conforme a la ley y al reglamento antes de que el conflicto llegue a tribunales.
VI. Estacionamientos
¿Puedo usar cualquier estacionamiento del condominio?
No. Los estacionamientos pueden ser unidades de dominio exclusivo, bienes comunes asignados en uso y goce exclusivo, o estacionamientos de visita. Solo puedes usar el que te corresponde según tu título y el reglamento.
¿Qué son los estacionamientos de visita?
Son bienes comunes destinados a visitas temporales. Los residentes no pueden ocuparlos de forma permanente.
¿Qué hago si alguien ocupa mi estacionamiento?
Reclama a la administración para que aplique el reglamento. Si persiste, puedes recurrir al Juzgado de Policía Local o ejercer las acciones judiciales para proteger tu derecho.
VII. Arriendos temporales (Airbnb, Booking y otros)
¿Puedo arrendar mi departamento por Airbnb?
Depende del reglamento de copropiedad, que puede regular o restringir los arriendos de corta estadía. Además debes cumplir las normas municipales y tributarias aplicables.
¿La comunidad puede prohibir los arriendos de corta estadía?
Puede regularlos o restringirlos mediante el reglamento, aprobado con los quórums que exige la ley. Los tribunales han resuelto casos en distintos sentidos, por lo que la redacción de la norma es determinante para que resista una impugnación.
¿Qué pasa si un huésped temporal causa problemas?
La administración aplica el reglamento como a cualquier residente, y el propietario responde de las multas. Por eso conviene que el reglamento regule el registro de huéspedes y el uso de los espacios comunes.
VIII. Daños, filtraciones y robos
¿Quién responde por filtraciones o fallas en los bienes comunes?
Si la falla está en un bien común, como techos, fachadas, cañerías generales o ascensores, su reparación corresponde a la comunidad y se financia con los gastos comunes o el fondo de reserva. Si se origina dentro de una unidad, responde su propietario.
¿Qué puedo hacer si la administración no repara?
Reclamar por escrito, llevar el tema a la asamblea y, si no se soluciona, recurrir al Juzgado de Policía Local. En casos graves, que afecten la seguridad o la habitabilidad, puede evaluarse un recurso de protección.
¿Quién responde si ocurre un robo o hurto?
Cada propietario responde por lo que ocurre en su unidad. La comunidad solo responde si se prueba negligencia en la seguridad de los bienes comunes, y queda exenta ante un caso fortuito o fuerza mayor (art. 45 del Código Civil).
¿Qué debo hacer si ocurre un robo o hurto?
Denunciarlo ante Carabineros, la PDI o la Fiscalía, e informar de inmediato a la administración para que resguarde las grabaciones de las cámaras y los registros de acceso.
IX. Accesibilidad y no discriminación
¿Los condominios deben ser accesibles para personas con discapacidad?
Sí. Los bienes comunes deben permitir el acceso y uso seguro de todas las personas, conforme a la Ley 20.422 y la normativa de urbanismo y construcciones.
¿Puede la comunidad negarse a realizar adaptaciones?
No puede oponerse a adaptaciones razonables que sean necesarias para la accesibilidad y cumplan la normativa. Las obras que alteren bienes comunes deben aprobarse por la asamblea con el quórum que corresponda.
¿Puede el reglamento discriminar por nacionalidad, discapacidad u otra condición?
No. El reglamento y la administración deben aplicarse por igual a todos los copropietarios y residentes. Una norma o una práctica discriminatoria es arbitraria y puede impugnarse.
¿Qué hago si sufro discriminación en mi condominio?
Reclama por escrito a la administración y solicita una mediación. Si no se resuelve, puedes ejercer la acción de no discriminación arbitraria de la Ley 20.609 (Ley Zamudio) ante el juez de letras dentro de 90 días corridos, o un recurso de protección.
X. Costos
¿Cuánto cuesta actualizar el reglamento de copropiedad?
Depende del número de unidades, del estado del reglamento vigente y de si la comunidad requiere acompañamiento en la asamblea. Preparamos una propuesta de honorarios a la medida de cada condominio.
¿Cuál es el valor de la asesoría?
La asesoría para revisar los antecedentes de tu caso tiene un valor de $55.000. La sesión dura una hora y se realiza por videoconferencia.
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